競売物件とは

競売物件は、住宅ローンの返済が滞ってしまい、その不動産を担保として差し押さえられ、裁判所によって強制的に売却される物件です。これは、多くの場合、債務者がローンの返済に支障をきたし、不動産を差し押さえられる形で行われます。このような不動産は一般的に「競売物件」と呼ばれます。
一般的な物件との大きな違いは、競売物件には売主が存在しない点です。通常の不動産取引では、売主が物件の所有者であり、売却の意思決定を行います。しかし、競売物件の場合は債務者の所有権が法的手続きによって剥奪され、裁判所が所有権移転の手続きを行います。そのため、買主は裁判所を通じて所有権を取得します。
競売物件を購入する際は、「入札」という手続きが行われます。これは一定期間内に興味を持った人々が競り合い、一番高い価格を提示した者が物件を購入できる仕組みです。入札に参加する者は、自分が購入したい物件に対して入札金額を提示し、最終的に最も高額な入札者が落札者となります。
競売物件の購入には、いくつかの注意点があります。まず、物件の詳細な情報や状態を事前に確認することが重要です。また、競売物件は現金での支払いが求められることが多いため、資金の準備が必要です。さらに、法的なアドバイスを受けることも重要です。競売物件の取引には法的な手続きが多く、専門家の助言を得ることでリスクを軽減することができます。競売物件の購入は、リスクと機会が共存する投資です。慎重な検討と十分な情報収集が重要ですが、適切なアプローチを取れば魅力的な投資機会となり得ます。

参考：https://landnet.co.jp/redia/6576/

競売物件は基本的にはプロが扱うべきもの

競売物件は、その特性上、専門的な知識や経験が必要とされる不動産取引の一つです。一般の不動産取引と比べて、競売物件は法的な手続きやリスクが複雑であり、専門的な知識が必要です。そのため、一般の素人にはリスクが高すぎると言わざるを得ません。競売物件の取引は、通常の不動産取引とは異なり、裁判所や法律手続きが関与する場合が多く、不動産取引のプロである不動産会社がその取引を行うことが一般的です。競売物件の売買には、法的な知識や手続き、市場動向などを理解し、適切なアプローチを取ることが必要です。また、競売物件の取引は非常にリスクが高い場合があります。物件の状態や法的な問題、市場価値の不確定性など、様々なリスク要因が存在します。これらのリスクを適切に評価し、最善の判断を下すためには、専門的な知識と経験が必要です。
したがって、競売物件の取引は一般の素人にはリスクが高すぎると言えます。プロの知識と経験を活用することで、競売物件取引におけるリスクを最小限に抑えることができます。

https://question.realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1094505500/

メリット

競売物件に関して、「メリットは安い」という点だけを挙げることができます。競売物件は、通常の市場価格よりも格安で入手できる可能性があります。これは、所有者が債務不履行に陥った不動産を強制的に売却する手段であるためです。
競売物件は、その特性上、通常の市場価格よりも安く取引される場合があります。これは、債務者の状況や競売のプロセスによって、物件が割引価格で販売される可能性があるためです。そのため、競売物件を購入することで、通常よりも低コストで不動産を取得することができる場合があります。このように、競売物件の最大のメリットは、通常の市場価格よりも安く入手できる可能性がある点です。

リスク

競売物件のリスクを大きく分けて６つご紹介します。

内見ができない

競売物件の取引におけるリスクの一つとして、内見ができないことが挙げられます。競売物件は、通常の不動産取引とは異なり、物件の状態や内部の確認が困難な場合があります。
競売物件は、所有者が債務不履行に陥り、裁判所を通じて売却される場合が多いため、物件の管理状況や内部の状態が明確でないことがあります。競売物件は通常、現地内見が難しい場合があり、入札期間中に物件を確認することができないことがあります。
内見ができないことは、競売物件の購入者にとって不確実性をもたらし、リスクを高める要因となります。物件の実際の状態や構造、修繕が必要な箇所などを確認できないため、購入後に予期せぬ修繕や改修の費用が発生する可能性があります。

