居住用の不動産を売却したら3,000万円の特別控除が適用できる？その内容とは・・・

不動産を売却したときには、譲渡における所得税や住民税の課税対象となります。

このとき、売却した不動産が居住用の住宅であれば、税金を軽減する様々な特例を適用させることができます。

なかでも「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、何年不動産を所有していたのか関係なく適用させることができるので、事情があって購入してまもなくマイホームを手放さなければならなくなったときなどにも有効に活用しましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは

居住用財産を譲渡すると譲渡所得を得ますが、そこから3,000万円を控除できる特例です。売却したときに発生した利益が3,000万円に満たなければその金額までの控除となるので税金は課税されません。

3,000万円を超えた場合は、超えた金額に対して短期譲渡所得、もしくは長期譲渡所得などにより設定された税率を掛けて税額を算出することになります。

3,000万円の特別控除を適用させる要件

ただし、適用させるためには要件を満たすことが必要とされていますので、どのような適用要件があるか確認しておきましょう。

自分が住んでいる家、または住まなくなって３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却することが必要です。住所は売却する家に残したまま別の家に住んでいる場合は認められません。

家を取り壊した場合には、敷地の売却が取り壊した日から１年以内に締結されて住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ることと、家を取り壊して売却の契約をした日まで貸駐車場などに利用していないことが要件となります。

売った年の前年・前々年に、この特例または「マイホームの買換え特例」や「マイホームの交換の特例」などの適用を受けていないことが必要です。

売った年の前年・前々年に、この特例または「マイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例」を適用させていないことが必要です。

売主と買主が親子や夫婦などの特別の関係でないことが必要です。特別な関係に該当する人は、親子や夫婦以外に生計を一にする親族や内縁関係なども含まれます。

他にもいくつか要件がありますが、主な要件は上記の通りですので把握しておきましょう。また、住宅ローン控除との併用はできないので、譲渡所得が少額なら3,000万円控除を使わないことを選択したほうがよい場合もあります。

3,000万円の特別控除を適用させるには？

なお、住宅と店舗が一緒になっている建物は、住宅部分についてだけ特例が適用されます。店舗の使用面積が１０％以下なら、全てを居住用住宅とみなすことが可能です。

特例を適用させる場合、居住用住宅を売却した翌年２月１６日から３月１５日までの間に確定申告を行い、特例を適用させることを申告することが必要です。

仮に控除を適用させて税額がゼロになっても、申告しなければ適用は認めてもらえませんので注意しましょう。