不動産売却でかかる税金はどうやって計算する？

まずは不動産売却により、税金がどのくらい発生するかどうやって計算すればよいか把握しておきましょう。

不動産相客により発生する税金は、売った不動産を購入したときの価格より高い金額で売り、差額である利益に対して課税されます。

この利益部分である譲渡所得がマイナスであれば、不動産を売却しても税金はかかりません。

譲渡所得に対する税金は、

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

という計算式で算出します。

譲渡所得は、

譲渡所得＝不動産の譲渡価格ー（所得費用+譲渡費用）－特別控除

という算出方法なので、この計算式の特別控除が大きければ譲渡所得を抑えることができ、結果節税につながりやすくなります。

 

3,000万円特別控除をうまく活用する

居住用のマイホームを売ったとき、3,000万円（譲渡所得が3,000万円以下ならその金額）を控除できます。

売却する不動産の所有期間に関係なく適用させることができますが、次の条件を満たしておくことが必要です。

• ◆自分の住んでいる家を売るか、家とともに敷地や借地権を売ること（前に住んでいた家や敷地なら住まなくなってから3年以内に売ること）
• ◆売った年の前年及び前々年にこの特例を適用させていないこと
• ◆売った年とその前年及び前々年にマイホームの買い替えや交換の特例などその他適用を受けていないこと
• ◆売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと

 

3,000万円特別控除を適用させるために必要なこと

3,000万円特別控除は不動産を売却した翌年に確定申告することが必要です。

なお、この控除制度は他の特例と併用できませんし、一度適用させればその後2年間は再度適用させることはできない点に注意しておきましょう。

 

10年超所有軽減税率の特例

不動産を売却した年の1月1日時点で、その不動産を所有している期間が10年を超えている場合には、3,000万円特別控除にあわせて控除後の譲渡所得に対する税率も低くすることができます。

譲渡所得が6,000万円以下であれば、所得税10.21％、住民税4％となります。また、6,000万円を超えた部分については、所得税15.315％、住民税5％という税率が適用されます。

なお軽減税率を適用させる場合には他にも、

• ◆自らが住んでいる家を売却するか、または家とともに敷地を売ること（以前に住んでいた家や敷地なら住まなくなって3年以内に売却すること）
• ◆売った年の前年と前々年にこの特例を適用させていないこと
• ◆マイホームの買い替えや交換の特例といった他の特例を適用させていないこと（3,000万円の特別控除は併用可）
• ◆親子や夫婦など特別の関係にある方に売っていないこと

などの要件をクリアすることが必要です。