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売却成功の心構え

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不動産売却の基本的な知識

オーナー様(売主)が不動産売却のノウハウを持つことの意義

不動産売却のノウハウ

建物(マンション・戸建住宅・集合住宅)・土地など所有する不動産の売却する場合、ほとんどのオーナー様は「納得した価格・条件・時期」で取引を成立したいと考えると思います。でもなかなか難しいのが現状です。
買主にとって決断しやすい価格設定をすれば早期に取引が成立することが出来るかも知れません。でもそれはオーナー様(売主)にとって納得できる取引とはかけ離れる条件にもなりうることです。相場価格よりも高い条件にすると逆に買主には魅力がない物件となり長い期間、取引が成立せずに売却時期が遅れていきます。
この問題を解決するひとつの手段として、所有する物件の相場価格を知ることが挙げられます。
多くの買主にとって誰もが不動産購入には慎重になるものです。

不動産売却のノウハウを持つ

オーナー様が、所有する不動産の相場価格はもちろんのこと、スムーズに売却活動を行うにあたり必要な書類の用意、取引の流れなど売却の準備、不動産売却の押さえるべき知識を身につけることが「納得した取引」を成立させる道筋になります。このページではオーナー様が知るべき基本的な情報をまとめていますのでご参考になれば幸いです。

不動産売却に必要な書類を確認しておきましょう。

下記は、不動産売却時の売買契約をする際に必要な書類となります。

売買契約書 登記済権利証 土地測量図面 建築確認通知書 建築設計図

築年数が古い物件を売却する売主様でよく聞くのが、書類や物件資料の紛失。上記に挙げた書類はしっかりと保管されているか事前に確認しておくべきです。お手元に無い、紛失が考えられる場合は、依頼した建築会社や業者にて保管されており、問い合わせればコピーを送ってもらえるかも知れませんが、かなり年数が経っている場合、破棄されている可能性もあるので注意が必要です。

ローン残高を把握しておきましょう。

住宅ローンの残高を把握しておかないと、明確な売却計画が成り立たなくなりますので、現時点でのローン残高、そして自身の預金額を把握しておきましょう。
住宅ローン残高は、借入先の金融機関から定期的に住宅ローン残高証明書が送付されていると思いますので確認できます。紛失している場合は債務者本人が金融機関に再発行依頼することが出来るので、早めに行動を取りましょう。

不動産売却に掛かる費用を知っておきましょう。

不動産売却は売ってお金を得るだけではありません。売却時には行政や業者などに支払う費用が必ず発生しますので、事前に把握しておくことが重要です。

仲介手数料

仲介手数料とは売却物件情報を買主へ紹介し売却活動を行う不動産業者への媒介の報酬(仲介報酬)いわば、成功報酬のことです。
業者によって相違があるかも知れませんが、一般的には
売買価格×3%+6万円×消費税
として計算されるのが通常です。
成功報酬になりますので、不動産の売買契約が成立した際に支払いが発生します。 不動産売却に掛かる諸費用の中で、最も額が大きくなるのがこの仲介手数料であることを認識しておきましょう。

抵当権抹消費用

抵当権抹消費用・・・金融機関に設定されている抵当権を抹消する際に行う手続きに関する費用。
抵当権は物件を購入する時に該当物件を担保として住宅ローンを金融機関で組む際に設定されます。
抵当権が金融機関に残ったままでは物件の売却を行えません。従って、住宅ローンの残債を支払い債務をクリアにして抵当権の抹消をする必要があります。
抵当権抹消費用の金額は一般的に2万円程度となりますが、住所変更登記と併せて抵当権抹消の手続きを司法書士にお願いする場合は別途に司法書士への費用が掛かることも頭に入れておきましょう。

その他に考えられる費用

売買契約時に必要となる印鑑証明や住民票などの取得費用、登記上の住所や所有者など情報の変更を行う場合は変更登記費用が発生します。また、物件のリフォームなどを行う場合はその費用も掛かることでしょう。 そしてリフォームが必要な際はリフォーム代がかかることも忘れてはいけません。そして、印紙税などの税金も発生します。

不動産売却後の税金を知る

物件の売買が成立してからになりますが、不動産売却時には譲渡所得(収入)に対して税金が課されるケースがあります。税金が掛かるのか掛からないのか、予め譲渡所得税額の概算を計算し把握しておきましょう。

いくらで売れるのか、相場価格を確認しておきましょう。

まず、売りたい価格=妥当な相場価格とは限りません。
不動産には相場があります。物件の場所や規模、状態などでその評価は変わってきます。しかし一般の方がその相場を知ることは安易ではありません。その地域を把握し多くの知識や情報を持つ不動産業者に調査を依頼することをおすすめいたします。相場価格を知ることは、納得のいく取引を成立させる一番の近道となります。

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不動産売却の流れを知っておきましょう。

所有する「不動産物件」を売却したいと考えたとき、まず何をすればいいのかわかならいという方がほとんどです。準備は何をすればいいか、どれくらい期間を要するのか、最低限、物件を売り出すまで〜売買契約を結ぶまでの流れを把握しておくことが重要です。下記ボタンから不動産売却の流れを確認できますので、参考にしてください。

不動産売却、納得して売る秘訣

より確実に、納得して売るために

納得できる不動産売却不動産売却を納得した取引で成立させる秘訣はオーナー様(売主)の希望・要望を明確にすることです。 一番のポイントは「希望額で売りたい」のか、「早く売りたい」のか優先順位を明確にすることです。 この優先順位を明確にし、不動産会社(仲介業者)にしっかりと伝えることで、物件の売却活動における最適な計画の提案が生まれます。 売主様の要望(優先順位)と仲介業者が持つノウハウ(相場価格や実例など)をすり合わせて「納得できる」不動産売却へと繋がるのです。

