転勤の際の4つの選択肢

転勤をすることになった場合、マイホームの扱いについては主に次の4つの方法が考えられます。

• 空き家のままにして所有する
• 売却する
• 賃貸にして資産運用する
• 単身赴任して家族に住んでてもらう

どの選択をするかは、その時の事情に応じて判断することが重要です。まず転勤期間の確認、また元の職場に戻ってこれるかどうかを会社に確認しておきます。それによって対処の仕方が大きく変わってきます。

次にマイホームの不動産評価額や利用価値のチェックも大事です。売却や賃貸、そのまま所有をする場合にかかる費用などを事前に確認して、適切に決定するべきです。

なお、専門的な情報収集や分析は地元の不動産会社などに相談し、適宜サポートをしてもらうことも必要でしょう。

 

単身赴任して家族に住んでてもらう

世帯主が遠距離に転勤する場合、家族を残して単身赴任するケースが多いです。この場合は、普段通りにマイホームを維持することができます。家族が住んでいれば、そのまま住宅ローン控除が適用され、返済の面で損をすることもありません。

家族と離れて暮らすのは耐えがたいことですし、赴任する側もマイホームに残る側もお互いが心配になることでしょう。ですが、家族がマイホームで変わらぬ生活を送れるのは喜ばしいことです。家族がマイホームの維持管理をしますので、他人に任せるよりも安心できるでしょう。

基本的に転勤では家賃補助で全部、あるいは部分的に支給されます。単身赴任の手当ても付く可能性があるので、経済的な負担は限定的になるかもしれません。もちろん、2つの場所で分かれての生活は何かとコストがかさみますが、売却や賃貸に出すよりも良い場合があります。

 

空き家のままにして所有する

2～3年ほどの転勤では、マイホームをそのまま残しておくケースが珍しくありません。また、長期の転勤や再び戻ってこない場合でも、とりあえず将来的な利用法や処分方法が決まるまで空き家のままで所持することがあります。

その際に注意したいのが、空き家のメンテナンスです。人が住んでいない建物は、通常より劣化が速いことを知っておきましょう。人が住んでいれば、普段から湿気や水漏れのチェックをするでしょう。ちょっとでも悪い箇所があれば、その都度手直ししますから、建物の劣化を抑えることができます。

そこで空き家対策として、まず屋内の換気を定期的に行い、カビや湿気による被害を回避しましょう。また、屋根や外壁の劣化にも注意です。雨漏りの有無も丁寧にチェックして、建物を守るようにおすすめします。

建物は経年劣化と合わせて、状態の悪化によって不動産価値が大きく下がってしまいます。そうならないように、自費管理を行なうようにしましょう。なお、所有者個人が管理できない場合は、近隣にいる親戚・知人に管理を依頼するか、地元の不動産会社に委託すると良いでしょう。

空き家のまま放置するのは問題で、雑草が生い茂るなど周辺へ迷惑をかける心配があります。また不法侵入や放火の被害が及ばぬよう、周辺の治安を悪化させないように責任を持って管理することが大事です。

 

売却する

長期や戻れる予定がない転勤の場合は、マイホームを売却することも一つの選択肢です。

マイホームを所有するには、定期的なメンテナンス・修理が欠かせませんし、毎年の固定資産税や災害保険料の費用も発生します。自分の家族で住んでいるなら、そういった手間暇やコストは苦になりませんが、空き家や賃貸にする場合は避けて通れない問題です。

そこで、思い切って売却することができます。売却益で住宅ローンを返済し、維持費も不要になりますから、経済的な余裕が出てくる可能性があります。もちろん転居先での居住費が発生しますが、社宅や会社の手当てが付く場合は売却するメリットがあります。

売却するデメリットは、家族が憩うマイホームを失うことです。なお、再びマイホームを購入するにしても、住宅ローンの審査条件が年齢的にリスクとなるかもしれません。また、望む金額で売れない場合があるので、事前の確認は欠かせません。売却額が小さい場合は、トータルで赤字になることもあるので注意しましょう。

 

賃貸にして資産運用する

空き家のまま所持するのは手間暇がかかり、経済的にも負担になる心配があります。そこで住宅の状態が良く、立地的にも利便性がある場合は賃貸にする方法があります。

マイホームを売らずに賃貸にしておけば、将来的に家に戻る計画が立てられます。また、居住者がいることで、家の清掃や修理が適切に行なわれますので、建物のメンテナンスの面でもメリットがあります。

さらに、定期的に家賃収入が入ってきます。空き家にしておくと維持管理費や固定資産税など出費がかさみますが、賃貸にすることで経済的にメリットが生じます。もちろん賃貸にも、空室問題や不動産会社への手数料、住人とのトラブルなどデメリットもありますので、その点を考慮して判断する必要があります。

 

