商業地の空き家問題と店舗活用の可能性

駅前や商店街、幹線道路沿いなど、本来であれば人の流れがあり、ビジネスチャンスに恵まれているはずの「商業地」。ところが近年は、シャッターを下ろしたままの空き店舗や、1階が店舗仕様のまま放置された一戸建て空き家が目立つエリアも少なくありません。人口減少や大型商業施設の進出、ネット通販の普及など、背景はいくつも考えられますが、「もったいない資産」が眠っているという点では共通しています。
住宅地の空き家と比べると、商業地の空き家は「立地」という大きな武器があります。人通りや交通アクセスが良く、周辺にオフィスや住宅が集まっている場所であれば、本来は店舗やオフィスとして収益を生み出せる可能性が高いはずです。その一方で、安易に店舗活用に踏み切ると、「思ったほど借り手がつかない」「初期投資が重くて赤字続き」といった失敗事例も少なくありません。

本記事で検証する収益シミュレーションの概要

本記事で行う収益シミュレーションの前提条件を説明いたします。
想定する物件像は、次のような「商業地の一戸建て空き家」です。

●立地：駅徒歩10分圏内または幹線道路沿いの商業地域
●延床面積：おおむね50坪程度（1階店舗仕様・2階居室などの想定）
●現状：数年間利用されておらず、内装は要リフォーム
●道路付け：前面道路幅4m以上、間口7〜8m程度

この物件について、次の4つの活用パターンを比較します。
●店舗（飲食店）として貸す
●店舗（物販・雑貨店など）として貸す
●シェアオフィス・コワーキングスペースとして自主管理運営する
●賃貸住宅（4戸程度のアパート）に改装して貸す

シミュレーション期間は「10年間」を想定します。そのうえで、
●月額家賃（または月額売上）
●年間家賃収入（または売上）
●年間の運営コスト（固定費・変動費）
●年間の手取り収入（キャッシュフロー）
●初期投資額と投資回収期間（何年で元が取れるか）

商業地の空き家を店舗活用するメリット・デメリット

店舗活用の主なメリット

商業地の空き家を店舗として活用するメリットは、大きく次のように整理できます。 1つ目は、「賃貸住宅より高い家賃設定が可能になりやすい」という点です。商業地の店舗賃料は、一般に坪単価で表示され、住宅賃料よりも1坪あたりの単価が高くなるのが通常です。同じ50坪でも、住宅として貸す場合と店舗として貸す場合では、月額収入が1.5〜2倍以上違ってくることも珍しくありません。
2つ目は、「長期入居が期待できる」ことです。住居の場合は、ライフステージの変化（結婚・出産・転勤など）で数年おきに転居するケースも多いですが、店舗の場合は一度設備投資をして出店すると、簡単に移転することはできません。そのため、事業が継続している限り、10年単位で長期入居してもらえる可能性があります。
3つ目は、「エリアの活性化に貢献できる」という点です。空き店舗が埋まり、人の出入りが増えることで、周辺の通行量やイメージが改善されます。カフェや物販店、美容室などが入ることで、人が集まりやすい通りに変わり、結果として他の空き家・空き店舗にも好影響が波及することもあります。
4つ目として、「用途に応じた改装費を借主が負担してくれる場合がある」という点も見逃せません。スケルトン貸し・居抜き貸しといった形態で貸し出すことで、内装工事の多くを借主負担にできるケースもあり、オーナー側の初期投資を抑えつつ、店舗仕様への転用が可能になる場合があります。