不動産売却の時期を知る

統計的に不動産売買の動きが活発になる時期は新年度を迎える前の2月から3月と考えられます。 企業などでは4月は新しい動きが始まる時期であり、移動や転勤による引越しがあるからです。これに伴い2月から3月の時期に物件の価格に高値がつく意向があります。もちろん買主はそれ以前から購入検討をし調査を始めますので、11月頃から売却活動をスタートするのがベターであると思います。急がずにじっくりと希望の価格で売却したい売主様は別ですが、時間を費やさずに売却を行ないたい方にはここは押さえておくべきポイントだと思います。 もちろん、売却が成立するためには、「売主の希望」「買主の希望」「景気・市場動向」がマッチした時が最善ですので、自分の要望を固め、相手(買主)をイメージし、市場の動きを見定めた上での売却活動が重要であることも忘れてはいけません。

希望額で売ることを優先したいなら

売却を急いで、すぐに現金化する必要が無く、時間をかけてでも、なるべく希望額で売却したいとお考えの方は、仲介業者にその意思をしっかりと伝えて、その業者が持つ販売戦略(媒体:インターネット、チラシ、住宅情報誌)を効率よく活かした売却活動を行うことがベストです。そして所有物件の特性を知り、買主の立場で考えて準備を進めることが重要です。

相場価格を知る

「この価格で売りたい」と思っても、不動産には相場があり、買主がその点を慎重に調査をするのは必然です。いくらで売りたいかと考える前に、まず「相場価格」をわかった上で物件の優位性などポイントを考慮し、「この価格で売れるだろう」=希望価格に設定することをおすすめします。このサイトでは埼玉県全域、東京都(北区・練馬区・荒川区・板橋区・足立区)を中心とした公開価格の調査を無料で行っておりますので、是非ご活用下さい。

市場価値を知る

景気動向に左右されずに、高く売れる物件は市場において優位性を持っているからです。 では、どのような物件が市場(買主の視点)において価値があるのか? このポイントを知り自分の物件と照らし合わせることも大切です。 下記に一般的に魅力があるといわれる物件の特性を挙げてみました。
  • アクセス優位:駅から近い、都心から近い、最寄駅が人気の路線上等。
  • 施設の利便性:教育施設、公共施設が充実している等。
  • 住環境の優位:緑が多い、公園や散歩道などがある等。
  • 買物環境の優位:コンビニが近い・多い、大型スーパーがある等。
  • 建物の優位:築年数が浅い、大手ハウスメーカーの物件、部屋数が多い等。
  • メンテナンス性:しっかりと管理されている、リフォームされている。
買主によって購入ポイントが変わるかも知れませんが、一般的には上記の項目を見るのではないでしょうか。駅から近い、都心に近く通勤が楽など、アクセス面で不安があっても交通機関が整備されてきている昨今、広い視点で分析すると買主にとっては許容範囲であったり、築年数が古い物件でも管理が行き届いている、清潔にされている、間取りが良い、そしてリフォームされていたり、リノベーションの工夫が見出せる物件は買主にとって魅力的に映ります。所有物件の価値を市場と買主の立場になって俯瞰的に査定してみることも重要です。自分が暮らしてきてストレスの無い、気持ちの良い物件は、要望が合う買主側にとっても同じであるからです。

できるだけ早く売ることを優先したいなら

早く売ることを優先したい売主様の様々な売却理由として早期の現金化を希望するケースの場合、一番は買主が買いやすい物件であること(価格・物件価値など)に要点を置いて売却活動をすることです。先に述べましたが、不動産には相場があります。買主が知る相場より、もし低い価格であった場合、購入意思・検討の角度は上がることは必然です。もちろん、ただ価格を低くすれば良いというわけではありません。売主様も早く売りたいができるだけ高く売りたいと思うのも当たり前ですから。この部分は、依頼する仲介業者(不動産会社)の担当者にしっかりと希望・意思を伝えることです。不動産会社によっては、一定期間を売主の希望価格で売却活動を行い、その期間中に売却が成立しない場合、その不動産会社が買い取る「不動産買い取り保証システム」等を用意している場合がありますので、こういったオプションの提案も受け入れて売却プランを立てることも早く売ることへの近道となります。

買取と仲介の違い

不動産会社による仲介の場合、売却活動を行ない、買主を探さなければなりませんので、うまくいったとしても2ヶ月から3ヶ月程度は最短でもかかります。(もちろん早期売約となるケースもありますが稀です。) 業者買取の場合、買主は不動産会社となりますので、その業者が価格をつけて、売主が納得すれば売却成立となりますので、早期での不動産売却が実現します。もちろん、メリット・デメリットはありますので、下記に違いを表にしていますので参考にしてください。
項目 仲介 買取
売却スピード 最短3ヶ月程度 早い
瑕疵担保責任 有り 無し
仲介手数料 (例)売買価格×3% +6万円×消費税 無し
周囲の人に 知られる 知られない
売却価格 希望価格で売れる可能性有り (例)相場価格の約7割
リフォーム必要性 物件次第では売主負担で必要 不要
不動産売却を納得できる結果で成立させるためには、売主様自身が知識を身につけること、信頼できる仲介業者を選び、希望・意思を伝えて売却活動の計画をたてることです。 このサイトから不動産売却に関する相談を受付ておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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