不動産を売却する時には、譲渡の対象となる不動産の保有期間に注意しましょう。なぜなら譲渡所得に対しての税率が異なるからです。 短期での売却は税率が高くなるため税負担が増えてしまいがちですが、結果としてコスト面の負担が少なくなるケースもあるようなのでご説明します。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

不動産を売却して発生した譲渡所得は、その不動産を保有していた期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得となります。 短期譲渡所得の場合、所得税は30％、住民税9％の税率が適用されるのに対し、長期譲渡所得であれば所得税は15％、住民税5％の税率が適用となるので、倍近く税金が違ってきます。さらに2037年分までは復興特別所得税がかかるので、基準所得税額に2.1％をかけた税金が上乗せとなる点も見逃せません。

不動産の保有期間はどのようにカウントする？

売却対象となる不動産の保有期間は、売却した年の1月1日でカウントすることになります。 仮に2014年4月30日に取得した住宅を2019年10月1日に譲渡したとすると、実質の保有期間は5年5か月を超えます。しかし、譲渡した年の1月1日でカウントした場合、5年未満となるので短期譲渡所得になります。 2013年12月30日に取得した不動産を2019年1月2日に譲渡した場合は、実質保有期間は5年と3日となり、上記の例よりも短い期間保有していることになります。しかし、譲渡した年の1月1日では5年を超える保有期間になるので、長期譲渡所得とされます。 なお、相続や贈与で取得した不動産の場合には、元の所有者が取得した日を取得日として保有期間を計算するようにしてください。

短期で売ったほうがトータルコストは実は低め？

短期譲渡所得のほうが税率は高いので、税負担が増えて損と感じてしまいます。ただ、建物は築年数が浅いほうが売却額を高く設定できますが、築年数10年前後になればライバルの中古物件が増えてしまいがちです。 強気な金額で売却額を設定したくても、売れにくさから値引きをすることになり、希望する金額よりも低くなってしまう可能性があります。 建物の価値を左右する築年数で判断した場合には、短期譲渡所得になるとしても5年以下の年数で売却したほうがお得となるでしょう。 また、不動産を早めに売却することで固定資産税や都市計画税の負担もなくなります。

総合的にかかる費用で判断を

短期譲渡所得では長期譲渡所得の場合より高い税率が負担されるので、税金を多く納めることになってしまいます。 ただ、負担する固定資産税や都市計画税、さらに売却額の設定という部分でみれば、長期譲渡所得で売るよりも短い期間で売却したほうがよいケースもありますので、将来的に不動産の売却を検討しているのなら総合にかかる費用で判断してみることをおすすめします。