店舗活用のデメリットとリスク

一方で、店舗活用には次のようなデメリット・リスクも存在します。 まず、「初期投資が大きくなりやすい」という問題があります。飲食店であれば厨房設備・ダクト・グリストラップ、水回りの増設、電気容量の増強など、多額の設備投資が必要です。物販店でも、空調・照明・トイレやバックヤード整備など、一定の工事は避けられません。居抜きやスケルトン貸しで借主負担とする場合もありますが、オーナー側が最低限の改修を負担することも多く、その分リスクを負う形になります。
次に、「入居者がすぐに見つからない可能性」があります。立地条件が微妙な場合や、周辺の店舗需要が低下しているエリアでは、店舗としては魅力が十分でないこともあり、住宅よりも長期の空室リスクを抱えることもありえます。
3つ目は、「退去後の対応の難しさ」です。店舗は業種によって内装・設備が大きく異なるため、退去時の原状回復の範囲がトラブルになりやすく、次の借主のニーズに合わせてどこまで改修するかの判断も難しくなります。
4つ目は、「近隣トラブルのリスク」も無視できません。飲食店であれば、騒音・臭い・ゴミ出し・駐車場などの問題が発生しやすく、美容室・サロンでも、営業時間や駐車場の利用方法をめぐってトラブルとなるケースがあります。
5つ目は、「用途地域や建築基準法上の制限により、希望する業種での店舗利用ができない場合がある」という点も重要です。第一種住居地域などでは、床面積や深夜営業、業種によって制限を受けることもあるため、「貸してからダメだった」では済みません。事前の法令チェックは必須です。

賃貸住宅との比較

同じ空き家を「賃貸住宅」にする場合と比べるとどうでしょうか。
一般的に、賃貸住宅として活用する場合の特徴は次の通りです。
●家賃単価は店舗より低いが、需要が安定しやすい
●初期投資は内装・設備を住宅仕様に整える程度で済むことが多く、店舗より少なめ
●管理内容（クレーム対応・修繕）のパターンがある程度決まっており、管理会社に委託しやすい
ただし、1〜2年ごとの入退去が発生しやすく、空室リスクは常に一定程度存在する

一方、店舗として貸す場合は、
●家賃単価を高く設定しやすい
●長期入居の可能性があるが、空いたときのダメージも大きい
●設備・内装が業種ごとに異なるため、次の借主が見つかるまでの「調整コスト」が大きい
という特徴があります。

つまり、「安定感を重視するなら賃貸住宅」「収益性とエリア活性化を重視するなら店舗活用」という構図になりやすく、自分の物件の立地・建物構造・周辺ニーズを踏まえて、バランスを取ることが大切です。

店舗賃貸の家賃相場と決め方

店舗賃料の算出方法（積算法・収益分析法）

店舗賃料を決める際によく使われるのが、次の3つの考え方です。
1つ目は「積算法」です。

土地・建物の評価額

●期待利回り（何％で回したいか）
●固定資産税・保険料などの経費
といった要素から「オーナーとして最低限ほしい収益」を積み上げ、そこから月額家賃を逆算していきます。

2つ目は「賃貸事例比較法」です。
同じエリア・同規模・類似業種が入る物件の賃料を調査し、「周辺相場と整合的か」をチェックします。とくにテナントの場合は、「相場から極端に外れていると決まりにくい」ため、周辺事例をベースに微調整するのが一般的です。

3つ目は「収益分析法」です。
借主となる店舗の売上予測から、「賃料としてどの程度まで支払えるか」を逆算する方法です。飲食店であれば、売上に対する家賃比率は一般的に7〜10％程度が目安とされており、これを超えると経営が厳しくなると言われています。
たとえば、月商400万円を見込む飲食店であれば、家賃は28〜40万円程度に抑えるのが理想、という考え方です。オーナーとしては、「周辺相場」と「借主の事業収益の現実性」の両方を踏まえて、賃料設定を検討する必要があります。

業種別の家賃相場と特徴

業種によって、「どのくらいの賃料まで許容できるか」は大きく異なります。
①飲食店：売上に対する家賃比率7〜10％が目安。立地（人通り）を重視するため、坪単価は高くなりがち
②物販店：坪単価は飲食よりやや低めだが、一定の広さが必要なため、総額では大きくなりうる
③オフィス・事業所：利便性や静かな環境を重視することが多く、路面店でなくてもよい分、賃料を抑えることも可能
④美容室・サロン：内装に多額の投資を行うため、長期契約が前提になることが多く、安定した入居が期待できる

オーナー側としては、「この物件なら、どの業種にとって魅力的か？」をイメージしながら、ターゲット業種をある程度絞って賃料設定を行うことが重要です。

さいたま市・川口市・蕨市・戸田市エリアの店舗賃料相場

具体的な賃料相場はエリア・立地・築年数によって大きく異なりますが、さいたま市・川口市・蕨市・戸田市などの埼玉県南部では、駅前の一等地路面店、幹線道路沿いのロードサイド店舗、住宅地内の小規模店舗といった立地の違いで、坪単価が大きく変わる傾向があります。
埼玉県では、市町村が主体となる空き家バンク制度も整備されており、空き家を売りたい・貸したい人と、活用したい人をマッチングする仕組みが広がっています。商業地の空き家でも、条件次第では空き家バンクに登録して、店舗利用希望者と出会うチャンスを増やすことが可能です。
具体的な坪単価については、タイミングや物件ごとに変動するため、実際の査定や相場確認は、地域に詳しい不動産会社に相談するのが現実的です。

