1. 最も手堅い考え方

マイホームを購入するときについ気持ちが大きくなってしまい、どうせならと大胆になってしまうことがあります。そこで無理をせずに一度考えてみてください。 なぜ、マイホームを購入したいのでしょうか。例えば、マイホームの購入を検討している方に家庭がある場合は、「マイホームを購入することが家族の希望です」と答えるかもしれません。しかし、なぜマイホームを購入が家族の希望なのでしょうか。さらに考えると、「家族でマイホームを購入することにより幸せになりたいから」という本質的な理由があるのではないでしょうか。マイホームを購入する理由にもよりますが、このような場合において一時の感情で大胆にマイホームを購入することはどうでしょうか。購入者は本当に幸せになることができるのでしょうか。返せなくなるローンに追われるリスクを考えることも必要ではないでしょうか。

また、住宅ローンの返済期間中に離婚、失業、病気などの予想ができないことが起こる可能性がないとは言い切れません。もし、そうしたことが起きれば、今は何とか支払いができていても、今よりさらに困難になるかもしれません。最悪なケースになると、家が強制的に競売となってしまう可能性もあります。そうなった場合、自己破産を選択せざるを得ないこともありうるのです。

つまり、こうしたケースに備えて、手堅い考え方をマスターする必要があるのではないでしょうか。
ここでは、最も手堅い考え方を紹介します。そこで、最も手堅い考え方をマスターするために3つの条件についてみていきましょう。

一つ目の条件は、月の住宅ローン返済額が現在の家賃が下回ることです。家賃を月の住宅ローン返済額が下回ることでリスクを少なくすることができます。なぜなら、今現在の家賃レベルであれば、その後も無理なく支払いしていける可能性が高いからです。たとえ月の返済額が手取り年収の20％以下であっても、それが今の家賃より高いのであれば慎重に判断した方が良いでしょう。なお、今の家賃でも家計がキツイならば、それ以下に返済額を下げる工夫も必要でしょう。

二つ目の条件は、家賃を月の住宅ローン返済額が下回る夫婦のいずれかが非正規雇用になっても家計が成り立つことです。夫婦共稼ぎであれば、ペアローンで融資額を拡大することができます。既定の年収倍率を超えるローン申し込みでよく利用されていますが、ペアローンには注意すべき落とし穴があります。ペアローンの場合、どちらかの収入が減ってしまうと途端に返済が困難になってしまいます。例えば、夫婦のどちらか転勤になる・失業することもありえるでしょう。それ以外にも、必ず子供を保育園に入れることができるようになるとは限らないですよね。そうなった場合、家庭の事情で働きが制限される場合、どちらかが勤務時間を減らすなどの対応をしなければなりません。ですが、既に二人で働いている状態ですから、減った分の収入を補うのはかなり困難です。また、離婚や別居になったとしても、両者は完済まで返済義務を追い続けます。このケースでは大きな金銭トラブルに発展しがちですので注意したほうがよいでしょう。

三つ目の条件は、物件価格の1割～2割の頭金が用意できていることです。この頭金がないとフラット35の融資が難しいですし、金利も高くなってしまいます。さらに、もし頭金なしのローンでは、返済期間中に住宅価値がローン残債を下回る、いわゆる担保割れのリスクが生じる可能性があります。仮に低利息でお馴染みのフラット35を利用して、購入価格3,000万円のマイホームを購入したとすると、返済期間が35年間と長期のローンになります。その結果、途中で住宅価値が大幅に下落する可能性もあります。それによって担保割れの状態になれば、住宅を売却してもローン残債に足りず、借金だけが残ってしまうこともあるのです。

住宅ローンはどう算出するか

ここでは、住宅ローンをどう算出するかについて例を出して説明します。

■借入希望額2,000万円の場合
借入希望額2,000万円の場合で年利1.48％、35年ローン、ボーナス時支払いなしでの月額支払額は、６万２千円になります。そして、総返済額は2,564万円になります。

■借入希望額3,000万円の場合
借入希望額3,000万円の場合で年利1.48％、35年ローン、ボーナス時支払いなしでの月額支払額は９万２千円、総返済額は3,846万円になります。

■借入希望額4,000万円の場合
借入希望額4,000万円の場合で年利1.48％、35年ローン、ボーナス時支払いなしでの月額支払額は、１２万３千円になります。そして、総返済額は5,128万円になります。

■借入希望額5,000万円の場合
借入希望額5,000万円の場合で年利1.48％、35年ローン、ボーナス時支払いなしでの月額支払額１２万３千円、総返済額は6,410万円になります。

■借入希望額6,000万円の場合
借入希望額6,000万円の場合で年利1.48％、35年ローン、ボーナス時支払いなしでの月額支払額は、１8万３千円になります。そして、総返済額は7,692万円になります。

2. 現実的な判断基準

以上のことを参考に、賃貸に住み続けるのか、それともローンを組むのかを考えなければなりません。
現実的な判断基準からすると、今の家賃と比較してどれだけ変わるか？を考慮することが大切です。例えば、先ほどの例で挙げました借入希望額3,000万円の場合で年利1.48％、35年ローン、ボーナス時支払いなしでの月額支払額は、９万２千円になります。この９万２千円という額と比較して現在の家賃が下回っているのかを考えるのです。そのように算出していき、現実的な判断をしましょう。

