不動産売却で利益が出たら確定申告が必要！経費が多いと節税に？

不動産を売却すると譲渡所得が発生し、確定申告が必要です。譲渡所得に対しては、他の所得と分離し所得税と住民税が課税されることになりますが、マイナスになると税金は課税されませんので、確定申告の必要はなくなります。

なるべく税金を抑えるためには、経費を増やして譲渡所得を下げることが重要になるため、どのように税金を計算していくのか仕組みを把握しておきましょう。

税額はどのように算出する？

譲渡所得は、土地や建物の譲渡代金や固定資産税などの清算金である譲渡収入金額から、取得費と譲渡費用、さらに住居用の3,000万円特別控除の特例などを差し引いて計算します。

取得費は、売却する土地や建物を購入した代金、それにかかった費用の合計から建物の減価償却費を差し引いた金額、または譲渡収入金額の5％のいずれか大きい金額です。

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用となるので、かかった経費が多ければその分譲渡所得を下げることができ、節税に繋がります。

算出した課税譲渡所得に税率をかけて税額を計算します。

譲渡費用に含まれる費用とは？

経費となる譲渡費用に該当する費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用です。

たとえば、

・仲介手数料

・売主が負担した印紙税

・貸家を売るために借家人に支払った立退料

・土地などを売るための建物取り壊し費用と建物の損失額

・既に売買契約を締結していた場合に、さらに有利な条件で売却するため支払った違約金

・借地権を売るために地主の承諾を得るための名義書換料など

などが該当します。

修繕費や固定資産税など、資産を維持するため、または管理するためにかかった費用や、売ったダイキンを取り立てるためにかかった費用などは含まれませんので間違わないようにしてください。

損失が出た場合も確定申告したほうがよい？

土地や建物を売却したものの、購入価格より売却金額が低ければ損失が生じます。確定申告は所得があって納税義務が生じた場合のみ必要となりますので、損失が出た場合には所得も税金も発生しないので確定申告をする必要はありません。

ただし、登記簿上に動きがあったときなどは税務署に土地や建物の取引があった事実は報告されることになります。税務署は不動産取引で利益が出たのか、それとも損失が出たのかまでは把握できません。

そのため、確定申告を行っている人以外には、不動産取引で利益が出ていなかったことを書面や面談で報告するように求められます。

後で報告する手間を省くためにも、不動産売却で損失が出たときには確定申告期限までに「譲渡所得の内訳書」を記載して税務署に提出しておくとよいでしょう。