まず、賃貸と売却、それぞれのメリット・デメリットを一目で比較できる表をご紹介します。

	メリット	デメリット
賃貸に出す	– 家賃収入が得られる	– 管理や修繕の負担が増える
	– 資産を保持し続けられる	– 空室期間は収入ゼロのリスク
	– 建物を使い続けることで老朽化を遅らせる	– 初期費用（リフォーム・設備投資）
	– 固定資産税や減価償却費などで節税可能	– 入居者トラブルへの対応
売却する	– まとまった資金が一度に手に入る	– 資産を手放す（将来利用できなくなる）
	– 固定資産税や維持費負担から解放	– 希望価格で売れないケースも
	– 高値売却できる可能性	– 買い手不在リスク
	– 相続や権利関係の整理が容易	– 売却後は再入手困難

一言でまとめると、
賃貸: 維持コストや労力はかかるものの、家賃収入による継続的なキャッシュフローが得られます。
売却: 将来の利用は諦めるが、税金や管理の負担から解放され、一度にまとまった資金を得やすいです。

空き家を賃貸運用するメリット・デメリット

賃貸運用のメリット

● 毎月家賃収入が得られる

不動産投資（副収入）としての魅力
賃貸運用の最大のメリットは、定期的な家賃収入が得られることです。これはまさに不労所得ともいえる収入源となり、生活費の補填や老後の資金、子どもの教育費などに充てることができます。最近では副業や資産運用の一環として、不動産賃貸を始める方も増えています。特に人気エリアでは安定した賃貸需要があり、空き家を有効活用することで月々数万円から十数万円の収入が期待できます。
また、家賃収入は給与所得とは異なり、労働に直接依存しない収入であるため、万一の収入減少リスクを分散できることにより生活の安定感が増し、精神的にも安心感が得られます。

● 資産として保有し続けられる

賃貸に出すことで、不動産資産を保持し続けることができます。将来的に自分が住む可能性がある、あるいは子どもや孫に相続させたいと考えている場合、売却してしまうと取り戻せませんが、賃貸なら資産として残し続けることができます。不動産はインフレに強い資産とされており、長期的な資産形成の一環としても有効です。
また、最近では不動産価格の上昇が見込まれる地域もあり、将来的な売却時に高値で売るために、当面は賃貸で運用するという選択肢もあります。

● 資産価値の維持・老朽化を遅らせられる（人が住んでいる方が家が長持ちする）

意外かもしれませんが、人が住んでいる家は長持ちします。空き家のままだと、風通しが悪く湿気がこもりやすくなったり、配管や屋根が劣化しやすくなったりしますが、賃貸に出して人が住むことで、建物の老朽化をある程度抑えることができます。
定期的な換気や清掃が行われるため、長期間放置するよりも建物の価値を維持しやすくなります。特に築年数が経過している物件は、使用しないことで急速に劣化が進むリスクがあるため、賃貸活用が一つの対策になります。

● 固定資産税の優遇（特定空き家化を避ける）や修繕費などの経費計上による節税効果

空き家を賃貸に出すことで、固定資産税の軽減措置を受けられます。住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置は、家が建っていることが前提で、空き家でも建物が存在していれば一定の優遇を受けられます。しかし、「特定空き家」に指定されると、優遇措置がなくなり、固定資産税が跳ね上がるケースがあります。
また、賃貸運用に伴う修繕費や管理費、減価償却費などは経費として計上でき、所得税や住民税の節税につながります。例えば、エアコンや給湯器などの設備更新費用、管理会社への委託費用なども経費対象となるため、税負担を軽減しながら運用が可能です。

空き家を売却するメリット・デメリット

売却のメリット

● 一度にまとまった現金が手に入る

空き家を売却する最大のメリットは、まとまった現金を一度に手に入れられることです。これは賃貸運用では得られない利点であり、将来のライフプランにおいて資金が必要な場合には非常に有効です。

● 固定資産税や維持費、管理負担から解放される

空き家を所有していると、たとえ使っていなくても固定資産税や都市計画税などが毎年発生します。また、建物の劣化を防ぐための修繕費や草刈り、防犯対策などの維持費用もかかります。売却することで、これらの維持費用や管理の手間から完全に解放されます。特に遠方に物件がある場合や、相続したが使い道がない場合などは、精神的にも物理的にも負担が大きいため、それらから解放されることは大きなメリットとなります。

● 物件の状態が悪化する前に、比較的高値で売れる可能性

築年数が経過すればするほど、建物の価値は減少していきます。また、放置して劣化が進むと、売却価格がさらに下がる恐れがあります。早めに売却することで、建物の価値が比較的高いうちに手放すことができ、結果としてより高値で売却できる可能性があります。
特に、再開発エリアや交通アクセスが改善された地域などでは、地価が上昇している場合もあり、そういったタイミングを見計らうことで、想定以上の価格で売却できるケースもあります。

● 相続や権利関係が複雑な場合には賃貸にすることそのものが難しい
空き家を複数人で相続した場合、共有名義の不動産を賃貸に出すことは難しい場合があります。入居者との契約、修繕費の負担割合などを巡ってトラブルになることも少なくありません。そうした場合には、物件を売却し、現金化して分割することで、相続人同士の関係もスムーズに整理できます。また、権利関係が複雑な物件は、第三者に貸すよりも、一度整理してしまう方が管理も簡単です。特に次世代に引き継ぐことを考えた場合、権利が複雑なまま残すより、売却して資産を整理しておく方が安心でしょう。

