空き家をそのままにしていませんか？日本全国で増加を続ける空き家は、適切な管理や活用がなされないと、老朽化や防犯・防災リスク、景観の悪化といった地域課題を引き起こす可能性があります。一方で、空き家を「賃貸物件」として再活用すれば、安定した収入源を得ながら地域に貢献することも可能です。
今回は、空き家を賃貸物件に変えるためのステップと必要手続きをご紹介します。
空き家を賃貸に出すメリットとは？
空き家を賃貸に出すことで得られるメリットは、単なる収益化にとどまりません。所有者にとって経済的・管理的な利点が多く、放置するよりもはるかに効果的な運用方法といえます。
安定した家賃収入による収益化
最大のメリットは、毎月の安定した家賃収入を得られる点です。たとえ少額であっても、維持コストを上回る家賃収入があれば、経済的な負担が大きく軽減されます。地域や物件によっては、月額数万円〜10万円以上の収益を継続的に得られることもあります。
固定資産税・都市計画税の負担軽減（住宅用地の特例など）
空き家を居住用として賃貸に出すことで、「住宅用地の特例」が適用され、土地にかかる固定資産税と都市計画税が大幅に軽減されることがあります。たとえば、200㎡以下の敷地であれば固定資産税が1/6に減額されるケースもあり、放置するよりも節税効果が期待できます。
適切な管理による物件の維持・老朽化防止
空き家を放置していると、雨漏りやシロアリ被害、不法侵入などのトラブルが発生しやすく、建物の価値が急激に下がってしまいます。賃貸物件として定期的に管理・使用されていれば、建物の劣化を防ぎやすく、長期的に資産価値を保つことができます。
地域貢献（住まいの提供）
賃貸住宅として空き家を活用することで、地域の住宅供給を増やし、移住者や子育て世帯、高齢者などの住まい確保にも貢献できます。特に人口減少が進む地方では、空き家の有効活用が地域活性化の鍵を握っており、自治体からの支援対象になることもあります。
こんな空き家は賃貸に向いている
すべての空き家が賃貸に適しているわけではありません。空き家を有効に貸し出すには、物件の立地条件や建物の状態、周辺のニーズなどを総合的に見極める必要があります。ここでは、賃貸に適している空き家の特徴を具体的に解説します。
立地条件がよい（駅からの距離、周辺環境など）
最も重要なのは立地です。最寄り駅やバス停からの距離、商業施設や教育機関、医療機関へのアクセスが良い物件は、常に一定の需要があります。また、治安の良さや周辺の環境も入居者が重視するポイントです。地方でも、スーパーや保育園・学校が徒歩圏内にある住宅街ならファミリー層に適しています。
物件の状態がよい（築年数、間取り、設備など）
築年数が新しいほど有利なのはもちろんですが、築年数が古くても構造的にしっかりしており、雨漏りや腐食がない、リフォームで補える状態であれば十分に賃貸として通用します。
需要が見込めるエリアである
物件がある地域に賃貸需要が存在するかどうかも大きな判断材料です。たとえば、大学や工場、大型病院などがあるエリアでは単身者向けの需要が安定しています。また、観光地や駅周辺ではシェアハウスや短期賃貸などの形態でも需要が見込まれます。
賃貸に出す際の注意点・リスク
空き家を賃貸に出すことで得られるメリットは大きい一方、オーナーとして押さえておくべきリスクや注意点も少なくありません。あらかじめ理解しておくことで、トラブルの予防や適切な対応が可能になります。
入居者トラブル（家賃滞納、騒音など）の可能性
賃貸経営において最も懸念されるのが、入居者によるトラブルです。たとえば家賃の支払い遅延や滞納、近隣住民との騒音トラブル、ルール違反（ゴミ出しやペットの飼育など）といった問題は、精神的にも金銭的にも大きな負担になります。
修繕費や管理費などのコスト発生
建物は居住されている間も少しずつ劣化していきます。壁紙や床材の張り替え、水回りの部品交換など、定期的な修繕が必要になります。特に古い空き家を再生して貸す場合、初期リフォーム後も長期的な維持費を見込んでおくことが大切です。
空室リスク
入居者が決まらない、あるいは契約が終了して空室期間が続いてしまうリスクも存在します。空室が長期化すると、家賃収入が得られないだけでなく、管理費・固定資産税などのコストだけが発生してしまいます。このリスクを軽減するためには、賃料設定や物件の魅力づけ、ターゲット層に合った広告・広報の工夫が必要です。また、信頼できる不動産管理会社と連携し、戦略的な募集を行うことが大切です。