店舗活用の初期投資シミュレーション

必要な初期投資の内訳

店舗として空き家を活用する場合、オーナーが負担する可能性のある初期投資は、主に次のような項目です。

①リフォーム・改修費用
水回り設備の増設・更新（トイレ・洗面・厨房設備のための給排水）
電気容量の増設（エアコン・厨房機器・照明などに対応）
内装工事（床・壁・天井、間仕切り変更、出入口の改修など）

②建築確認申請費用
用途変更（住宅→店舗）に該当する場合

③消防設備の設置・改修費用
火災報知器・誘導灯・消火器・スプリンクラー等、業態に応じた設備
不動産会社への仲介手数料

⑤広告宣伝費（テナント募集広告、看板設置など）

業種別の初期投資額目安

一般的な目安として、店舗の初期投資額（内装・設備）は、次のように言われることが多いです。

②飲食店：坪あたり20〜40万円

②物販店：坪あたり10〜20万円

③オフィス：坪あたり5〜15万円

④美容室・サロン：坪あたり30〜50万円
これは「借主側の投資額」の目安であり、オーナーがどこまで負担するかは個別交渉となります。

初期投資を抑える方法

オーナーとして初期投資の負担を抑えつつ、店舗活用を進めるには、次のような工夫が有効です。

①居抜き物件として貸し出す
前テナントが残した内装・厨房設備などをそのまま活用してもらうことで、借主側の初期投資を抑え、「借りてもらいやすく」します。オーナー側の解体費も節約できます。

②スケルトン貸しで設備は借主負担にする
構造躯体と最低限のインフラだけ残し、内装はすべて借主仕様で自由に造作してもらう形です。賃料をやや抑える代わりに、初期投資を借主に委ねるやり方です。

③補助金・助成金の活用
地方自治体によっては、「空き家活用」「空き店舗改修」「商店街活性化」を目的とした補助金制度が用意されています。これらを活用することで、改修費の一部を公的支援で賄える場合があります。

④DIY型賃貸として貸し出す
借主自身がDIYで内装を作り込むことを前提に、賃料を抑え目に設定する方法もあります。DIY可とする代わりに、原状回復条件を工夫するなど、契約面での調整は必要です。

⑤複数業者からの相見積もり
同じ内容の工事でも、施工会社によって金額が大きく異なることがあります。最低でも2〜3社から見積もりを取り、内容と金額を比較することが重要です。

店舗賃貸の運営コストシミュレーション

年間の固定費

店舗として賃貸する場合、オーナーに発生する主な固定費は次の通りです。

①固定資産税・都市計画税
②建物火災保険・地震保険
③管理会社への管理委託費（家賃の5〜10％程度）
④共用部の電気・清掃費（複数テナント・共用部がある場合）
⑤エレベーター・設備の保守点検費用（該当物件の場合）
たとえば、固定資産税・都市計画税が年間30万円、保険料が10万円、管理委託費が家賃の8％（月額50万円なら年間48万円）とすると、それだけで年間約90万円の固定費となります。

変動費・突発的な支出

固定費に加えて、変動費・突発費用としては、
①設備修繕費（空調・給湯器・電気設備・外壁など）
②退去時の原状回復費用のオーナー負担分（契約内容による）
③入居者募集の広告費・仲介手数料
④法定点検費用（消防設備点検など）
⑤税理士・司法書士への報酬（確定申告・契約関連）

といったものがあります。毎年一定ではありませんが、長期的に見ると、年間家賃収入の5〜10％程度を「修繕・突発費用」として見込んでおくと現実的です。

運営コストの合計と家賃に占める割合

一般的には、店舗賃貸における運営コスト（固定費＋変動費）は、家賃収入の20〜30％程度に収まることが多いと言われます。

たとえば年間家賃収入600万円の物件であれば、
固定費合計：120万円（20％）
実質的な手取り収入：480万円（80％）
というイメージです。ただし、空室期間が長くなれば、同じ固定費を家賃収入の少ない年で負担することになるため、「平均稼働率」をどう見込むかが重要になります。

