諸費用は現金として用意する必要があるか

住宅購入のための諸費用ですが、場合によっては数百万円にも及びますので、事前に用意しておかなければ支払いが困難になりかねません。

『そういった諸費用も住宅ローンでカバーできるのでは？』と考える方は少なくありません。ですが、住宅ローンには住宅購入の諸費用をカバーしてくれるものと、諸費用は融資対象にならないものがあるので注意してください。

なお、諸費用を対象とする住宅ローンでも、引っ越し費用や不動産所得税などを対象外とすることが多く、事前に正確なところを確認しておきましょう。

そこで住宅購入を決める前に、基本的に必要となる諸費用は自己資金（現金）で用意するようにおすすめします。住宅購入の見積もりが出て、順次支払うタイミングで滞りなく現金振込みできるように準備すると安心でしょう。

 

諸費用が現金で用意できない場合について

諸費用を事前に現金調達するのが難しいという方には、金融機関によっては諸費用ローンが利用できるかもしれません。また、住宅ローンを組める方であれば、その住宅ローンに諸費用分の追加を申請することも可能かもしれません。

ただし、諸費用のローンは条件がいろいろありますし、ローンによって金利の格差もあるので、どの諸費用ローンを申し込むと良いか悩んでしまいがちです。良い選択をするために、まず購入先の不動産会社や建築会社に相談してみるのが一番です。

不動産会社も住宅販売のために、可能な限り無理のない条件でローンが組めるよう取り計ってくれます。

 

諸費用ローンとは

住宅購入の諸費用がカバーできる諸費用ローンは、住宅購入者が諸費用支払いのための資金に困っている場合に利用することができます。ですから、原則として融資金の用途は諸費用の支払いに限定されます。新居のための家具や家電、マンションの修繕費積立金などに充てたい場合は、その条件を満たすローン商品を探さなければなりません。

なお、消費用ローンは金利についてもチェックするようにします。ローン期間と金利率を確認し、無理のない返済プランを計画しましょう。

ただし、ローン申し込みには各金融機関が求める条件を満たす必要もあって、借りられない人もいるので要注意です。これについては、住宅購入先の不動産会社やハウスメーカーに相談すると良いでしょう。購入者の条件に応じた諸費用ローンを探してくれ、ローン組みのサポートもしてくれるでしょう。

 

住宅ローンに諸費用を組み込める場合もある

住宅ローンの中には諸費用も対象となるプランがあります。あるいは、金融機関の融資担当者に諸費用をカバーしてくれるようにお願いすることも可能かもしれません。

もし、諸費用までカバーしてもらえればローンが一本化されて返済が楽になりますし、諸費用ローンだけを組む場合よりも低金利になる可能性もあります。何よりも住宅ローン減税の控除額が大きくなるため、お得感も出てくるでしょう。

ただし、将来的に借り換えローンで金利節約をしたいという方は、諸費用ローンを別途組んだ方が有利になることもあります。借り換え時のローン残額が、諸費用の分だけ借入金が大きくなるため、物件価値を上回って審査が通りにくいこともあります。

どちらにせよ、ローンが組める金融機関を見つけることが先決ですし、きちんと返済プランが立つように気を付けてください。

例）りそな諸費用ローンの場合

利用者の多い諸費用ローンにりそな銀行のりそな諸費用ローンがあります。このローンは不動産仲介手数料・保証料・火災保険料・登記料・引越費用など、対象の範囲が広くなっています。

なお、融資限度が最高500万円まで、同行で住宅ローンを組んでいれば35年返済が可能と、無理のない返済プランが立てられるローンです。

他の金融機関でも多様な諸費用ローンが提供されています。諸費用ローン以外でも、多目的なフリーローンなども役に立つかもしれません。金利と返済負担が許容範囲であれば考慮するメリットがあるでしょう。

諸費用の目安

では、住宅購入の諸費用はどの程度を用意すると良いのでしょうか？あくまでも相場ではありますが、新築マンションでは住宅の購入価格の3～5％かかるとされています。

建売住宅や中古住宅の場合は4～10％ほどで、不動産仲介手数料がかからない建売住宅なら4～5%を見ることもできるでしょう。一方、中古住宅は仲介手数料に加えてリフォーム費用も見ておく必要があります。

なお注文住宅であれば、10～12％の諸費用を用意する必要があります。注文住宅には建築工事関連の費用がかさみがちで、地鎮祭費用や上棟式費用が発生するケースがありますし、建築士に設計監理費が必要な場合もあるので事前確認をお願いします。

この他にも、家具・家電の購入費、引っ越しにかかわる費用など、それぞれの都合によってかかる費用が違ってくるので要注意です。

 

諸費用の内訳

	注文住宅	建売住宅	新築マンション	中古一戸建て	中古マンション
仲介手数料	△	△	ー	〇	〇
登記費用	〇	〇	〇	〇	〇
登録免許税	〇	〇	〇	〇	〇
住宅ローン手数料	〇	〇	〇	〇	〇
火災保険	〇	〇	〇	〇	〇
印紙税	〇	〇	〇	〇	〇
不動産取得税	△	△	△	△	△
固定資産税清算金	△	△	△	〇	〇
修繕積立基金	ー	ー	〇	ー	ー
地盤調査費	△	△	ー	ー	ー
解体費	△	ー	ー	ー	ー
地鎮祭・上棟式費用	〇	ー	ー	ー	ー
水道負担金	〇	△	△	ー	ー