税金（所得税、住民税など）の知識が必要
【ステップ別解説】空き家を賃貸に出す流れ
ステップ1：準備編～貸し出す前にやるべきこと
物件の状況確認と把握
まず行うべきは、現在の建物の状態を正確に把握することです。
建物の状態（雨漏り、シロアリ、設備の不具合など）のチェック
雨漏りやシロアリの被害、構造の劣化、配管の老朽化など、目に見えない問題が潜んでいる可能性があります。
残置物の確認と処分方法（自分で処分、専門業者に依頼）
空き家には前の住人の家具や家電、雑貨類がそのまま残っていることも多く、これらの処分は所有者の責任となりますので、自分で処分、専門業者に依頼します。
リフォームや修繕の必要性の判断
賃貸物件としての魅力を高めるためのリフォームや修繕を検討します。入居者が快適に生活できる水準まで機能や見た目を整えることが重要です。
賃貸条件の検討と家賃相場の調査
地域の家賃相場を調べるには、不動産ポータルサイトで類似エリア・条件の物件を検索し、家賃水準を参考にするとよいでしょう。
貸し出す期間（普通借家契約、定期借家契約）
普通借家契約は、入居者の住まいとして一般的に用いられる契約形態で、契約期間は2年が主流です。契約終了時には、正当な理由がない限り、オーナー側からの契約終了が難しく、入居者にとっては安定した住環境が提供されます。
一方、定期借家契約は、あらかじめ契約期間が定められており、期間満了後に自動更新されない特徴があります。オーナーが将来的に物件を再利用したい場合や短期間だけ貸し出したい場合には有効です。
ターゲットとする入居者層（単身者、ファミリーなど）
賃貸経営では、どのような人を入居者として想定するかを明確にしておくことが大切です。
周辺の類似物件の家賃相場を調べる方法（不動産ポータルサイト、不動産会社への相談）
家賃をいくらに設定するかは、空室リスクを抑えるうえで非常に重要です。
相場を調べるには、不動産ポータルサイトで、対象物件と似た条件の物件を検索し、家賃を一覧で比較してみましょう。さらに、地域に根差した不動産会社に相談し、複数の意見を比較することで、適正な価格帯が見えてきます。
委託する不動産管理会社の選定と比較
空き家を賃貸物件に変えるにあたって、オーナー自身ですべての業務を行うのは非常に大変です。管理会社に委託することで、入居者対応や契約業務、修繕手配、家賃徴収などの実務をスムーズに進められます。
不動産管理会社に依頼するメリット・デメリット
不動産管理会社に依頼する最大のメリットは、「業務の手間が大幅に軽減される」という点です。入居者募集に必要な広告掲載、内見対応、契約書の作成や重要事項説明、家賃の集金、クレーム対応、設備の故障修理手配など、煩雑な業務をすべて代行してもらえます。一方で、管理会社に委託することには一定のデメリットも存在します。最大のポイントは「管理委託料が発生すること」です。この金額を高いと感じるか、安心を買うと捉えるかはオーナーの考え方次第です。
管理会社の選び方のポイント
まず第一に「実績」です。特に空き家活用や古民家リノベーション、郊外物件の賃貸化などに強い会社であれば、ノウハウや成功事例を多く持っているため、的確なアドバイスが期待できます。
次に「サポート内容」の確認が必要です。契約・募集・家賃回収・修繕対応まで一括でサポートする「フルサポート型」か、一部業務だけを委託できる「選択型」かでも、料金体系やオーナーの負担が大きく異なります。また、「管理手数料」やその他の費用体系も比較検討すべきポイントです。
ここでご紹介したいのが、「ネクスト・リアルプラン」です。賃貸活用だけでなく、売却・リノベーション・管理・相続相談など、空き家に関するあらゆる課題にワンストップで対応しています。地域密着で豊富な実績があります。
ステップ2：募集・契約編～入居者を見つけるまで
不動産管理会社との媒介契約締結
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。詳しい違いや選び方については、以下の記事でさらに詳しく解説されています。
媒介契約の種類（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）とそれぞれの特徴
契約内容の確認ポイント
