新築と中古のそれぞれの最大のメリット

マイホーム購入では、家族の希望に優先順位をつけて夢の実現にこだわることでしょう。ただし、どのような希望を形にするにしても、予算の範囲内でやりくりしなければなりません。

この点を最優先課題とするならば、マイホーム購入ではコストパフォーマンスの良さを追求するのがポイントです。

新築住宅と中古住宅の購入コストを比べてみると良いでしょう。ある戸建て住宅を新築で購入した場合と、半年落ちで転売された中古を購入した場合で考えてみましょう。

このケースの価格差ですが、中古の場合は新築の購入価格の2割ほど割安になるのが一般的です。例えば5000万円で購入した新築住宅も、一旦誰かが所有したというだけで4000万円前後へ値下がりしてしまいます。

 

新築住宅にはプレミアム価格が加算されている

新築住宅と中古住宅の価格差の要因として、最も比率が大きいのが『新築プレミアム』です。先の例では、5000万円の販売価格のうち、その2割が新品に対する特別価値で、実際の住宅価値は4000万円ほどになってしまう点に注意してください。

誰も使用していない住宅に住むなら、その感動・満足感は特別なものがあります。高級ブランドのバッグやアクセサリーと同様で、出来れば新品を手にしたいと望む人が多いでしょう。ですが、新品購入の直後に転売すれば、一流ブランド品でも価格が下がってしまいます。それと同じで、住宅も購入された時点で価値が下がるのです。

このプレミアム価格にも、実はちゃんとした理由があります。新築販売においては、その販売会社の利益や宣伝費用などが加算されています。新築価格の2割前後は、販売コストとして上乗せされています。

しかし、中古住宅にはこの費用が発生しません。一旦誰かが購入し、売買契約が締結した段階で新築プレミアムの料金は精算されるからです。そこで新築住宅を頭金なしの100%ローンで購入した瞬間に資産価値が2割ほど下落し、かつ新築プレミアムの代金についても利息を支払っていくことになります。

この資産価値の下落は、のちの生活設計において大きなリスクとなる点を理解しておきましょう。資産の転売時に財産の目減りが生じるので気を付けてください。

 

新築プレミアムは中古住宅のリフォーム費用を上回る

さて、中古住宅を購入する場合、快適生活を得るためにはある程度のリフォームが必要となるかもしれません。すると『リフォーム費用も何百万円もかかるのなら、中古物件を買うメリットがなくなってしまうのでは？』と考える人もいます。

結論を言えば、一般的にリフォーム費用を加算した中古住宅の購入費は、同じレベルの新築住宅を購入するよりもずっと割安になります。

具体的に確認してみましょう。リクルート住まいカンパニー社が2017年に行った『大型リフォーム実施者調査』を参考にしますと平均的なリフォーム費用が約610万円、中古の購入費用の平均額は約3150万円とあります。つまり、一般的には購入費20%程度のリフォームを行なっていることが分かります。なお、中古住宅の購入では、リフォーム率は55.1％とあります。

この数字だけを見ると、『リフォームは非常に高い』と思うかもしれません。ただし、500万円を超えるリフォームは、住宅の間取りを変更する工事内容で、その際の解体費がかさんでしまうケースが多く見られます。トイレやキッチンの水回りリフォーム程度に抑えれば、平均的なリフォーム費用が200万円ほどで十分に足りるとされています。

そこで中古住宅の購入では、間取り変更が不要な住宅を選んで購入するのが得策でしょう。近年の新築住宅の価格は、建売住宅で3500万円ほど、注文住宅で4300万円ほど。新築プレミアムが8000万円程度ですから、『中古住宅＋リフォーム』で快適住居を確保する方がメリットになる可能性が高いのです。

 

新築中古のメリット・デメリット詳細比較

	新築住宅	中古住宅
新しさ	入居時の数か月は感激するレベル 　〇	築年数に応じて使い古し感や劣化がある 特に水回り設備の老朽化をチェック △　or　✕
間取り 空間づくり デザインの自由度	注文住宅　　〇 建売・マンション　△   建売・マンションはそのまま入居するため、 事前にニーズに合った家探しが重要	戸建住宅　〇 マンション　△   リフォーム次第で外観や間取りまで変更可能 マンションはスケルトンにできない場合は、 内装・インテリアで工夫する
耐震性	新耐震基準を満たしている　 ただし、地盤のチェックはした方が良い 〇	1981年以前の物件は診断すべき それ以降の物件でも劣化の具合によって、 適宜補強する方が良い 〇　or　△
ローン 取得費用 維持費	新築プレミアムで割高になる　✕ ローン減税メリットが大きい　〇 修繕積立基金の一時払いがある　✕ 固定資産税などの減税がある　〇	ローン減税は新築の半分　△ 個人間売買は消費税が非課税　〇 リフォームが早期に必要となる　✕

