そもそも贈与税とは

贈与税は、他人から財産をもらった場合に、その財産の価値に応じて課される税金です。親や配偶者からであっても、基本的に贈与税がかかります。
贈与を受けた場合、毎年の1月1日から12月31日までの期間に受けた贈与の合計額が計算され、これを「暦年課税」と呼びます。贈与を受けたら、翌年の3月15日までに税務署に申告し、贈与税を納める手続きが必要です。後から贈与を受けたことが発覚した場合には、ペナルティが課せられることもありますので、注意が必要です。
ただし、毎回の小額な贈与ごとに申告するのは手間がかかるため、年間110万円の基礎控除額が設定されています。この範囲内であれば申告の必要がなく、税金もかかりません。110万円を超える贈与を受けた場合には、翌年には申告して贈与税を納める必要があります。
贈与税の税額は、受けた財産の額に応じて税率が適用されます。贈与額が大きいほど高い税率が適用される「累進課税」です。税率は、一般の贈与と、親や祖父母などの直系尊属から18歳以上の人への贈与とで異なり、それぞれ専用の速算表で税額が計算されます。

贈与税の計算方法

贈与税の計算方法には、暦年課税と相続時精算課税の2つの方法があります。

暦年課税

住宅購入時の贈与税の計算方法である暦年課税は、特定の暦年内に受けた贈与の合計額が一定の金額を超える場合に課される税制です。まず、贈与を受けた暦年の期間が1月1日から12月31日までであることが定められます。そして、この期間内に受けたすべての贈与の金額を合算し、その合計額が暦年の贈与税の非課税枠を超えるかどうかが判断されます。非課税枠は年度や地域によって異なり、一般的には親から子への贈与の場合に適用されますが、具体的な金額は税法に基づいて決定されます。非課税枠内の贈与は税金が課されませんが、非課税枠を超える部分については一定の税率が適用されます。この税率は贈与の金額に応じて段階的に異なり、高額な贈与ほど高い税率が適用されます。贈与税の申告は、贈与を受けた人が行い、申告書を提出して贈与税の金額を計算し納税します。また、贈与を受けた人は税務申告書や関連する書類を保管しておく必要があります。

相続時精算課税

相続時精算課税は、相続人が相続した財産について、その価値の増加分に対して課税される制度です。具体的には、相続財産の評価額が相続時の基準となり、その後の増加分に対して税金が課されます。この制度は、相続財産を受け取った相続人がその財産を処分した場合に、処分時点での評価額と相続時の評価額との差額に対して課税されることを意味します。つまり、相続時の評価額から財産の価値が増加した分に対して、その増加分に応じて税金が課される仕組みです。 相続時精算課税の目的は、相続人が相続財産を処分した際に、その増加分について適切な税金を支払うことです。この制度によって、相続財産を処分した相続人が相続財産の価値を適正に精算し、公平な税負担を担うことが促進されます。相続時精算課税は、相続人が相続財産を処分した際にのみ適用されるため、相続後の財産管理や処分に関する計画立案が重要です。

計算例参考：https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/money/hudosan_zouyo/

住宅を買うときに贈与を受けるメリットとは

住宅を買うときに贈与を受けるメリットはいくつかあります。それらについてご紹介します

住宅取得等資金の贈与の特例

特定の条件を満たす場合、子や孫などが住宅を購入するために最大1000万円まで贈与しても、贈与税がかからない特例があります。この特例は、新たに住宅を取得するための資金援助に限定されています。つまり、既存の住宅ローンの返済のための資金援助はこの特例の対象外です。
非課税になる金額は、省エネ等住宅が1000万円、それ以外の住宅が500万円です。ただし、相続開始前7年以内にこの特例を利用して贈与を行った場合、その贈与は持ち戻しの対象にはなりません。

参考：https://osd-souzoku.jp/zyuutakusyutokutousikin/

住宅取得等資金の贈与の特例

住宅取得等資金の贈与の特例は、家族や親族間での住宅取得を支援するために設けられた制度です。この特例を活用するためには、一定の条件を満たす必要があります。この特例の要件や適用条件についてご紹介します。