具体的な収益シミュレーション【ケーススタディ】

ここからは、想定物件（商業地の50坪空き家）をもとに、4つのケースを具体的な数字で比較してみます。数字は分かりやすさを優先した概算であり、実際の案件では個別の精査が必要ですが、「大まかなイメージ」を掴む参考としてご覧ください。

ケース1：飲食店として賃貸する場合

【前提条件】
面積：50坪
賃料：坪単価1.5万円 → 月額75万円
年間家賃収入：75万円 × 12ヶ月 = 900万円
初期投資（オーナー負担分）：1,500万円（インフラ更新・躯体補修などを想定）
運営コスト（固定資産税・保険・管理費・修繕積立など）：年間250万円

【シミュレーション】
年間手取り収入（税引前）
900万円 − 250万円 = 650万円
投資回収期間（単純計算）
1,500万円 ÷ 650万円 ≒ 約2.3年
10年間の累計手取り（空室なし想定）
650万円 × 10年 = 6,500万円

数字だけ見ると非常に魅力的ですが、実際には「空室期間」「賃料のディスカウント」「設備更新費の追加」などで、もう少し長い回収期間になることが多いでしょう。とはいえ、商業地で集客力があり、長期で営業してくれる飲食店が入れば、オーナーにとっては高収益な活用方法になりえます。

ケース2：物販店・雑貨店として賃貸する場合

【前提条件】
面積：50坪
賃料：坪単価1.0万円 → 月額50万円
年間家賃収入：50万円 × 12ヶ月 = 600万円
初期投資（オーナー負担分）：1,200万円
運営コスト：年間180万円

【シミュレーション】
年間手取り収入
600万円 − 180万円 = 420万円
投資回収期間
1,200万円 ÷ 420万円 ≒ 約2.9年
10年間の累計手取り
420万円 × 10年 = 4,200万円

飲食店と比べると賃料水準はやや低いものの、油煙・臭い・深夜営業の懸念が少なく、近隣トラブルになりにくい点がメリットです。業態によっては長期入居が期待できるため、「やや利回りを抑えてでも安定性を取りたい」というオーナーには魅力的な選択肢と言えます。

ケース3：シェアオフィス・コワーキングスペースとして活用する場合

【前提条件】
面積：50坪
月額会員：1人2万円 × 15席 → 月額収入30万円
年間収入：30万円 × 12ヶ月 = 360万円
初期投資：800万円（内装・ネット環境・共有スペース整備など）
運営コスト：年間150万円（光熱費・通信費・清掃・予約システムなど）

【シミュレーション】
年間手取り収入
360万円 − 150万円 = 210万円
投資回収期間
800万円 ÷ 210万円 ≒ 約3.8年
10年間の累計手取り
210万円 × 10年 = 2,100万円

シェアオフィスは、シェアリングエコノミーやリモートワークの普及に伴い需要が高まっている分野ですが、集客・運営・販促をオーナー自身が担う必要があり、「不動産投資」というよりは「自ら事業を行う」側面が強くなります。事業としての運営スキルが求められる点には注意が必要です。

ケース4：賃貸住宅（1棟アパート）として活用する場合【比較用】

【前提条件】
4戸のアパートに改装
1戸あたり家賃10万円 × 4戸 = 月額40万円
年間家賃収入：40万円 × 12ヶ月 = 480万円
初期投資（アパート化リノベーション）：2,000万円
運営コスト：年間150万円（管理費・共用部電気・修繕積立など）

【シミュレーション】
年間手取り収入
480万円 − 150万円 = 330万円
投資回収期間
2,000万円 ÷ 330万円 ≒ 約6.1年
10年間の累計手取り
330万円 × 10年 = 3,300万円

店舗活用のケースと比べると、利回りはやや劣るものの、住宅需要が安定しているエリアであれば、長期的に「堅実な収益源」として機能しやすい選択肢と言えます。

各ケースの比較と総合評価

「数字だけ」で見れば、飲食店や物販店としての店舗賃貸が高収益に見えます。ただし、実際には空室リスクや景気変動・業種規制など、さまざまな不確定要素があります。商業地としてのポテンシャルが高く、ニーズの強い立地であれば店舗活用は有力な選択肢ですが、「周辺の店舗撤退が増えている」「人通りが減少している」エリアでは、賃貸住宅や売却も含めて慎重に検討する必要があります。