上記にある諸費用は、それぞれどういった費用なのか説明します。なお、一例として住宅購入費4500万円（土地2000万円・建物2500万円）を想定して試算もしてみましょう。

 

仲介手数料

住宅売買を仲介する会社（宅地建物取引業者）への手数料です。これは中古住宅の売買で発生するのが一般的ですが、新築でも仲介による販売形式であれば発生します。

なお、宅地建物取引業法では手数料の上限が定められていて、購入価格が400万円を超える場合は以下の計算式で料金が請求されます。

仲介手数料の上限 ＝ 物件価格×3％＋6万円（手数料には消費税がかかる）

たとえば4500万円の物件であれば、最高で155万1000円の手数料が請求されるでしょう。もちろん上限であるため、不動産会社との交渉で安くすることは可能です。

 

登記費用（依頼料・登録免許税など）

土地・建物の所有権を法務局に登記する際の手数料です。登記の手続きを司法書士などに依頼する場合、その依頼料と登録免許税、それに手続きの実費が発生します。なお、必ず登記が必要なわけではありませんが、住宅ローンの抵当権（担保）の設定に欠かせません。

①所有者移転の登録免許税は固定資産税評価額（土地と建物は別途）に税率を掛けます。

• 土地の税率は1.5%（減税措置の場合）：  2000万円 × 1.5% ＝ 30万円
• 建物・新築の税率は0.4%（減税措置の場合）：2500万円 × 0.4% ＝ 10万円　　　　　　　中古の税率は2%：2500万円 × 2% ＝ 50万円

②司法書士への報酬の相場は、3万～5万円ほど

③手続きの実費は1万～2万円。

4500万円の住宅購入では、45万～90万円にプラス消費税の登記費用が必要でしょう。

 

住宅ローン手数料

住宅ローンを借りる際、金融機関に融資手数料を支払います。相場は『融資額×2％』程度です。

4500万円全額を借りる場合：4500万円 × 2％ ＝ 90万円（プラス消費税）

 なお、ローン保証料もあります。ローン返済の停滞時に代弁する保証会社の利用料です。こちらも融資額の2%を支払いますので、4500万円融資のローン手数料は180万円前後を見ておくといいでしょう。

なお、最近は借主の死亡時にローン残を生産する団体信用生命保険（団信）の加入が義務付けられるケースがほとんどです。基本的に団信の保険料はローン金利にあらかじめ含まれていますので、必ず確認しておきましょう。

 

不動産取得税・固定資産税・印紙税

不動産取得税は住宅購入後の数か月間に税務署から請求が届きます。金額は固定資産税評価額の3％で、土地は評価額の2分の1で計算されます。また、建物は評価額の3%です。ただし、両者には軽減措置がありますので納税額がゼロ円になるケースも多いです。

• 土地の減税：45000円か（床面積の2倍 × 1/2評価額 × 3%）が税金から控除される
• 建物の減税：新築は1200万円を評価額から控除、中古も100万～12000万円まで控除

4500万円の住宅の場合、土地が30万円と建物が75万円で105万円の不動産取得税が発生しますが、控除によって半額程度まで減税されるでしょう。

次に固定資産税ですが、市町村が毎年課税する税金で、固定資産税評価額に税率1.4％（都市計画税が0.3％プラスされる）をかけて算出します。

たとえば4500万円の新築住宅を購入した場合、76万5000円の納税です。なお、税額は日割りで計算されます。

中古物件を購入した際は、買った年の固定資産税を買主と売主で按分します。買主は自分の負担分を購入代金に含めるのが一般的で、購入諸費用に含む必要があります。

印紙税は、売買契約書に添付する印紙代です。契約書に定められた額の印紙を貼って、割印・消印にて正式な契約書が完成します。注文住宅では工事請負契約書、住宅ローンを組む場合はローン契約書も印紙が必要で、それぞれに印紙税が発生します。

税額は1000万円超5000万円以下で、売買契約と工事請負契約の書類には各1万円を、ローン契約書には2万円を貼ります。

 

火災保険料・修繕積立基金・地鎮祭・上棟式費・水道負担金

地震が多発する日本では、火災保険・地震保険の加入が欠かせません。保険料は建物や保証内容によって料率が違ってきますが、10年間の保険料相場は7万円前後です。分割であれば、初年度は1万円以下で計算できるでしょう。

また、新築マンションでは修繕積立基金があります。金額はまちまちですが、諸費用としては数十万円を見ておきましょう。

注文住宅には建築工事に関する費用があります。更地で行う地鎮祭費用が10万円ほど、上棟式に10万円前後が必要です。なお、注文住宅・建売住宅には水道負担金もかかります。水道設備設置の費用負担で数十万円を見積もっておきましょう。

他にも、新築完成までの住居費や引越し費用、家具や家電購入費を考えますと、4500万円の住宅購入には200万～500万円ぐらいの諸費用が必要となるので要注意です。

 