単身赴任するかしないかがまず問題

以上4つの選択肢から、転勤後のマイホームの扱いを選ぶことになりますが、まず初めに考えたいのが単身赴任の可能性です。

先にも述べた通り、家族全員で転勤先に引っ越すのは大変なことです。例えば、家族の誰かが就職していれば、転勤先へ引っ越してしまうと仕事が続けられないかもしれません。また、保育園や学校に通う子供がいる場合は転校しなければならず、生活環境の変化で問題が生じるリスクもあります。

家族の生活を考えるならば、引っ越しはなるべく避けるのが良いでしょう。そうしますと、単身赴任を選択するメリットがあります。家族の生活を大きく変えず、しかもマイホームを今まで通り維持管理することもできます。

この点に関しては家族全員でしっかりと話し合い、将来不安のないように決定するようにしましょう。

 

家族全員で引っ越す場合の選択肢

単身赴任が難しいという判断もあるでしょう。やはり家族は一緒に暮らすことが一番です。たとえマイホームを手放す必要が出てきたとしても、家族の和を第一に、最も良い選択をしたいものです。

そこで引っ越しとマイホームの対処は、転勤の期間によって判断すると良いかもしれません。

 

1～2年以内

転勤の期間が1年か2年程度であれば、マイホームは空き家のままにして引っ越すと良いかもしれません。

この程度の短期間であれば、まず賃貸にしても利益が上がりません。準備のための時間と費用を回収するだけの賃料が得られないでしょう。また、一旦貸してしまうと、借主が引っ越すまで家に戻れないのも問題です。

なお、売却はしない方が良いでしょう。転勤が終わった後の住居の問題があります。転勤後に元の職場に戻っても、住むところがないのでは困ってしまうでしょう。

この場合は、単身赴任で家族を残すか、空き家にして維持管理を委託するのが得策です。

 

転勤期間が決まっている

3年以上の転勤を言い渡された場合で、はっきりと転勤期間が決まっているならば、マイホームをリロケーション（期間限定で賃貸に出す方法）することができます。この賃貸方法・定期借家契約であれば、転勤の期間にピッタリ合わせることができます。

一般的な賃貸・普通借家契約ですと入居者の都合が優先され、立ち退きを要求する際はそれなりの対価を支払わなければなりません。場合によっては引っ越さないリスクもあります。そこで、契約時に期間限定で賃貸する旨を明記し、その上で借りてもらうようにすれば戻ってくるときに安心です。

ただし、リロケーションにすると借主が限定され、すぐに収入が入ってこないリスクもありますので、その点は地元の不動産業者などに相談しながら決めると良いでしょう。

 

しばらく戻れない・いつ戻れるかわからない

転勤が長期に及ぶときや転勤期間が決まっていない場合は、思い切って売却するのが良いかもしれません。まだ住宅ローンの返済中であれば、転勤先の賃貸料（部分的な家賃補助の場合）と住宅ローンの返済や固定資産税の費用がかさみます。

もちろん空家にしていれば、その上に維持管理費が必要となります。家賃収入もありませんので、経済的ダメージが大きくなるでしょう。

このような経済的負担を回避するには、やはり売却すると良いかもしれません。なお、建物に関しては経年劣化も考慮しましょう。空家ですと劣化スピードが速いので、資産価値の下がらないうちに売却することも重要でしょう。

 

メリット・デメリットをまとめると

4つの選択肢の特長から、それぞれもメリット・デメリットを簡単にまとめておきましょう。

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単身赴任で家族が住み続けるメリット

・残る家族の生活は変わらない

・住宅ローン控除が継続する

・管理維持の依頼が不要

単身赴任で家族が住み続けるデメリット

・残った家族が心配になる

・2重生活で生活コストがかさむ

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空き家のまま所有するメリット

・自由なタイミングで自宅に戻れる

・賃貸による面倒やトラブルがない

空き家のまま所有するデメリット

・維持管理の費用がかかる

・住宅ローン控除が適用されない

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売却するメリット

・固定資産税や維持コストが不要

・メンテナンスの心配がない

・資金的余裕が出る可能性もある

売却するデメリット

・マイホームを失う

・希望の価格で売れないこともある

・ローン残高によっては赤字のリスクもある

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賃貸にするメリット

・将来的に家に戻る計画が立つ

・家賃収入で経済的プラスとなる

・家の維持管理に手間が不要

賃貸にするデメリット

・空室問題や入居者トラブルがある

・住宅ローン違反のリスクがある

 

4つの選択肢のそれぞれの注意点

ここまで転勤時のマイホームの対処について説明してきました。メリット・デメリットも含め、選択のためのヒントにしてみてください。

なお、それぞれの手段には、ちょっと注意しておくべきポイントもあります。

 

空き家のままにして所有する場合

まず転勤中、マイホームを空き家にしておく場合は費用面で注意が必要です。

維持費に関しては、資産価値が3000万円前後のマイホームで年間50万円はかかると考えておいてください。

〇固定資産税など

土地と建物を併せた固定資産税は標準税率1.4%で、都市計画税の0.3%と併せて納税します。3000万円ほどのマイホームなら、おおまかに年30万円ほどは見ておかなければなりません。