利回りと投資回収期間の計算方法

表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資における利回りの概念を解説します。

●表面利回り（グロス利回り）＝年間家賃収入÷物件価格×100
●実質利回り（ネット利回り）＝（年間家賃収入−年間経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）×100。

店舗賃貸の場合、実質利回り5～8%が一般的な目安です

投資回収期間（ROI）の考え方

投資回収期間は、初期投資額 ÷ 年間手取り収入で求めます。
たとえば初期投資1,500万円、年間手取り収入600万円なら、1,500 ÷ 600 = 2.5年が単純な投資回収期間です。一般的には「10〜15年以内に初期投資を回収できれば良好」とされることが多いですが、商業地の店舗活用の場合は、立地が良ければ5〜10年以内の回収も十分狙えます。
一方で、建物の耐用年数や、今後のエリアの人口動態・商業ニーズも考慮する必要があります。単純に「回収年数が短いからOK」と捉えるのではなく、「何年後までこの立地で店舗需要が続きそうか」という視点も不可欠です。

キャッシュフローの重要性

利回りだけでなくキャッシュフロー（手元に残る現金）が重要です。毎月のキャッシュフローがプラスであれば安定経営が可能だが、マイナスの場合は持ち出しが発生し、長期的に継続が困難になるリスクがあります。

店舗活用を成功させるポイント

立地調査と需要分析の重要性

店舗活用を成功させるためには、事前の立地調査と需要分析が不可欠です。①周辺の商業施設・競合店舗の状況、②通行量・人口動態、③駐車場の確保可能性、④公共交通機関へのアクセス、⑤周辺住民の属性（年齢層、所得層）などを調査します。

適切な入居者選定と契約条件の設定

店舗賃貸における入居者選定のポイントを解説します。①事業計画書の確認、②財務状況の審査、③業種と物件の相性、④過去の賃貸履歴など。また、契約条件として、契約期間（最低3～5年が一般的）、保証金（家賃の6～12ヶ月分）、賃料改定条項、原状回復の範囲などを適切に設定することが重要です。

管理会社・不動産会社の選び方

店舗賃貸の管理を依頼する会社の選び方を解説します。①店舗・テナント管理の実績、②入居者募集力、③トラブル対応力、④管理手数料の妥当性、⑤地域密着型かどうか、などのポイントがあります。さいたま市・川口市・蕨市・戸田市エリアを得意とする不動産会社であれば、住宅だけでなく事業用物件の相談にも対応しているところがあり、地域特性を踏まえた店舗活用のアドバイスを受けやすくなります。株式会社ネクスト・リアルプランも、同エリアを中心に土地・一戸建て・マンションだけでなく事業用地の相談にも対応しており、空き家活用や売却についての相談窓口として活用できます

さいたま市・川口市・蕨市・戸田市エリアでの店舗活用のポイント

各市の商業地特性と適した業種

対象エリアそれぞれの商業地特性を解説します。

①さいたま市
大宮・浦和・さいたま新都心など、駅周辺に大規模な商業集積があり、飲食店・物販店・サービス業など多様な業種が集まるエリアです。駅徒歩圏の空き家であれば、カフェ・物販・サービス店舗などへの転用余地は大きいと言えます。

②川口市
東京都心へのアクセスが良く、住宅地と工場地帯が混在するエリアでもあります。駅周辺は飲食・物販、幹線道路沿いは物流拠点や事務所・ショールームなどの需要も見込まれます。

③ 蕨市
日本一小さい市といわれるコンパクトシティであり、駅前を中心に地域密着型の店舗が多いのが特徴です。小規模な空き家であれば、個人経営の飲食店やサロン・教室など、地域密着型ビジネスとの相性が良いエリアです。

④戸田市
住宅地が多く、幹線道路沿いに商業施設が点在する構造です。ロードサイド型店舗や、住宅地近くの生活密着型サービス（クリニック・学習塾・介護関連など）に適した立地が見つかる可能性があります。

