不動産を売却した時にかかる譲渡所得税は所有期間が短期だと損？

個人が支払う所得税は、その年の1月1日から12月31日の1年間に得た所得に対して課税される税金です。

サラリーマンなど会社勤めの人は給与所得、自営業者の人なら事業所得などに加えて、利子所得、配当所得、退職所得、不動産所得、譲渡所得、一時所得、山林所得、雑所得など、10種類の所得税があります。

不動産を売却して出た利益は譲渡所得に該当します。ただし譲渡所得の場合は、家賃収入などの不動産所得や給与所得などと合算した総所得に対する税額を決める総合課税とは別で、個別に税額を計算しなければならない申告分離課税です。

また、譲渡所得にかかる税金は、不動産を所有している期間によって税率が異なるなどいくつか注意が必要な点があります。

譲渡所得はどのように算出する？

仮に不動産を売却して損失が出た場合でも、その損失を他の所得のプラスから差し引くといった通算はできませんので、トータルで支払う税金が安くなることはありません。

譲渡所得の税額は、｢譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）｣で譲渡所得を算出することから始めます。

譲渡収入金額は売値のことで、固定資産税・都市計画税の精算金も含まれます。

譲渡費用は売却するために直接かかった仲介手数料などの費用で、取得費は買った時の値段です。実額法と概算法で算出した場合、金額が大きい方を適用させますが、購入代金がわかる契約書などの書類がなければ、概算法で求めます。

・実額法

土地や建物の購入代金、その取得にかかった仲介手数料などの費用の合計から、建物の減価償却費を差し引いた額です。

・概算法

譲渡収入金額の5％を取得費とみなします。

譲渡所得にかかる税金の算出方法は？

譲渡所得がわかったら、次に税額を計算します。税額は、譲渡所得に所得税と住民税の税率を掛けて算出しますが、この時の税率は不動産を所有していた期間によって違います。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得となり、それぞれ税率が異なっています。

・短期譲渡所得39.63％（所得税30.63％　住民税9％）

・長期譲渡所得20.315％（所得税15.315％　住民税5％）

いずれも復興特別所得税として、所得税2.1％分が上乗せされていますので注意しましょう。

また、所有期間が譲渡した年の1月1日時点で計算される点にも注意が必要です。所有している期間だけみれば5年を経過している場合でも、売却した年の1月1日時点では5年以下となる場合もあるからです。

不動産を所有する期間で税率が異なる点に注意

なぜ短期譲渡所得の税率が高いのかというと、投機や資産運用などで売買する短期譲渡所得は利益が出る場合が多いからです。投機目的ではなく、長期間所有していた土地や建物を諸事情で手放す場合と同じ税率では公平さが失われると考えられているからでしょう。土地の転売が繰り返されることを予防するという意味もあるかもしれません。

いずれにせよ、不動産を売却する場合には、物件を所有する期間で税率が大きく異なるという点を理解しておく必要があります。