また、家賃より増えても十分貯金ができるか？については慎重に判断することが大切になります。

さらに、２０代の平均貯蓄については、一般的には収入の15％以上と言われています。金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査［単身世帯調査］令和元年」によると、金融資産をもつ20代の預貯金（運用または将来の備え）は133万円でした。この金額に達するためには、給与のうち約15％が貯蓄目安と言えるでしょう。この15％という数字を参考にして考えましょう。

3. 今の年収で買えないと思うのであれば

支出に無駄がないかをよく考える

現在の生活を振り返ってみて下さい。支出に無駄はありませんか？そんな気付かぬところの無駄な支出を大幅に削減する方法について2つご紹介します。

1つ目は、「水光熱費」です。電気代や水道代、ガス代は皆さんどれくらい使っているでしょうか。冷蔵庫は弱にする、エアコンは極力使わない、ということも節約への第一歩です。また、水道代はあまり節約しても大差はないと思われる方も多いようです。しかし、１日５分間、シャワーの出しっぱなし等を節約することにより、月に450円、年間にすると約5,000円節約できます。この差は大きいですよね。さらに、ガスについてはもちろん中火が基本となります。いくら大きな炎を出しても、煮える時間は同じなのです。このように、水光熱費を節約するだけでも年間で考えると大きな差となります。

2つ目は、「食費」です。スーパーでのお買い物では１円単位の節約をするけど、外食ではあまり気にしないという方が多いのではないでしょうか。これは、何か違いますね。節約する所を間違えてしまっています。１円単位の節約をするのではなく、外食を１回我慢する方が効果は大きいのではないでしょうか。また、多くのご家庭で意外とお金の掛かっているのがお菓子代です。大人になっても甘いものが好きな方は多いですよね。でもそのお菓子、どこで購入していますか？コンビニでお菓子を買うほどもったいない買い物はありません。具体的に、コンビニで300円のものがスーパーで200円、コンビニで200円のものがスーパーで98円などで売っています。コンビニは便利ですが、極力、使わないようにするのが良いでしょう。

また、無駄な支出をしないための工夫についても2つご紹介します。

1つ目は、家計簿アプリを活用することです。家計簿は面倒くさいという方も少なくないでしょう。しかし、アプリならレシートを撮るだけで登録できたり、登録したものを自動で振り分けされたりと様々なメリットがあるようです。

2つ目は、買うものを決めてから出かけることです。なんとなく買い物に行ってしまうと、つい目移りして必要でないものまで買ってしまいますよね。買うものを事前にリストアップするか、少なくとも何を買うか頭の中で整理してから出かけましょう。そうするだけで、買ったもののうっかり食べきれず無駄にしてしまった、なんていうフードロスなども防ぐことができます。

このように、支出を削減する努力や無駄な支出をしないための工夫をすることで、今の年収では家は買えないと思っていた方でも可能性が生まれます。ぜひ一度試してもらえたら嬉しいです。

もっと安い物件を探す

無理をせずに住宅ローンを無理なく返済することができる物件選びが重要になります。そのためには、もっと安い物件を探すのも一つの手でしょう。立地や建物の大きさで物件の価格は大きく変わってきます。

例えば、都心部に近く駅近物件を検討しなくても、リモートワークが多くなってきたから、郊外の自然環境の良い土地を考えるというのもよいでしょう。そういった妥協できるところを探すことが大切なポイントになってくるのです。また、郊外の土地には魅力もあります。都会の利便性は得られませんが、都市部よりも大きくて機能的なマイホームが選べます。そして、閑静な住宅地であれば、ゆったりと落ち着いた生活が育めるというメリットもあります。一生をともにする可能性の高いマイホームになるのです。年齢を重ねて、地方での暮らしで趣味を見つけて打ち込むという将来を想像するのもよいのかもしれません。
このように、憧れの土地に住みたいと望む場合でも、視野を広げて、無理をしないマイホーム購入のために土地価格が低い物件を探すと良いでしょう。

中古も視野に入れる

中古を購入することも視野に入れることが重要です。新築物件ではなく中古物件にすることによって大きなコストダウンにつながります。同じタイプの住宅でも、中古の方が新築よりも30%程度は安くなるとされています。

また、中古物件では納得できない、せっかく購入するのだから中古物件は嫌だという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、中古物件を購入した後にリノベーションをするという方法もあるのです。
勘違いしないでいただきたいのが、「リフォーム」と「リノベーション」の違いです。リフォームが「元に戻す」のに対して、リノベーションは「つくり変える」という意味合いが大きくなります。そのため、中がボロボロで汚くても、内装をスケルトンにして工事をすれば、何の問題もないのです。あなたが納得のいく間取りで、住む人の暮らしに合わせてリノベーションが可能になるのです。
さらに、中古住宅購入には、住宅ローン減税、すまい給付金なども利用して負担を軽減することも可能なのでそういった制度も活用するのがよいでしょう。

4. まとめ

今回は、今の年収で家を買っても大丈夫か判断する方法についてご紹介しました。
借りれるお金と返せる額は異なり、年収の少ない方は特に慎重に検討しなければならないことが理解できたかと思われます。そうした場合、手堅い考え方で現実的な判断基準を持つことが重要でしたよね。是非、様々な選択肢を判断して、無理をすることなく、計画的にマイホームの購入を検討されてはいかがでしょうか。