地域の補助金・支援制度の活用

川口市の「川口市空家利活用補助金制度」（地域活性化施設として活用する場合、最大100万円）、狭山市の「店舗・住宅改修工事費補助金」（空き店舗改修で最大30万円）など、活用可能な制度があります。

店舗活用以外の選択肢との比較

賃貸住宅として活用する場合

賃貸住宅としての活用は、
●初期投資を抑えつつ、安定した需要を見込みやすい
●管理会社のノウハウが豊富で、運営体制を組みやすい
といったメリットがあります。

一方で、デメリットとして
●家賃単価が店舗より低く、収益性は抑えめ
●定期的な入退去に伴う空室リスク・原状回復コスト
将来的な賃料下落リスク
なども考慮が必要です。

売却する場合

空き家を「売却して現金化する」という選択肢もあります。
●固定資産税や維持管理費の負担から解放される
●まとまった資金を手にし、別の投資やライフプランに充てられる
というメリットがある一方で、

●売却価格が想定より低い可能性
●将来の地価上昇・エリア再開発の機会を放棄することになる
といったデメリットもあります。空き家バンクや地域密着の不動産会社に相談し、「売却価格」と「賃貸した場合の収益性」を比較検討することが大切です。

解体して土地活用する場合

建物を解体して土地として活用する選択肢を解説します。駐車場、資材置き場、太陽光発電設置地などの活用、解体費用（坪3～5万円程度）、固定資産税の増加（更地にすると最大6倍）などがございます。

各選択肢の比較表とおすすめ判断基準

●店舗賃貸（飲食・物販など）
高収益だが、初期投資・空室・近隣トラブルなどのリスクも高い

●賃貸住宅
利回りはほどほどだが、安定感が高く、融資も受けやすい

●売却
リスクを手放し、資金化できるが、将来の収益機会は失われる

●解体・土地活用
老朽化が激しい場合の最終手段だが、税負担や解体費用を十分に考慮する

店舗活用で失敗しないための注意点

建築基準法・用途地域の確認

店舗として活用する前に必ず確認すべき法的要件を解説します。①用途地域（第一種低層住居専用地域では店舗が制限される）、②建築基準法上の用途変更の必要性（100㎡を超える場合は確認申請が必要）、③消防法上の設備設置義務などを説明。違反すると営業停止や罰則のリスクがありますのでご注意ください。

近隣住民への配慮とトラブル防止

店舗を開業する際の近隣トラブルを防ぐための対策を解説します。①事前の説明会や挨拶回り、②騒音対策（営業時間の配慮、防音対策）、③臭い対策（飲食店の場合の換気設備）、④駐車場問題（路上駐車を防ぐための対策）などを説明。トラブルが発生すると退去リスクや評判悪化につながることをご注意ください。

契約書の整備と専門家への相談

店舗賃貸では住宅賃貸以上に詳細な契約書が必要であることを解説します。原状回復の範囲、設備の所有権、賃料改定条項、中途解約条項、禁止事項などを明確に定める重要性があります。弁護士や不動産専門家に相談し、リスクを最小限にするのがよいでしょう。

専門家に相談するメリットとサポート内容

不動産会社に相談するメリット

空き家の店舗活用を不動産会社に相談するメリットを解説します。①市場相場の把握と適正家賃の設定、②入居者募集と審査のサポート、③契約書作成と法的チェック、④リフォーム業者の紹介、⑤賃貸管理の代行など、専門家に依頼することで得られるメリットがあります。

税理士・ファイナンシャルプランナーへの相談

収益シミュレーションや税務面での相談が必要な理由を解説します。①不動産所得の確定申告、②減価償却費の計算、③消費税の課税事業者判定、④相続対策としての活用など、税務・財務面での専門家の重要性があります。

空き家の活用方法に迷ったら、まず地域の不動産専門家に相談することを推奨します。株式会社ネクスト・リアルプランでは無料相談を受け付けており、収益シミュレーション作成のサポートも可能です。
ネクスト・リアルプランは、同エリアで住宅購入・売却だけでなく、土地・事業用地など幅広い不動産相談に対応しています。地域に密着した物件情報、店舗活用の実績、収益シミュレーション作成支援、リフォーム業者紹介、管理サポートなどのサービスがあります。以下のＵＲＬからご相談くださいませ。
株式会社ネクスト・リアルプラン https://www.next-rp.co.jp/