契約内容の確認です。賃料、契約期間、敷金・礼金、更新料、原状回復の条件など、不明点があれば早めに相談しておくことが重要です。
必要に応じたリフォーム・クリーニングの実施
入居希望者に選ばれるために、必要に応じたリフォーム・クリーニングの実施が重要になります。
入居者に選ばれるための最低限のリフォーム箇所
水回りの修繕や壁紙の張り替え、清潔感のある床材の設置など、費用対効果の高い改善が鍵です。
費用対効果の高いリフォームとは
例えば、キッチンを丸ごと交換するのではなく、コンロだけ最新式にする、シンクの研磨を行うといった部分的な改善が有効です。また、和室を洋室化する工事は人気ですが、費用がかかるため、畳の表替えだけでも「清潔感」を演出できます。
ハウスクリーニングの重要性
いくら設備が整っていても、埃や汚れが目立つ物件は即座に敬遠されます。入居者にとって、物件を内見した際の印象は極めて重要です。
入居者募集の開始
リフォームとクリーニングが完了したら、いよいよ入居者募集の開始です。ここでも、広告の質が集客を左右します。
募集広告の作成（物件写真の撮り方、アピールポイントの記載）
募集広告は、入居者との最初の接点となる重要な要素です。写真の印象ひとつで内見に至るかどうかが決まるため、丁寧に作り込む必要があります。
まず、物件写真はできるだけ日中の自然光が入る時間帯に撮影するのが基本です。部屋を明るく見せるため、照明も併用して、暗い印象を避けましょう。広角レンズを使うことで、部屋が実際よりも広く見える効果もあります。
内見対応の準備とポイント
実際に物件を見に来る内見では、第一印象が命です。玄関を開けた瞬間に好印象を持ってもらえるようにしましょう。また、来訪者の視点に立って、質問されそうなこと（家賃の相場、更新料、ネット環境、近隣住民の状況など）にも事前に答えられるようにしておくと安心です。
入居申込と審査
内見を経て「この物件に住みたい」と思った希望者から提出されるのが入居申込書です。この書類は、今後の入居審査を行ううえで非常に重要になります。
入居申込書の確認項目
借主の氏名・年齢・性別・連絡先、勤務先名・職種・年収・勤続年数、家族構成（同居人の有無や人数）、保証人の情報（続柄、勤務先など）、緊急連絡先が確認項目になります。
入居審査の基準（収入、勤務先、保証人など）
まず確認するのは申込者の収入状況です。一般的には「月々の家賃の3倍以上の収入」が望ましいとされており、安定した収入が継続して見込めるかがポイントになります。次に勤務先の属性も重視されます。公務員や大企業勤務などは安定性の指標として評価されやすい一方で、フリーランスや自営業者の場合は、所得証明などの補足資料が求められることもあります。また、連帯保証人の有無や信頼性も審査対象です。保証人がいない場合、保証能力に不安がある場合には、保証会社の利用が推奨されます。
家賃保証会社の利用検討
家賃滞納リスクを回避する手段として、家賃保証会社（保証会社）の活用が近年では一般的になっています。
賃貸借契約の締結
入居審査に通過すれば、賃貸借契約の締結に進みます。契約は、オーナーと入居者の権利・義務を明文化した法的な文書であり、賃貸経営の中でも極めて重要な段階です。
契約書の内容確認（契約期間、家賃、敷金・礼金、禁止事項など）
一般的な「普通借家契約」の場合は2年間が主流で、契約終了後には借主の更新意思がある限り、継続されるのが原則です。一方、契約期間が定められ、それを過ぎると自動的に終了する「定期借家契約」もあります。定期借家の場合は、契約満了時に再契約を行わない限り退去が必要になるため、双方が十分理解しておくことが大切です。
次に、家賃や管理費、共益費の額と支払い方法について明記されているかを確認します。また、敷金と礼金の扱いも重要な項目です。そして、禁止事項についても契約書に記載しておくことで、トラブル防止に繋がります。例えば「ペットの飼育禁止」「騒音を出す行為の禁止」「転貸の禁止」「ゴミ出しルールの厳守」です。
重要事項説明の実施
契約書への署名・押印の前に、不動産取引の専門家である宅地建物取引士が、重要な契約内容を読み上げて説明する「重要事項説明（重説）」が法律で義務付けられています。
ステップ3：管理・運用編～安定した賃貸経営のために
家賃の集金と送金
家賃の集金は、不動産会社を通じて行う方法が一般的で、オーナーは毎月まとめて送金を受けることができます。管理会社に任せれば滞納リスクの管理も含めて安心です。