売主がいないため引き渡し義務がない

通常の不動産取引では、売主と買主が契約を交わし、所有権の移転と引き渡しを行いますが、競売物件の場合は売主が存在しないため、引き渡しの義務が生じない場合があります。これは、競売物件が裁判所を通じて売却されるため、売主の意思による引き渡しではなく、所有権の移転のみが行われるためです。
さらに、競売物件には居住者が退去してくれない可能性があります。競売物件は現在の居住者が退去を拒否する場合があります。また、賃貸契約によって居座っている入居者がいる場合もあります。このような場合、購入者が物件を利用するためには、居住者との交渉や法的手続きが必要となります。
さらに、競売物件には占有屋の問題も存在します。占有屋とは、所有権を持たずに不動産を占有している者のことであり、競売物件においては、債務者が債務不履行によって競売物件を手放す際に、占有者が不動産を占有し続ける場合があります。このような場合、占有者との法的な解決が必要となり、競売物件の取引におけるリスクとなります。

参考：https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8D%A0%E6%9C%89%E5%B1%8B

保証金が必要で没収の可能性も

競売物件の入札には、落札者が一定額の保証金を支払う必要があります。この保証金は、落札者が入札に参加し、落札後の契約締結と残代金の支払いを確約するために求められます。しかし、競売に参加したにも関わらず契約を履行できない場合、保証金は没収される可能性があります。
さらに、競売物件の取引は迅速に進行するため、落札から残代金の支払いまでの期間が非常に短い場合があります。一般的には、落札後わずか1ヶ月程度の期間しか与えられず、この間に残代金を支払わなければなりません。このため、融資を受ける必要がある場合、銀行や金融機関からの融資を受ける手続きが迅速に行われなければなりません。
競売物件の取引において、落札した後に融資を受けられない可能性が高いこともあります。多くの銀行や金融機関は、競売物件に対する融資を控える傾向があります。そのため、競売物件の取引を行う際には、「競売・公売物件の融資もOK」という金融機関との提携が重要です。このような金融機関との提携を持っていない場合、物件を落札しても購入に至らず、保証金が没収されるリスクがあります。
競売物件の取引における保証金の必要性や残代金の支払い期間の短さ、融資の取得の難しさなど、様々なリスクが存在します。

参考：https://www.kyohei-suzuki.com/entry/keibai-koubai

入札期間が限られている

競売物件の入札には、一定期間内に入札を行う必要があります。この入札期間は通常数週間から1ヶ月程度と短く、落札を決定するための時間が限られています。入札期間が限られていることによるリスクは、買い手が物件について事前に充分な調査を行う時間が制限されることです。競売物件の入札は、決断を急がされることがあり、その結果、買い手が物件の詳細な調査や市場価値の見積もりを行う時間が不十分になる場合があります。また、入札期間が短いため、競売物件の取引に関する情報収集や法的なアドバイスを受ける時間が限られる場合もあります。これにより、買い手がリスクを正確に評価することが難しくなります。さらに、入札期間が短いことにより、多くの買い手が同時に物件に興味を持ち、競り合うことになります。競り合いの激しさから、物件の価格が予想を上回ることもあり、買い手が予算を超えることや、投資の魅力が低下する可能性も考えられます。

契約不適合責任がない

通常の不動産取引では、売主は物件の状態や欠陥について買主に対して一定の責任を負います。これは、売主が買主に対して物件の状態に関する正確な情報を提供し、不動産が契約条件に適合していることを保証する義務があるためです。しかし、競売物件の場合は異なります。競売物件は通常、売主が存在せず、裁判所を通じて所有権が移転されるため、売主による契約不適合責任が存在しません。これは、競売物件が「現状有姿」で売られることが多いためです。つまり、物件の状態や欠陥についての保証は一切なく、買主は物件を購入した時点の状態で責任を負うことになります。

