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不動産を売却したときの消費税の計算で簡易課税制度を適用させる場合

2年前の課税売上高が5千万円以下の場合、消費税の簡易課税制度が適用されます。簡易課税制度では、控除対象仕入税額を計算する際に、みなし仕入率を用いて算出することが可能となります。

ただ、ここで重要なのは、課税売上の税区分と事業区分の判定です。

 

簡易課税制度を適用させるときに注意したいこと

仕入に発注する消費税を分類したり集計するという手間が省け、原則課税より納税する金額も抑えることができることが多い消費税の簡易課税制度ですが、売上を6種類の事業区分に分けることが必要です。

業種によってどの事業区分に該当するのか分けられますが、1つの業種の中で複数の事業区分に分かれるということもあり、特に不動産を売却したときなどはどの事業区分なのか間違わないように判断することが重要です。

 

なぜ簡易課税制度はメリットが高い?

会社や個人事業主が消費税を納めるときには、売上が発生したときに預かった消費税から、仕入や経費の支払いで発生し預けた消費税を控除して計算することになります。

しかし、中には消費税がかからない取引もあるため、売上の規模が比較的小さいな事業者ではこの分類や集計に手間がかかってしまいます。

そのため、2年という基準期間の課税売上高が5千万円以下の課税事業者は、事前に税務署に届出書を出しておけば簡易課税制度による消費税の計算が可能となる仕組みです。

 

簡易課税制度の6つの事業区分

売上で発生する消費税の集計は必要ですが、仕入や経費を支払ったことで預けることとなる消費税については、売上にかかる消費税に対する一定割合を支払ったとみなした上での計算が可能となります。

一定割合であるみなし仕入率は、事業の種類により6つの事業区分に分けられます。

   ・第1種事業(卸売業)   みなし仕入率90%

   ・第2種事業(小売業)   みなし仕入率80%

   ・第3種事業(建設業、製造業、電気業など)   みなし仕入率70%

   ・第4種事業(飲食業など)   みなし仕入率60%

   ・第5種事業(金融・保険業・サービス業など)   みなし仕入率50%

   ・第6種事業(不動産業)   みなし仕入率40%

 

不動産を売却した場合は?

この区分でみると、不動産業は第6種事業とあります。ただ、不動産業にも不動産販売業もあれば、不動産賃貸業、不動産仲介業、不動産管理業など複数の種類があり、すべてが第6種事業に含まれるわけではない点に注意しましょう。

不動産を売却するのは不動産販売業ですが、土地は消費税非課税ですので、建物の売上に対する事業区分で判断することが必要です。

販売先が事業者なら卸売業となるので第1種事業に該当しますが、販売先が消費者であれば小売業とみなされ第2種事業に該当します。

また、自社が建築した建物を販売するのであれば、建設業に該当するので第3種事業に含まれるなど、いずれも第6種事業ではなくなります。

なお、自らが施主となり、請負契約で他の建築業者に施工してもらい販売するというケース、また、購入した中古物件を修繕し販売するケースなども第3種事業に該当します。

 

賃貸物件を売却した場合は?

賃貸物件など、事業に使っていた建物を売却した場合はその他事業とみなされるため、第4種事業に該当することになります。