特例の要件

住宅取得等資金の贈与の特例は、一般住宅と良質な住宅の2つの区分があり、それぞれ異なる非課税限度枠が設けられています。一般住宅とは、特に省エネルギーやバリアフリーなどの要素が備わっていない、一般的な住宅のことを指します。この区分の特例を利用するためには、贈与を受ける者が20歳未満であることが条件です。つまり、20歳以上の場合はこの特例の対象外となります。一方、良質な住宅は、省エネルギー性能やバリアフリー設備などが優れた、高品質な住宅を指します。この区分の特例を利用するためには、贈与を受ける者の年齢制限はありません。
非課税限度枠に関しては、一般住宅の場合は1回につき1000万円が適用されます。一方、良質な住宅の場合は、同じく1回につき500万円が適用されます。この差異は、住宅の品質や性能に対する政策上の配慮が背景にあります。良質な住宅は、省エネルギーやバリアフリーなどの機能が備わっているため、その建築・取得費用が一般住宅よりも高額になる場合があります。そのため、非課税限度枠を500万円として、より良質な住宅を取得するための支援を促進する狙いがあります。
住宅取得等資金の贈与の特例は、家族や親族間での住宅取得や建築を支援するために設けられた制度であり、贈与税の非課税枠が通常よりも高く設定されています。これにより、一般的な住宅だけでなく、高品質な住宅の取得や建築にも対する支援が行われています。特に、良質な住宅に対する非課税限度枠が設けられることで、省エネルギーやバリアフリーなどの要素を備えた住宅の普及を促進することが期待されます。
また、特例を活用するためには、受け取る住宅はいくつかの要件を満たす必要があります。日本国内にあり、床面積が40㎡以上240㎡以下で、そのうちの2分の1以上が受け取る人の居住用に供されている必要があります。
そして、受け取る側にも要件があります。贈与者が直系の子や孫である必要があり、贈与を受ける年の1月1日時点で18歳以上である必要があります。ただし、令和4年3月31日以前の贈与の場合は、20歳以上である必要があります。さらに、贈与を受けた年の所得税の合計所得金額が2,000万円以下であることが条件です。ただし、床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、この金額が1,000万円以下である必要があります。これらの条件を満たすことで、住宅取得等資金の贈与税非課税特例の適用を受けることができます。

https://souzoku.asahi.com/article/14333437

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000018.html

特例適用時の税率と計算方法

特例を適用する際の税率と計算方法について、具体的な説明をします。この特例を利用する際、非課税枠は実際にはさらに増えます。これは、贈与税そのものに「基礎控除」という非課税制度があるためです。贈与税には「暦年課税制度」と「相続時精算課税制度」の2つの制度があります。
2023年度の税制改正大綱で、暦年課税制度を使った生前贈与の持ち戻しの対象期間が死亡前3年から7年に延びたり、相続時精算課税制度に年110万円の基礎控除枠が新たに加わったりするなど、相続に関連する課税ルールに大きな変更がありました。これらの変更は、2024年1月1日から適用されています。
住宅取得等資金の非課税枠1000万円を活用する際の実際の贈与税の非課税額は、次のように計算されます。暦年課税制度では、基礎控除額110万円に非課税枠1000万円を合算した1110万円までが非課税となります。 相続時精算課税制度では、基礎控除額110万円に特別控除額2500万円を合算し、さらに非課税枠1000万円を加えた3610万円までが非課税となります。 また、一般的な誤解として、「生前贈与したら相続税はかからない」という考えがありますが、実際には生前贈与をしても相続税の対象となる場合があります。具体的には、死亡日以前の7年以内に通常の贈与（暦年課税制度）で贈与した場合や相続時精算課税制度の適用を受けて贈与した場合です。ただし、住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の部分は、相続税の対象外です。つまり、親から住宅取得等資金の非課税措置を利用して贈与された場合、相続時にその分を持ち戻す必要はありません。このように、非課税枠を使って贈与を受けた場合は、相続時の財産評価に影響を与えることなく、贈与を受けた人がより多くの資金を受け取ることができます。

https://souzoku.asahi.com/article/14333437

注意点

一方で、注意点もあります。確認していきましょう。

小規模宅地等の特例が使えない

親から相続した家の評価額を抑えるためには、小規模宅地等の特例を利用することができます。この特例では、敷地の評価額を最大で80%減額することが可能で、たとえば300㎡の敷地が1000万円で評価されていた場合でも、特例を適用することで200万円に抑えることができます。
ただし、この特例を利用するためにはいくつかの条件を満たす必要があります。まず、自宅を相続する人には特定の条件が課せられます。例えば、被相続人に配偶者や同居していた法定相続人がいないことや、相続開始時までに自宅に住んだことがないことが条件です。さらに、相続開始以前3年以内に自分自身や家族が保有する家に住んだことがないことや、相続した家を相続開始時から相続税の申告期限まで所有していることも条件となります。
しかし、親からの支援で住宅を購入する場合、自宅を引き継ぐ人が条件を満たさないことがあります。たとえば、親と別居している場合や、相続開始までに自宅に住んだことがない場合などが該当します。このような場合、小規模宅地等の特例を利用することができず、評価額を抑えることができません。

贈与税が0円でも申告が必要

贈与税が発生しない場合でも、贈与を受けた人は必ず贈与税の申告を行う必要があります。つまり、贈与税が0円であっても申告は免れません。
贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年の3月15日までに行わなければなりません。この期限を過ぎて申告を怠ると、罰則が課せられる可能性があります。したがって、贈与を受けた場合は、贈与税が発生していなくても申告の手続きを怠らないようにすることが重要です。

