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土地建物売却時の譲渡所得について解説!

土地や建物などの不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。この譲渡所得に対しても税金が課税されることをご存知でしょうか。知っておきたいメリットや、デメリットもあるため、今後不動産を売却する予定のある方に向けて、譲渡所得についてご紹介していきます。


・譲渡所得とは


不動産の売却によって得た利益です。売却額から不動産取得時の費用と経費を除いた差額を計算し、利益分について課税される仕組みです。したがって、売って損をする場合には課税の対象になりません。

・譲渡所得税の計算


譲渡所得への課税額は、おおまかに以下のとおり計算できます。

「課税譲渡所得×譲渡所得税の税率」
※課税譲渡所得は「売却価格-(購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費)」によって計算されます。


・譲渡所得税の控除


基本的な計算方法がわかったところで、譲渡所得税の控除についてふれていきます。「特別控除」を活用すれば、譲渡所得税を抑えることができます。

1)マイホームを売ったときの特例
マイホームの売却時、要件を満たせば最大3,000万円が控除されます。要件は以下のとおりです。

○自身が居住していた不動産であること。
○売主、買主が親子や夫婦ではないこと。
○売却時点からさかのぼって2年の間、この特例や譲渡損失の特例を受けていないこと。
※詳細は、国税庁の「マイホームを売ったときの特例( http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm )」をご参照ください。


2)マイホームを売ったときの軽減税率の特例
10年以上所有していた不動産については、「1)マイホームを売ったときの特例」とあわせて軽減税率の特例が用意されています。軽減税率は譲渡価格によって異なります。
※詳細は、国税庁の「マイホームを売ったときの軽減税率の特例( https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm )」をご参照ください。


3)マイホームを買い換えたときの特例
不動産を売却後、居住用不動産を購入したときも、要件を満たせば控除が受けられます。

○売却した不動産の要件
・売却した年の1月1日時点で10年以上所有していたこと。
・居住用の期間が10年以上だったこと。
・売却価格1億円以下であること。

○買い換えた不動産の要件
・床面積50平米以上であること。
・敷地面積が500平米以下であること。
・築年数が25年以内、もしくは耐震住宅であること。
・不動産を売却した年の前年から翌年までの3年の間に取得したこと。
・一定の期間までに居住予定があること。

買い換えた不動産が売却した不動産より高い価格であれば、譲渡所得税は非課税となります。反対に、買い換えた不動産が売却した不動産より安い価格であれば、利益に応じた課税となります。

※詳細は、国税庁の「特定のマイホームを買い換えたときの特例( https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm )」をご参照ください。

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