 

新しさについて

〇新築住宅

まっさらな未使用状態で住宅を購入しますから、何といっても気分がすがすがしく、清潔で明るくて住み心地が良いものです。新築のマイホームに入居して数カ月は、バスルームやキッチン、トイレを使うたびに感激してしまうことでしょう。

〇中古住宅

住宅のあちこちで、使い古し感が見られがちです。前所有者の生活感が垣間見えてきそうな名残り、壁や床の片隅に浸みや汚れになって残っていることもよくあります。備え付けのバスタブやキッチンのシンク、トイレの便器など、特に水回りの設備に老朽化が色濃く表れてきます。

日本の住宅文化では、住宅のメンテナンスが不十分になりがちです。欧米のように頻繁に住宅売買が行われるわけではないので、丁寧にメンテナンスを施しながら快適に暮らすという生活習慣が定着していません。

ちなみに、欧米の都市部では、古いビル・アパートを何百年も修繕しながら使い続けるのが一般的です。住宅市場の7割以上が中古住宅ということもあり、所有者はペンキを塗りなおしたり、壁紙やタイルをこまめに張り替えたり、必要に応じたリフォームを楽しんでいます。

一方、日本では家の外壁や内装や各設備に至るまで、壊れてしまうか、使い勝手が悪くなるまで使用し続ける傾向があります。そのため、『中古住宅は居住性が悪いもの』といった、誤った固定観念さえ生まれています。

ただし、最近はリフォーム・リノベーションを積極的に行う住居が増えていますし、それに応じてリフォーム費用が低価格化してもいます。それによって中古住宅に対する価値感も向上している点を知っておきましょう。

 

間取り・空間づくり・デザインの自由度

〇新築住宅

新築の戸建て住宅の場合、注文住宅ならば家族の希望を予算の範囲内で叶えることができます。外観もインテリアも、かなり自由にデザインしてもらえますし、間取りについても家族のライフスタイルに合わせた形に造ることが可能です。

建売住宅は万人向けを意識した物件が多く、必ずしも購入者のニーズを叶えるデザインや間取り・空間造りがなされていないことに要注意です。

新築マンションも建売住宅と同様、外観・インテリア・間取りを自由に選ぶまでには至りません。しかし、最近の新築マンションはこだわりのデザイン・間取りをいろいろと用意して、選択肢を広くするのが流行です。よく探せば希望の物件が見つかる可能性は高いでしょう。

〇中古住宅

中古の戸建住宅は、かなり自由にリフォーム・リノベーションできる楽しさがあります。注文住宅でも建売でも、新築購入よりも費用が低いため、その分リフォーム費をかけることができるでしょう。

また、マンションについてはリフォームの自由度が利用規約によって制限されます。スケルトン工事が可能であれば、間取りまで自由に変更できますが、壁・柱の解体ができないマンションであればインテリア・内装のリフォームで工夫することになるでしょう。

基本的に新築の場合は、注文住宅を除いては、業者が設定したデザイン・間取りをそのまま使います。ですから、購入者の好みに合った物件を見つることが課題となります。

一方、中古物件の場合は、リフォーム費用を予算に組んでおけば、かなり自由にデザイン・間取りを変更し、快適な居住空間を得ることができるでしょう。

 

耐震性

日本で住宅を選ぶ際、必ずチェックしておくべきは地盤を含めた耐震性です。特に中古物件を購入する場合は、どのレベルの耐震性があるのかを必ず確認するようにおすすめします。

〇新耐震基準（新耐震）

地震の頻度が高い日本では、建築において地震対策が重視されてきました。建築物に対しては耐震基準が厳しく定められていて、それは老朽化が心配な家屋にも適応されています。

なお、1981年（高度成長期の末期）に制定された新耐震基準をクリアしているかどうかは住宅購入の重要ポイント。新耐震基準では『震度5強までの中規模地震でほぼ損傷しない、震度6〜7でも崩壊・倒壊しない住宅』を選ぶことで、安心・安全な生活が可能になります。

