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不動産を売却した時の税金を確定申告する前に理解しておきたいこと

不動産を売却した時、税金の扱いはどのようになるのかご存知でしょうか。
売却すれば所得税と住民税が掛かりますが、所得がある場合に限って課税されるので、赤字の時には所得税も住民税も掛からず、確定申告も必要ありません。
不動産を売却した時の税金は至ってシンプルなので、どのような仕組みになっているのか確認しておきましょう。

 

短期所有する不動産を売った場合は税率が高くなる


例えば購入時に5,000万円だった物件を8,000万円で売ったとしましょう。
簡単に考えると売却した価格の8,000万円から5,000万円を差引いた3,000万円が儲け分である譲渡所得となり、この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されることになります。
譲渡所得に対してかかる税金を計算する時に用いられる税率は20%(復興所得税もいれると20.315%)です。
ただし、所有期間が5年未満の不動産を売却した場合、この20%の税率は39%(所得税30%、住民税9%)に増えます。
土地を取得してすぐ売るといった、短期による不動産の売買を防ぐものですので注意しておきたい部分と言えるでしょう。

 

経費として計上できるものは?


不動産を売却する時には色々な費用がかかりますが、その費用は経費として所得から差し引くことができます。
例えば次のような費用が経費として計上できますので確認しておきましょう。
・売却のために支払った仲介手数料
・売却のために建物を取り壊した時の費用
・売主が負担した印紙税
よって、土地を売却した時の税金は、
「売却金額-購入金額-経費=所得」
の所得部分に20%の税金が課税されることになります。

 

建物の場合は減価償却分を加味して考える


一方、建物の場合、この算式に減価償却分も加味する必要があります。
建物は時間の経過で価値が低下するので、低下した価値の建物が高い値段で売れれば儲けたことになります。
時の経過で価値が下がることを減価償却といいます。
また、支払ってきた修繕費や固定資産税、管理費などについては経費として差し引くことはできないのでこの点にも注意しておきましょう。

 

儲けを抑えて税金を減額させるために


不動産を売却した時には、儲け部分に税金が課税されると考えておくと分かりやすいでしょう。
購入した時の金額と売った時の金額を比較し、売った時の金額のほうが高ければ税金が掛かる可能性がありますが、儲けをなるべく抑えることができる重要な要素となるのが掛かった経費の存在です。また、建物の場合には減価償却の金額次第で税金が変わるかもしれないので、正確に計算することが必要だと言えるでしょう。

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