〇維持管理費

メンテナンスでは掃除などのために光熱費が発生します。また、火災保険や地震保険などの各種保険料もかさみます。空家は住宅用火災保険の対象外で、保険料がとても高くなる点に注意ください。

さらに維持管理を業者に委託すれば、その料金も安くはありません。年間で20万円ぐらいは見ておくべきでしょう。

それから、特定空き家に指定されないようにも注意が必要です。いわゆる周辺の環境を損なう建物や治安に悪影響となる建物は、行政によって要注意物件として、改善命令や固定資産税の特例除外のペナルティが課せられます。

2015年の空き家等対策特別措置法で、税額が認評価額の1/6に軽減される特別措置の例外となりますので要注意です。

 

賃貸にする場合

賃貸にする場合は、賃貸物件としての利用ニーズの有無を判断します。地元の不動産業者などに相談し、賃貸で入居者が付くかどうかを客観的に分析しましょう。その上で次の点に注意してください。

〇賃貸期間について

転勤期間に応じた期間限定にするか普通契約にするかを判断します。これも入居者ニーズを考えて判断しないと、全く借り手が見つからないリスクが生じます。

〇住宅ローン違反について

住宅ローンの融資対象は、基本的に居住用の不動産物件にかぎられています。ローン金利が低く設定されているのは、住宅が生活必需品だとの見方があるからで、行政でも住宅ローン減税など導入して金利負担を軽減するようにしています。

そこでローン中は、賃貸として利用することで契約違反となる可能性があります。自己判断で決めるのではなく、まずはローン会社と相談するようにしてください。

〇賃貸の仲介は良い不動産会社の選択が重要

マイホームの賃貸では、法的に則って賃貸業務を行わなければなりません。入居者の募集や賃料の集金、入居中の問題発生など、個人ではなかなか手が回らないかもしれません。一般的には管理委託を不動産業者に依頼して、問題のないように管理してもらいます。

そこで、実績と信頼のある不動産会社を選ぶのが重要です。費用として家賃の5%程度がかかりますが、安心して任せられるところを選びましょう。

〇賃貸のための経費がかかる

『住みたいと評価される家』を維持するには、家の修繕やクリーニングは欠かせません。一般的に賃貸のために罹る経費は次の4種類です。

• 修繕費
• ハウスクリーニング
• 管理費
• 固定資産税

これらの費用を踏まえて賃貸にするかどうか判断しましょう。

 

売却する場合

マイホームの売却を成功させるためには、実績と信頼のある不動産会社を仲介に選ぶことが重要です。もちろん、不動産会社に丸投げするのはNGです。個人的にもマイホームの不動産価値や地域での販売価格の相場を確認することも忘れないでください。

事前に相場を知っていれば、不動産選びで役に立ちます。相場より低い査定をする会社は選ばないようにして、誠実に価値判断をする会社を選ぶようにしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をして、その中から良いところを選ぶようにもします。ただし、単に査定額が高いというだけでは信頼できません。相場に見合った額で、しかも丁寧な説明やプランの提案をしてくれる不動産会社を選びましょう。

また、住宅ローンの残高と販売益との比較も大事です。場合によっては住宅ローンが残ってしまうリスクもあるので、慎重に話を進めるようにおすすめします。

この点については具体例がありますので、下記のリンク先を参照ください。（別ウインドウが開きます）

https://realestate.yahoo.co.jp/knowledge/chiebukuro/detail/1182482486/

 

単身赴任する

単身赴任の注意点は、二重生活の負担がカバーできるかどうかを判断することです。会社の手当と自己負担の金額を比較してみると良いでしょう。もちろん赤字になりますが、マイホームを残し、残った家族の生活が変わらないメリットをプラス要因として計算します。

また、住宅ローンがあれば、赴任先の出費とローン返済とが家計を大きく圧迫しないかどうかの判断も大事です。家族が残っていれば住宅ローン減税が適用されますが、トータルでの費用負担を計算してから決めてください。

単身赴任では大黒柱が不在となり、家のメンテナンスを残った家族だけで継続するのは大変です。定期的に業者にチェックしてもらうなど、丁寧な管理をすると良いかもしれません。

 

ネクスト・リアルプランにご相談ください

このように、転勤によってマイホームの扱いで悩むケースは少なくありません。ケースバイケースで対処法を選択しなければなりませんが、悩んだときは専門家である不動産会社に相談するとよい結果が得られるかもしれません。

マイホームを売却するにしても、賃貸に出すにしても、確かな信頼と高い実績をもつ不動産会社を選ぶことが最も重要です。

そこでネクストリアルプランがおすすめ、売却も賃貸も高い実績を持ち、プロのスタッフがベストなアドバイスとサポートを提供してくれます。転勤などでマイホームの扱いに困ったという方は、お気軽にネクストリアルプランに問い合わせてみてはいかがでしょうか。