諸費用を安くするプロが教える裏技

住宅購入にかかる諸費用を少しでも安くしたいと願うのはもっともなこと。そこで、確実に節約効果のある具体的な方法を紹介しておきましょう。

 

仲介手数料

まずは仲介手数料です。『（物件価格×3％＋6万円）+ 消費税』を上限に手数料請求が可能です。4500万円の住宅ならば、ざっと150万円もかかってしまうのですから、この手数料をいかに低く抑えるかが諸費用節約の最重要ポイントです。

そこで、仲介手数料は値引き交渉をするのが常套手段で、不動産会社も値引きを前提で仲介している事を知っておきましょう。法律で上限を決めているということは、交渉次第でいくらにでも減額が可能だということになります。確かに、一般の人にとって値引き交渉は苦手な分野だと言えるでしょう。ですが数十万円レベルで値引き可能なのですから、思い切って交渉するに越したことはありません。

 

仲介手数料の値引き交渉のコツ

まずは専属専任/専任媒介での契約を依頼すると良いでしょう。複数の不動産会社にオファーを出すより、一社に絞って家探しから仲介・契約までを任せた方が手数料の値引きがしやすくなります。

なお、中小の不動産会社に依頼するのも値引きのコツです。大手は顧客獲得に焦ってはいないため、あまり値引きに前向きではありません。しかし中小の不動産は積極的に顧客集めをしているので、大手よりも値引きの可能性が高いです。値引きに加え、きめの細かなサービスもあるので、小規模でも信頼できる不動産会社であれば依頼するメリットがあります。

加えて、はじめに複数の不動産会社から手数料の見積もりや査定報告書をもらっておきましょう。その中から一番良いと思われるところと専属の媒介契約を結びます。その際に査定が高い会社の報告書が値引き交渉の武器になります。

 

交渉のタイミング

さて、値引き交渉のタイミングですが、ズバリ媒介契約の時に交渉するのがベストです。複数の会社の中から一社を絞り、そこと契約するのがコツですが、契約時に手数料に付いての交渉をきっちりと詰めておきます。

ここで、他社の査定（高い値を付けた査定があれば）を見せて、手数料をもっと下げるように切り込むのです。相手は専属契約が取りたいですから、少なくとも他社の査定よりも低めに見直す可能性があります。

もう一つ狙い目なのが、値下げキャンペーン（春先に多い）で契約することです。手数料の値引きやギフト券などのプレゼント、建物診断の格安サービスなどで金銭的メリットが得られるでしょう。

 

印紙税

売買契約書は基本的に、売主と買主と仲介者がそれぞれ保持することになっていますが、実際は買主だけが原本を持ち、他の2社はコピーでも問題がありません。

つまり、原本をひとつ作成して、残りをコピーで済ませるなら、2枚分の印紙代が節約できます。

なお、消費税額を区分したり、税抜価格が明記されている取引では、消費税額の明示によって消費税分の収入印紙が不要となります。契約書に消費税額を明記することで節約が可能です。

それから、今は電子契約書が利用できますが、電子契約書には印紙代が不要なので、そのシステムが使える場合は節約できます。

 

住宅ローン手数料

仲介手数料と合わせて大きな節約が可能なのが住宅ローン手数料です。住宅ローンの諸費用もかなり高額になるので、ローン手数料を節約するために、まず借入金額を低く抑えることがポイントです。

 

頭金を多くする（保証料を節約）

職入金を低くするには頭金を多く支払うのが一番です。借入金額が少ないほど手数料も小さくなります。

また、返済期間をできるだけ短くすることでローン保証料が小さくなります。なお、保証料の一括払いを選ぶ方が、金利上乗せの分割よりも総額が少なくなるケースが多いので確認しておきましょう。

 

火災保険料を節約する

住宅ローン利用には火災保険への加入を条件とするケースがほとんどです。一般的なマイホームでは、地震保険も含めると年5万～10万円ほどの保険料が必要です。そこで、保証内容を厳選し、保険料を下げることができればローン手数料の節約につながります。

一般の銀行よりもJA共済など団体保険は保険料が割安ですので検討してみましょう。

 

住宅金融支援機構が提携しているフラット35もおすすめ

団体信用生命保険の加入費用も手数料を割高にします。住宅ローンは、借主に専用の生命保険への加入を義務付けているものがほとんどで、その保険料もローン金利に上乗せされています。

そこで、団体信用生命保険の加入が任意のフラット35を選ぶのもコツです。フラット35は金利面などでもメリットがあるため、ぜひ検討すると良いでしょう。なお、金利や手数料が低いネット銀行などもおすすめです。

住宅ローンの手数料節約術を実践する際は、必ず返済シミュレーションを利用して試算することが大事です。無理のない返済プランをもって実行してください。

 

まとめ

ここまで見てきた通り、住宅購入にはかなり高額な諸費用が発生します。一つ一つの費用をチェックして、可能な限り節約するように工夫してみてください。なお、信頼のおける不動産会社にもこと細かく相談しながら、無駄な支払いのない住宅購入を実践してみてください。