〇新築住宅

基本的に新耐震基準を満たしていて、住宅・ビルによってはさまざまな地盤補強工事が施されていることもあって、地震による被害が小さいと期待できます。

〇中古住宅

1981年以降に建てられた住宅・マンションであれば新耐震基準を満たしていることが期待できます。もちろん事前確認が必要ですが、現時点で築30年のマンションでも耐震性がしっかりしていると言えるでしょう。

1981年以前の建物は、実際にどの程度の耐震性があるのかをプロに診断してもらうと良いかもしれません。劣化状況によっては補強工事が必要となります。その費用も踏まえて、家選びをするようにおすすめします。

 

住宅ローン・取得費用・維持費

住宅購入には多額の費用がかかります。まず購入費としては、住宅の販売価格にプラスして、消費税・不動産取得税などの税金の支払いがありますし、仲介手数料（物件価格×3％＋6万円＋消費税）も発生するでしょう。

住宅ローンを組む際も、ローン条件を確認するのはもちろん、税金や保険などの費用もチェックしましょう。

また、維持費用もいろいろとかかりますので、新築・中古のどちらを購入するにしても費用全体の試算をしっかりしておくべきでしょう。

〇住宅ローンについて

住宅ローンを組む場合、新築と中古では次の点をしっておきましょう。

• 金利：新築でも中古でもが条件が同一の場合は金利条件も同じ

• ローン期間：新築は長期プラン（35年）ある

　　　　　　中古は長期プランが選べないこともある

住宅ローン控除に関しては、新築か中古かで、控除額と控除期間で違いがありますので注意してください。

 

新築の住宅ローン控除

住宅ローン控除は、毎年の末日のローン残高に対して1％が所得から控除されます。ただし、上限が4000万円で、控除額は最高で40万円です。この控除がローン返済中の10年間継続します。

なお、消費税10%で購入した物件は、控除期間が13年間まで適応されます。

 

中古の住宅ローン控除

中古の場合は、残高の上限が2000万円となっていて、最高20万円の控除が適用されます。これは、一般的に中古住宅が個人間売買によるため消費税が非課税となるからです。なお、消費税が非課税なので、期間は10年間限定です。

＊不動産業者などからの購入で消費税10％が発生すれば13年間

〇取得費用・維持費

住宅購入時にかかる諸費用は、基本的に新築住宅の場合で販売価格の3〜9％（注文住宅かマンションか建売住宅かで変わる）程度を見込んでおく必要があります。もし4000万円の物件であれば120万円～360万円ぐらいかかると思ってください。

なお、新築物件では新築プレミアムが加算されているため、諸費用は割高になることも知っておきましょう。

一方、中古住宅の場合でも6〜9％ほど必要です。費用の内訳では、特に税金と仲介手数料のウエイトが高く、この費用はローン適応されません。現金払いになりますので要注意です。

新築住宅の購入で注意すべきは、マンションの場合に修繕積立基金が初期経費として20万円～40万円が徴収されることです。中古住宅の購入では毎回の支払いになるので、購入時の負担は軽めでしょう。

また、中古住宅の個人間売買では消費税10％が非課税です。新築では10％の消費税が発生することも注意しましょう。

維持費ですが、新築も中古も毎年固定資産税・都市計画税が発生します。ただし、新築住宅の場合は軽減措置の適用があります。

土地の評価額が6分の1（あるいは3分の1）で税計算されること。建物は課税床面積120㎡までが3年間（あるいは5年間）は2分の1になる優遇措置が得られます。

＊この減税措置は中古住宅に適応されない

他にも火災保険・地震保険がかかりますし、マンションなどは管理費や修繕積立金も必要となります。なお、戸建ての場合は20年前後で数百万円程度の全面リフォームが必要となるかもしれません。これより、中古住宅では早い段階で修繕費用がかさむリスクがあります。

ただし、住宅ローン控除で年末のローン残高の1％が所得税控除されますから、ローンを組んでいる場合は維持費の負担が軽くなるでしょう。

 

まとめ

夢のマイホーム購入では、なにかと気持ちが大きくなりがちで、つい予算オーバーをしてしまうことがあります。限られた予算内で、よりステキで快適なマイホームを購入するためには、事前にしっかりと情報収集をすることがポイントです。

そこで、中古住宅を丁寧に探してみるといいかもしれません。新築と比べて購入コストが低い中古物件を選ぶことで、家族のニーズを満たす割合が大きくなる可能性があるからです。もちろん新築住宅はステキですが、中古住宅にはそれ以上の購入メリットがあるのでご検討ください。