借地権と所有権

所有権とは

所有権とは、土地や物品を完全に支配し、利用し、処分する権利のことを指します。所有権を持つことは、その土地や物品の所有者であることを意味します。具体的には、土地を購入した人がその土地の所有者となります。
所有権を持つと、その土地や物品について様々な権利を行使することができます。たとえば、所有者は土地を自由に利用し、建物を建てたり、畑を作ったりすることができます。また、所有者は土地や物品を他人に売ったり、贈与したり、相続させたりすることができます。
しかし、所有権にはいくつかの義務もあります。所有者は、その土地や物品に対する固定資産税や都市計画税などの税金を支払う義務があります。また、所有者は法律や規制に従って土地や物品を管理しなければなりません。
所有権は、土地や物品を所有する際の基本的な権利であり、所有者にとってはその土地や物品を自由に利用することができる一方で、それに対する一定の責任も伴います。

借地権とは

借地権とは、他人（地主）から土地を借りて、そこに自分の建物を建てる権利を持つことを指します。この場合、土地を借りる権利が借地権であり、建物は借地権者（借地人）の所有物となります。具体的には、借地権者は土地を借り受け、その土地に自分の建物を建てることができます。
借地権を持つ人は、土地を借り受けた際に建物を自分の所有物として建てることができます。そのため、借地権は賃貸物件とは異なり、借地権者は建物に対して自由にリフォームや改築を行うことが可能です。また、借地権は一定期間にわたって有効であり、期間終了後には地主に土地を返却する必要があります。
借地権は、土地を所有することなく建物を所有し、土地を利用する権利を得るための手段として利用されます。特に都市部など土地価格が高い地域では、借地権を利用して建物を所有することが一般的です。

参考：
https://www.h-plaza.co.jp/contents/code/vsseries_detail/id/6
https://www.universalhome.co.jp/iebana/land/275.html

定期借地権とは

通常の借地権と定期借地権の違い

通常の借地権と定期借地権は、土地を借りる権利を持つ点では共通していますが、その性質や条件においていくつかの重要な違いがあります。
通常の借地権は、期間の定めがないか、もしくは長期間（数十年以上）にわたる場合があります。借地契約は当事者の合意によって自由に決定され、期間を定めない場合は原則として自動更新されます。このため、借地権者は長期間にわたって土地を利用できる安定性があります。
一方、定期借地権は明確に期間が定められています。通常、数年から数十年の間で契約期間が設定されます。契約期間終了後には、契約の更新や条件の再交渉が必要となります。契約の更新が保証されていないため、借地権者は契約期間中に土地を利用する際に不確実性を抱えることがあります。
また、通常の借地権では土地の所有者が固定資産税や地代などの費用を負担することが一般的です。一方、定期借地権では借地権契約に基づき、借地権者が固定資産税や地代を支払うことが一般的です。
さらに、通常の借地権では土地を借りた借地権者が自由に土地を利用することができます。土地の利用方法や建物の改築などについては、借地権者の裁量に任されます。一方、定期借地権では契約に従って土地の利用が制限されることがあります。また、契約期間終了後には再契約が必要となるため、土地の利用に関する自由度が制約される可能性があります。

3種類の定期借地権

3種類の定期借地権についてご説明します。

①一般定期借地権

一般定期借地権は、土地を借り手が一定期間にわたって利用する権利を与える契約形態です。借地契約の期間は明確に定められ、通常数年から数十年に及びます。借地権者は土地を借り受け、その土地に建物を建てることができます。契約終了後には、契約の更新が必要となります。一般定期借地権は、土地の利用に関する一般的な条件や制約が含まれます。また、一般定期借地権についてこの記事では説明します。

②事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業目的で土地を借りる場合に適用される契約形態です。この種類の定期借地権では、土地の利用目的が事業活動に関連していることが前提とされます。例えば、工場やオフィスビル、商業施設などの建設に利用されることが一般的です。事業用定期借地権は、土地の利用に関する特定の条件や制約が設けられる場合があります。

③建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、土地の借地と同時に建物の所有権を譲渡する契約形態です。借地権者は土地を借り受けると同時に、土地に建てられた建物の所有権を譲り受けることができます。この契約形態では、土地と建物の譲渡が一体となって行われるため、借地権者は土地と建物の両方の所有権を持つことになります。