残置物が大量に残っていることもある

競売物件の取引におけるリスクの一つは、残置物が大量に残っていることがあります。競売物件は、所有者が債務不履行に陥り、裁判所を通じて売却される場合が多いため、不動産の管理状況が良くない場合があります。その結果、物件内には家具や家電製品、建材などの残置物が大量に残っていることがあります。残置物が大量に残っている場合、買主はそれらを処分する責任を負うことになります。しかし、競売物件の取引においては、競売後の物件の状態を確認する時間が限られていることがあります。そのため、入札前に物件を確認することができず、競売後に残置物の存在が発覚することがあります。
また、競売物件の取引においては、残置物を勝手に処分することができない場合があります。一般的な不動産取引では、売主が物件内の残置物を処分するか、買主との交渉によって処分されることがあります。しかし、競売物件の場合は売主が存在せず、裁判所を通じて所有権が移転されるため、残置物の処分についての責任が曖昧な場合があります。

参考：https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/iesagashi/keibai/

競売物件より安心といわれる公売物件

公売物件とは

公売物件は、競売物件とは異なり、地方自治体や官公庁が所有している不動産を公開競売にかける形で売却される物件です。競売物件と同様に、公売物件も住宅ローンの返済が滞り、差し押さえられた不動産が主な取引対象となります。

参考：https://media.propertyplus.jp/entry/%E5%85%AC%E5%A3%B2%E7%89%A9%E4%BB%B6

公売物件が安心とされる理由

公売物件は、競売物件に比べていくつかの点で安心感が得られる場合があります。
まず、公売物件は通常、地方自治体や官公庁が所有しているため、取引の透明性が高いとされています。公売物件の売買手続きは、競売物件と比べて一般的により公正かつ透明なプロセスで行われると考えられます。この点から、公売物件の取引においては、取引に関する情報や手続きがより明確であるという安心感が得られる場合があります。
また、公売物件は競売物件よりも物件の状態が良い場合があります。競売物件は、所有者が債務不履行に陥り、裁判所を通じて売却される場合が多いため、物件の管理状況や内部の状態が不安定である場合があります。一方、公売物件は地方自治体や官公庁が所有しているため、一定の管理が行われている場合があり、物件の状態が競売物件よりも良好であることが期待されます。
さらに、公売物件は競売物件と比べて購入後の手続きがスムーズな場合があります。地方自治体や官公庁が所有している公売物件の場合、取引に関する手続きや法的な問題がより迅速に解決される傾向があります。これにより、公売物件の取引においては、購入後の手続きが円滑に進むことが期待されます。
以上のように、公売物件は競売物件に比べて取引の透明性が高く、物件の状態が良好である場合があり、購入後の手続きがスムーズであるという点で安心感が得られる場合があります。しかし、公売物件にも注意点やリスクが存在するため、購入前には慎重な検討が必要です。

参考：https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/iesagashi/keibai/

実際は競売よりもリスクが高い面がある

公売物件の販売元が税務署や国税局である場合、実際には困ることがいくつかあります。まず、公売物件には物件の詳細な資料がないことが挙げられます。競売物件は裁判所が物件の資料を作成するため、事前に物件の情報を確認することが可能です。しかし、公売物件の場合は物件を判断する材料が一切用意されておらず、自ら物件について調査を行う必要があります。
さらに、公売物件には前の住人の問題が懸念されます。競売物件は裁判所の管轄下であるため、前の住人が退去を拒否した場合でも強制退去できます。しかし、公売物件の場合は強制退去ができず、話し合いによって解決しなければなりません。また、公売物件では退去していても残置物などがあった場合に自由に処分することができないため、解決が難しい場合には民事訴訟を起こして強制執行の手続きを行う必要があります。
公売物件を購入する際には、通常の価格よりも安く物件を購入できるためお得だと思われがちですが、注意点があります。まず、まとまった現金が必要であり、事前に余裕を持って資金を準備する必要があります。また、公売物件は事前に物件の室内に入ることができないため、購入者自身が修繕や管理費の不足分を負担する可能性があります。これらの点に留意して、公売物件の取引に臨むことが重要です。

参考：https://fudou.ichikawa-gr.jp/public-property/

まとめ

今回は、競売物件はお得なのか？についてリスクに見合うのかプロの視点でご紹介しました。競売物件の基本から競売物件は基本的にはプロが扱うべきものということを説明しました。また、競売物件を選択する際は、リスク等を把握することが非常に重要になります。