集金方法（不動産会社経由、直接振込など）
家賃の集金方法には、直接借主から振り込んでもらう方法と、管理会社が一括管理する方法があります。トラブルを避けるなら、管理会社経由がおすすめです。
滞納時の対応フロー
家賃滞納が発生した場合は、まず電話や書面で督促を行い、それでも改善がなければ保証会社や法的措置を検討します。初動対応の早さが事態の長期化を防ぎます。
入居者からの問い合わせ・クレーム対応
水漏れや騒音などのクレームは迅速な対応が求められます。放置すると信頼を失い、退去や評判の悪化につながる恐れがあります。
迅速かつ適切な対応の重要性
トラブル時に誠実でスピーディな対応をすることで、入居者の満足度と物件の評価が向上します。問題が起きる前提で備えることが肝心です。
よくあるトラブル事例とその対処法
よくあるトラブルには、騒音、ゴミの出し方、近隣とのトラブルなどがあります。契約時にルールを明示し、必要に応じて第三者（管理会社）を通じて対応しましょう。
建物の維持管理と修繕
建物の価値を保つためには、外壁や屋根、水回りなどのメンテナンスが欠かせません。劣化を放置すると修繕費用が高額化するリスクがあります。
定期的な点検の必要性
年1回程度の定期点検を行えば、早期の不具合発見につながります。点検は専門業者に委託することで確実に実施できます。
修繕箇所の判断と業者手配
壁のひび割れや水漏れなどが確認されたら、速やかに修繕業者に依頼しましょう。信頼できる業者との関係を築いておくと対応がスムーズです。
更新・解約手続き
契約更新時には、家賃の見直しや契約条件の変更も検討されます。更新通知は一般的に契約満了の1～2カ月前までに行います。
契約更新時の手続きと注意点
更新の際は、入居者の意思確認と必要書類の準備、更新料の設定などを行います。契約書の見直しも忘れずに実施しましょう。
解約時の原状回復と敷金精算の流れ
解約後は、原状回復の範囲を確認し、敷金から適切な額を差し引いた上で精算します。国土交通省のガイドラインに沿って処理することで、トラブルを回避できます。
空き家賃貸で失敗しないための3つのポイント
空き家を賃貸に出す上で最も重要なのは、信頼できる管理会社を見つけることです。契約・募集・家賃の回収・クレーム対応・更新手続きなど、賃貸経営には多くの業務がありますが、オーナー自身で全てを対応するのは非常に大きな負担になります。地域の市場を熟知し、実績と対応力のある管理会社と組むことで、トラブルを未然に防ぎ、長期的な安定経営が可能になります。選定時には、対応のスピードやサポート内容、管理実績、口コミ評価などを総合的に確認しましょう。
無理のない賃貸プランを立てる（家賃設定、修繕計画など）
高すぎる家賃設定は空室リスクを高め、逆に安すぎる設定では収益性が損なわれます。周辺相場を参考にしながら、物件の状態やターゲット層に応じた妥当な家賃を設定することが大切です。また、古い空き家を活用する場合、必要最低限の修繕やクリーニングには一定の費用がかかります。初期投資を抑えるためにも、全体の費用対効果を考えた「無理のない」計画を立てることが、長く続けるコツです。
賃貸経営に関する知識を少しずつでも身につける
不動産投資や賃貸経営は、一度契約して終わりではなく、継続的な知識と情報のアップデートが必要です。契約に関する基本的な法律、修繕義務の範囲、入居者対応のコツ、税務処理など、オーナーとして知っておくべきことは多岐にわたります。最初は専門家に任せつつも、自らも本やネット、セミナーなどで学んでいくことで、判断力がつき、将来的にはより主体的な運営ができるようになります。
まとめ
空き家を賃貸物件として活用することは、所有者にとって収益化のチャンスであると同時に、地域の活性化や空き家対策としても大きな意義を持ちます。しかしながら、成功には準備と知識が欠かせません。
信頼できるパートナーとの連携、現実的な運営プランの構築、そして自分自身の学びが三本柱となって、安定した賃貸経営へと導いてくれます。最初は不安や手間があるかもしれませんが、ひとつずつ丁寧に進めていけば、空き家は大切な資産として再生し、誰かの新たな生活の場となります。
不動産のプロである「ネクスト・リアルプラン」では、ワンストップでサポートしています。地域密着型のネットワークと豊富な実績で、オーナー様一人ひとりに最適な活用プランをご提案いたします。
不動産売却するならドットコム