定期借地権の地代

定期借地権の地代は、都道府県や地域によって異なりますが、一般的には更地の価格を基準として定められます。つまり、その土地が更地（何も建っていない状態）の場合の価格が地代の基準となります。地代は年間の支払いであり、一般的には更地の価格の0.5％から1.5％程度が相場とされています。
例えば、ある土地の更地の価格が1億円だった場合、年間の地代は50万円から150万円の範囲で設定されることになります。
定期借地権を利用する場合、土地を購入する場合に比べて最終的にかかる費用は6割程度で済むと予想されます。これは、土地の所有権を持たずに土地を利用できるため、土地の購入費用や固定資産税などの負担が軽減されることによります。
要するに、定期借地権を利用することで、土地を所有することなく土地を利用できるため、土地購入に比べて費用が削減されるというメリットがあります。これは、土地を利用したいが土地の購入費用や維持費用が負担になる場合に特に有益な選択肢となります。

参考：https://www.toshinjyuken.co.jp/aichi_nagoya/?p=189

定期借地権のメリット・デメリット

メリット

定期借地権のメリットを３つご紹介します。

土地への固定資産税・都市計画税がかからない

通常、土地を所有すると固定資産税や都市計画税などの税金が課されますが、定期借地権を利用する場合は土地を所有しないため、これらの税金を支払う必要がありません。このため、土地を利用する際の経済的な負担が軽減されるという利点があります。
固定資産税や都市計画税は、土地の所有者が負担する費用であり、土地の所有によって発生します。しかし、定期借地権を利用する場合は土地の所有権を持たず、土地を借りる権利のみを持つため、これらの税金の負担がないという特徴があります。
したがって、土地を利用する際に固定資産税や都市計画税の負担を軽減したい場合や、土地を所有することによる税金の負担を避けたい場合には、定期借地権を利用することが有益であると言えます。

利便性の高い場所の物件が手に入りやすい

一般的に、都心部や交通の便が良い地域など、利便性の高い場所には土地の価格が高く、物件を購入するには高額な費用がかかることがあります。しかし、定期借地権を利用することで、土地を購入する必要がなくなります。そのため、土地の所有費用や固定資産税などの負担を抑えつつ、利便性の高い場所に物件を借りることが可能となります。
また、定期借地権では一般的に長期間にわたる契約が結ばれることがあります。これにより、物件を安定して利用することができます。利便性の高い場所にある物件は、交通の便や生活インフラの整備が充実しており、生活やビジネスにおいて便利な環境が提供されます。そのため、定期借地権を利用することで、利便性の高い場所に物件を借りることが容易になります。これは、生活の利便性やビジネスの展開において大きなメリットとなるでしょう。

デメリット

定期借地権のデメリットを4つご紹介します。

将来住み替えが必要になる

定期借地権では、土地を借り受ける権利が契約期間に限定されています。契約期間が終了すると、その土地を利用する権利も失われ、土地を返却する必要があります。このため、契約期間が終了すると、借地権者は新たな土地を探して住み替えを行う必要が生じます。
住み替えが必要になると、新しい土地を探したり、建物を移築したりする手続きが必要となります。また、新たな土地や建物を見つける際には、現在の環境や条件と比較して不便さや経済的負担が生じる可能性があります。さらに、移転や建物の解体・移築などの作業にはコストや手間がかかることも考えられます。
したがって、定期借地権を利用する場合は、将来的に住み替えが必要になる可能性を考慮する必要があります。特に長期間の契約を結ぶ際には、将来の状況やライフスタイルの変化を見据えて慎重な計画が必要です。住み替えに伴う手続きや費用、不便さなどを事前に考慮し、適切な判断を行うことが重要です。

