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賃貸不動産を売却や購入した時の固定資産税の扱いについて

年の途中で不動産の売買を行う場合、新たに不動産の所有者となる買主に、売主から年末までの固定資産税相当額の負担分(不動産譲渡日からその年の12月31日まで分)を譲渡代金とは別途請求するという慣習が定着しています。 このような不動産売買における固定資産税の精算処理が賃貸不動産の売買間で行われた場合、税務上、どのような扱いになるのか確認しておきましょう。

固定資産税清算金は売主の総収入金額に含まれる?

固定資産税精算金は譲渡時期や譲渡不動産の価値が反映された固定資産税額に応じて決まりますので、不動産の譲渡対価と言えます。 買主が清算処理によって支払う固定資産税精算金は、自治体に直接納めるわけではなく、不動産の購入対価の一部として売主に対して支払います。 そのため、固定資産税精算金が発生した場合、売主の譲渡所得金額の計算において総収入金額に算入されることになると理解しておきましょう。

固定資産税清算金は必要経費に算入可能?

なお、売主が納付した固定資産税のうち、納税義務者を確定する日(その年の1月1日)である賦課期日において賃貸物件としていた不動産は、原則として全額、賦課決定があった日が属する年分の不動産所得金額を計算する上で必要経費に算入します。 また、それぞれの納期の固定資産税を納期開始日、または実際納付した日の属する年分の不動産所得金額を計算する時に経費算入することも可能です。

消費税は課税される?

不動産を売却し、固定資産税精算金を譲渡対価とは別で受けとっている場合でも領している場合でも、固定資産税精算金相当額は譲渡した不動産の譲渡等の対価に含まれることになります。 そのため、土地の固定資産税精算金は、土地の対価に含まれるため消費税を計算する時は非課税の扱いです。ただし建物の固定資産税精算金については、建物の対価に含まれますので、消費税の課税対象となります。

賃貸不動産を購入した場合の固定資産税清算金の扱い

反対に賃貸不動産を取得した場合、売主に支払う固定資産税精算金は賃貸不動産の取得価額を構成することになります。 固定資産税精算金を売主に支払っても、納税義務者として固定資産税自体を納付したわけではないので、取得した不動産を賃貸住宅として使っていたとしてもその固定資産税精算金は取得年分の必要経費に算入することはできません。 また、土地の固定資産税精算金は土地の取得対価額に含まれますので、消費税の計算上は非課税仕入れとなり、建物の場合は課税仕入れとなります。

賃貸不動産の売買における固定資産税清算金の扱い

このように賃貸不動産の売買においては、固定資産税清算金の扱いが売主側と買主側で異なりますので、間違えない様に確認しておきましょう。

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