売却のデメリット

● 売却後はその物件を再度活用できない（資産喪失）

売却の最大のデメリットは、資産を失うことです。将来的に自分や家族が住む可能性がある場合や、不動産価値が上昇することが見込まれる場合には、売却は慎重に考える必要があります。

● 思ったほど高値で売れない可能性

売却価格は、物件の状態や市場の需要と供給によって決まります。特に地方や過疎地の物件、築年数が古く劣化が進んでいる場合などは、思ったような高値で売却できないケースも多いです。また、売却を急ぐあまり、相場よりも安く手放さなければならないケースもあり、売却益が期待より少ないこともデメリットの一つです。

● 売れないこともある

地方や郊外の物件の場合、需要そのものが少ないため、買い手がなかなか見つからないというリスクもあります。市場に出しても数か月〜数年売れ残るケースもあり、その間は固定資産税などの維持費がかかり続けます。最悪の場合、売却を断念せざるを得ないケースもあります。

一度手放したら取り戻すことは困難

一度売却した物件を再び購入することは、ほぼ不可能です。たとえ買い戻したいと思っても、売却先が利用を始めていたり、市場価格が上昇していたりと、元の条件では手に入りません。

賃貸か売却か？判断のためのチェックポイント

● 目的とライフプランの明確化

将来的にその家を自分や家族が使う予定があるのか、それとも特に利用予定がないのか。この部分をしっかり考えることが大前提です。たとえば、定年後に実家へ戻る予定がある場合や、子どもが独立した際に住ませたいと考えているなら、賃貸運用が適しています。逆に、利用予定がまったくない場合は、売却によって資産を流動化するのが現実的です。

● どれぐらいの収益を期待しているのか

賃貸に出す場合、期待できる家賃収入が重要な判断材料になります。月々数万円の収入が得られるのか、それとも空室リスクや維持費を考えると収支がトントンなのか。具体的な金額をシミュレーションし、自分が期待する収益と見合うかどうか確認しましょう。売却の場合も同様で、現在の市場価格を調査し、自分が納得できる価格で売れるのかを把握しておくことが大切です。

● 家を今後自分や家族が使う予定はあるか

将来的に利用する可能性が少しでもある場合は、資産として保持しておくことをおすすめします。賃貸に出すことで家の価値を維持しつつ、将来の利用にも備えることができます。一方、二度と使う予定がない場合は、売却してその資産を他の目的に活用するほうが合理的です。

● 物件の立地・状態

物件の立地や状態は、賃貸でも売却でも需要に大きく影響します。駅から近い、商業施設が充実しているといった利便性の高いエリアなら、賃貸需要も見込めますし、売却価格も高くなります。

● 空き家がある場所の需要（都会か地方か、駅近かなど）

地域ごとの不動産市場の需要を把握することも重要です。都会の駅近物件であれば、入居者が途切れることは少なく、安定した家賃収入が期待できます。しかし、地方の空き家の場合は、そもそも賃貸需要がないケースも多いため、早めに売却する方がリスクを回避できます。不動産会社にエリアの市場動向を確認し、需要の有無を把握しましょう。

● 建物の老朽度合い（リフォームの費用対効果）

築年数が古い物件や劣化が進んでいる物件は、リフォームが必要になる場合があります。このリフォーム費用が賃貸収入でどの程度回収できるかを検討しましょう。

● 築年数や構造、耐震性能等

耐震性能が低い古い物件は、賃貸に出す際にリフォーム義務が発生する場合や、入居者が見つかりにくいリスクがあります。また、売却の際も、耐震基準を満たしていない物件は価格が低くなりがちです。

● 資金計画・税制面

賃貸の場合、経費として計上できる項目が多いため、節税効果が見込めますが、計算が複雑になるため、税理士や不動産会社と相談しながら進めると安心です。

● 利回りシミュレーション（賃貸収入－経費）と、売却想定価格の比較

例えば、年間利回りが物件価格の5%以上あれば、賃貸経営としては一定の成果が期待できます。逆に、それ以下であれば、リスクを考慮して売却を優先する方が合理的です。

● リフォームや解体など初期投資に充てられる資金の有無

物件によっては、リフォームや解体が必要な場合もあります。これらの費用を用意できるかどうかが、賃貸・売却いずれかの判断材料になります。リフォーム費用が高額になりそうな場合、早めに売却してしまった方がトータルコストを抑えられるケースもあります。

● 住宅用地の特例・相続税対策・取得費用や譲渡所得税

不動産を所有していると、相続税や譲渡所得税の問題が出てきます。住宅用地の特例が適用されることで、税負担を大きく減らせる場合もあります。

● その家への思い入れ

物件に対する思い入れや感情的価値も判断の大切な要素です。家族の思い出が詰まった家であれば、売却してしまうことに抵抗がある方もいるでしょう。損得だけでなく、心から納得できる選択をすることが後悔しないためのポイントです。

まとめ

空き家を「賃貸に出す」か「売却する」かという選択は、収益性やリスク、ライフプラン、物件の状態など、さまざまな要素が絡み合った複雑な問題です。どちらにもメリットとデメリットがあり、簡単に答えが出るものではありません。
大切なのは、自分の状況や目的をしっかりと見極めたうえで判断することです。賃貸によって長期的な収入を得るのか、売却して資産を現金化し、他の使い道に充てるのか。それぞれのメリット・デメリットを理解し、納得できる選択を行いましょう。
特に、税制面や不動産市況、物件の適正価格などは専門的な知識が必要です。最終的な判断をする際には、不動産のプロに相談し、利回り計算や税金シミュレーションなどを行うことをおすすめします。
もし、さいたま市や川口市周辺で空き家を処分するか、賃貸に出すかお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。