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遺産分割で揉めることも

贈与を受けた場合、その資産は将来的に相続財産として遺産分割の対象となります。その際、贈与された資産に対して他の相続人から異議が申し立てられる可能性があります。特に、贈与を受けた人とその他の相続人との間で遺産分割に関する合意がなされていない場合、揉め事が生じることがあります。
例えば、贈与を受けた人が兄弟姉妹の中で特別な扱いを受けたと感じたり、贈与された資産の価値や割当が公平でないと感じたりする場合、遺産分割に関して紛争が起こる可能性があります。したがって、贈与を受ける際には、将来的な遺産分割についての合意や取り決めを明確にしておくことが重要です。

手続き方法

非課税の特例を利用するためには、所定の手続きが必要です。具体的な手続き方法について説明します。特例を受けるためには、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの間に、必要書類を揃えて所轄の税務署に申請を行う必要があります。
申請時に必要となる書類は以下の通りです。
1. 贈与税申告書
2. 受贈者の戸籍謄本など、受贈者の氏名・生年月日・贈与者が直系尊属であることを証明する書類
3. 源泉徴収票など、贈与を受けた年分の合計所得金額を明らかにする書類
4. 登記事項証明書
5. 売買契約書や工事請負契約書の写し等、住宅の取得状況や要件を示す書類
戸籍謄本は、受贈者が直系尊属からの支援を受けたかどうかを確認するために必要です。源泉徴収票や確定申告書を提出して所得制限を説明することも必要です。また、登記事項証明書や売買契約書、工事請負契約書は、住宅に関する情報を証明するために必要です。これらの書類を揃え、税務署に提出することで、特例の申請手続きを完了することができます。

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贈与税の節税の戦略

住宅ローン控除との併用

贈与税の節税戦略の一つとして、住宅ローン控除との併用があります。具体的には、親からの贈与を活用して住宅を購入する際、住宅ローンを組んでいる場合に住宅ローン控除と贈与税の非課税枠を併用することができます。
住宅ローン控除は、住宅ローンの返済額に対して年間で一定額が税金から控除される制度です。一方、贈与税の非課税枠を活用することで、親からの贈与を受ける際に税金を節約することが可能です。例えば、親からの贈与を受けて住宅を購入し、その一部を住宅ローンで賄う場合を考えてみましょう。贈与税の非課税枠を超えないように贈与を受けることで、贈与税がかからずに資金を受け取ることができます。そして、残りの購入費用を住宅ローンで賄うことで、住宅ローン控除を活用して税金を節約することができます。
このように、住宅ローン控除と贈与税の非課税枠を併用することで、住宅を購入する際の税金を効果的に節約することができます。ただし、具体的なケースによっては税務上の計算や条件が異なるため、専門家との相談が必要です

https://green-osaka.com/online/housing-purchase-capital-donation-and-deduction-of-housing-loan

贈与のタイミング

住宅取得資金贈与の非課税特例を利用する際には、贈与、入居、書類提出の3つのタイミングに留意する必要があります。この特例を有効活用するためには、それぞれの段階で正確なタイミングを把握し、手続きを適切に行うことが不可欠です。
まず、贈与のタイミングです。特例を利用するためには、贈与を受けるタイミングが重要です。居住開始の前に贈与を受ける必要があります。また、原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに、新居に居住を開始することが求められます。このため、贈与を受けるタイミングは、居住開始の直前に行うことが適切です。
次に、居住開始のタイミングです。特例を適用するためには、受贈者本人が新居に居住を開始する必要があります。居住開始の最終期限は、贈与を受けた年の翌年12月31日までとされています。しかし、居住開始が間に合わない場合でも、贈与を受けた年の翌年12月31日まで居住開始を遅らせることができる場合があります。
最後に、書類提出のタイミングです。特例を利用するためには、贈与税申告書などの必要書類について居住地を管轄する税務署に提出する必要があります。提出期限は、居住開始と同じく贈与を受けた年の翌年3月15日までです。郵送で提出する場合は、消印の日付が提出日となります。また、書類提出の際には、贈与により取得した資金をすべて使い切ることが求められます。
贈与、入居、書類提出のタイミングを正確に把握し、手続きを適切に行うことで、住宅取得資金贈与の非課税特例を有効活用することができます。

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専門家に相談するメリット

税理士や不動産専門家への相談は、重要な決定をする際に欠かせません。これらの専門家は、税金や不動産取引に関する幅広い知識と経験を持ち、個々のニーズや状況に合わせたアドバイスが可能です。専門知識を活用することで、最適な税金の節約方法や不動産取引の戦略を立てることができます。また、法的規制の遵守や法的トラブルの回避、最新の情報やオプションの検討など、さまざまな面で役立ちます。そのため、重要な決定をする際には、税理士や不動産専門家との相談を積極的に活用しましょう。

まとめ

今回は、住宅購入時の贈与税はどれだけかかるのかについてご紹介しました。贈与税について理解したうえで、贈与税の計算方法として暦年課税と相続時精算課税をご説明しました。
また、住宅を買うときに贈与を受けるメリットと住宅取得等資金の贈与の特例やその注意点が理解できたでしょうか。手続き方法と贈与税の節税の戦略も抑えうえで、専門家への相談も検討しましょう。