中古では住める期間が限定される・長期の住宅ローンが通りにくい可能性がある

定期借地権を持つ物件を中古で購入した場合、土地の借地契約期間が残っているかどうかによって、その物件に住める期間が制限されることがあります。借地契約期間が残っている間は問題ありませんが、契約期間が終了すると、土地を返却する必要があります。そのため、土地の借地契約が残っている期間内に新たな借地契約を結ぶか、物件を移転する必要が生じます。このように、中古の定期借地権物件では、住める期間が契約残存期間に依存するため、将来的な不安定要素が存在します。
また、銀行や金融機関から住宅ローンを借りる際、担保となる不動産の所有権が必要とされます。しかし、定期借地権の場合、土地の所有権を持たずに土地を借りる権利のみを持つため、不動産の担保として十分な条件を満たすことが難しい場合があります。そのため、一般的には、定期借地権の物件に対しては、通常の住宅ローンよりも条件が厳しくなる場合があります。特に、契約期間が短い場合や契約更新が不確定な場合は、金融機関がリスクを回避するために、ローンの審査が通りにくくなることがあります。

解体積立金が発生するため維持費が割高になる

解体積立金は、建物が老朽化し、取り壊しや解体が必要になった際に費用を賄うために積み立てられる資金です。定期借地権では、借地契約の終了時に土地を所有者に返却する必要があり、その際に建物を解体する必要が生じることがあります。そのため、建物の老朽化や寿命が近づいた際に備えて、解体費用を賄うための解体積立金が設定されます。
解体積立金は、通常、毎月の管理費や管理組合費とは別に徴収され、貯蓄されます。このため、定期借地権を持つ物件では、建物の老朽化や解体費用に備えて積み立てるための追加費用が発生し、維持費が割高になる傾向があります。
また、解体積立金の金額は、建物の規模や建築年数、地域の法規制などによって異なります。一般に、建物が大きくなるほど解体費用も高額になるため、解体積立金もそれに応じて高額に設定されることがあります。
このように、定期借地権を持つ物件では解体積立金による追加費用が発生し、維持費が割高になるというデメリットがあります。将来の建物の解体に備えて費用を積み立てる必要があるため、物件の維持管理費用が高くなる可能性があります。

売却しにくい

定期借地権を持つ物件を売却する場合、購入者は土地の借地契約条件を引き継ぐことになります。つまり、借地契約の残存期間や更新条件、地代の支払い額などが購入者に影響を与えることになります。そのため、借地契約の内容が買い手にとって不利な条件である場合、物件の売却が難しくなります。
さらに、一般的に土地の所有権を持たずに土地を借りる権利のみを持つ定期借地権では、不動産の取引市場において所有権を持つ物件よりも需要が低い傾向があります。購入者は土地を所有することなく、土地を借りる権利のみを得るため、不動産投資や資産形成の観点からは不利になります。
このような理由から、定期借地権を持つ物件は売却時に市場価値が低下し、買い手が限られる傾向があります。特に、契約残存期間が短い場合や契約更新が不確実な場合は、売却価格が低く抑えられることがあります。

参考：
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_knowhow/mansion_teikisyakuchiken/
https://www.baikyaku.polusnet.com/column/detail.php?n=206

定期借地権はどんな人におすすめか

立地の良さを求める人

定期借地権の物件が都市の中心部や交通の便が良い地域に位置することが多いという特徴が魅力的です。都心部や交通の便が良い地域には生活の利便性が高く、仕事や買い物、娯楽施設へのアクセスが良好です。そのため、快適な生活環境を求める人にとって、定期借地権の物件は適した選択肢となります。

将来的に引っ越す予定がある人

定期借地権の契約期間は一般的に数十年にわたるものが多く、長期間同じ場所に住む予定がない場合や将来的に別の場所に移住する可能性がある場合に適しています。このような人は、定期借地権を利用することで、長期的な土地の所有や管理の負担を軽減しつつ、柔軟に住居を変更することができます。

不動産の相続を考えていない人

所有権を持つ場合、将来的に不動産を相続したり、処分することに関する悩みが生じますが、定期借地権を持つことでその心配から解放されます。契約期間が終了すれば、土地を返却するだけであり、所有権を持つ場合のような手続きや負担が発生しません。

まとめ

今回は、定期借地権とは？所有権との違い・誰にお勧めかについてご紹介しました。
借地権と所有権について理解をしたうえで、通常の借地権と定期借地権の違い、3種類の定期借地権、定期借地権の地代を考えることで検討する材料がわかったのではないでしょうか。その後、定期借地権のメリット・デメリットを比較することでさらに誰にお勧めを見極めましょう。