フラット35のメリットとデメリットとは

2022/07/21

住宅購入を検討した事がある人なら誰でも耳にするであろう言葉が”フラット35”ではないでしょうか？フラット35というのは、住宅金融支援機構と全国の金融機関が提携し、扱っている「全期間固定金利型住宅ローン」の事です。

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ここで出てきた「住宅金融支援機構」とは、全額政府出資の組織で、「フラット35」などの金融サービスを通して、国民の必要とする住宅建設、購入などに必要な資金を融通し、また災害復興建築物などの建設に必要な資金を融資する事により、必要となる資金を円滑且つ効率的な融通を計る事を目的として機能しています。

フラット35のメリット・デメリット

ここでまず「フラット35」の概要について解説します。フラット35は、先述の通り住宅金融支援機構と全国の金融機関が提携し、扱っている「全期間固定金利型住宅ローン」です。名前の由来は、35年間のローンの返済の間、金利が固定されており上下動しない為、平＝フラットという意味から「フラット35」と名づけられました。次に、「フラット35」のメリットとデメリットをそれぞれ見て行きましょう。

メリット

●全期間固定金利なので金利上昇のリスクがない

民間金融機関で住宅ローンを組む際は、固定金利以外に変動金利でローンを組む事も可能です。しかし変動金利でローンを組んだ後、政府や日銀の方針が変わって政策金利が引き上げられると、銀行などの民間金融機関の住宅ローンの金利もそれに合わせる形で引き上げられます。

全期間固定金利である「フラット35」であれば、その心配は必要ありません。政策金利が引き上げられても金利はそのままです。景気の影響を受けない事が「フラット35」の最大の特徴です。

●保証料や保証人が不要

民間金融機関の住宅ローンを組む際に必要となる事の多い保証料と保証人が、「フラット35」の場合どちらも不要である事も大きなメリットです。保証人を頼める相手がいないと言う人でもご利用になれます。

●繰上げ返済の手数料が掛からない

これも民間の金融機関の住宅ローンを利用する際によくある事ですが、経済的に余裕がある時にローンの繰上げ返済をする場合や、返済方法を変更する時に一般的に必要になる手数料が「フラット35」では掛かりません。

●年収や職業のしばりがない

民間金融機関の住宅ローンに申し込む際には、"安定した収入が見込めるか?"という点が重視されます。その為、一般的な会社員ではない自営業などを営む人がローン審査を通過する事は難しい部分があります。しかし、「フラット35」なら、職業に関係なく、借入が可能です。※収入と物件には基準があり、双方を満たしている必要があります。

●特別な要件を満たすと金利の優遇がある（これらは併用可）

「フラット35」には、特別な条件を満たした場合に限り、優遇金利で融資を受ける事が可能です。特別な要件とは以下に記す様な物です。

●高性能な住宅を建てる場合には特別金利→フラット35S

「フラット35S」とは何かについて解説します。「フラット35S」とは、「フラット35」の申し込みをする方の内、省エネルギー性、耐震性などの高い住宅を建設、又は購入した際に、金利を一定期間下げてもらう事ができるローンです。

一定期間経過後は元の金利に戻ります。その為、「フラット35S」が利用できると分かった場合でも、将来は金利が上昇する事を念頭に置いておく必要があります。

●長く安心して暮らせる住宅→フラット35維持保全型

「フラット35」には、維持保全・維持管理へ配慮した新築住宅や、既存の住宅を取得する場合、借入金利を一定期間引下げるプランがあります。これを「フラット35維持保全型」と呼びます。フラット35維持保全型出融資を受けるには要件があります。要件とは次に挙げる様な物です。

長期優良住宅
予備認定マンション
管理計画認定マンション
安心R住宅
インスペクション実施住宅 (劣化事象等がない事)
既存住宅売買瑕疵保険付保住宅

これらは、2022年4月以降に、適合証明書の交付を受ける物が対象となります。但し、1. の長期優良住宅、又は4. の安心R住宅で、2022年3月以前に機構が定める技術基準に適合している事が確認でき、且つ2022年4月以降に融資実行される物は、【フラット35】維持保全型の対象になります。

デメリット

ここからは、フラット35のデメリットについて解説します。

●金利が下がっても支払総額が変わらない

変動金利を採用している民間金融機関の住宅ローンの場合、政策金利が引き下げられると住宅ローンの金利も下がりますが、金利が固定されているフラット35の場合、金利は変わりません。低金利の恩恵を享受できないという点は固定金利のデメリットです。

●繰上げ返済の最低金額が100万円

毎月のローンの返済をしていて、余裕のある時には繰上げ返済をしたいと考えたとします。しかしフラット35では、繰上げ返済にするのに最低金額が設定されています。その場合は100万円とかなりまとまった金額を必要としますので、簡単には繰上げ返済を行う事ができないというのがデメリットになります。

ただ、例外として、「住・My Note（すまいのーと）」を利用している方は、10万円以上であれば繰上げ返済をする事が可能です。「住・My Note（すまいのーと）」とは、フラット35で融資を受けている方が、証明書類の発行を依頼できたり、残高照会をできたりする事のできるインターネットサービスの事です。

●変動金利型に比べるとリスクがないが金利は高い

「フラット35」は、固定金利が適用される為、金利の変動リスクはありませんが、変動金利型の住宅ローンと比較すると、借入金利が高めとなっています。

●審査に時間が掛かる

フラット35に申し込むとまず事前審査という物を民間金融機関が行います。そして本審査を住宅金融支援機構が行います。自薦審査は数日程度で終わりますが、本審査期間は長くなる事があります。

●全額借入した場合、金利が高くなる

フラット35では頭金を用意せずに全額を融資で賄う事も可能ですが、その場合は金利が高くなります。その為、最低でも頭金として、住宅建設又は購入金額の1割は用意する様にしましょう。

民間の住宅ローンとの違いのまとめ

民間の住宅ローンとフラット35の違いをまとめると以下の様になります。

●民間では数十万円掛かる保証料がフラット35では掛からない。
●民間の住宅ローンと違い、転職したばかりの方でも審査が通りやすい。
●団信(団体信用生命保険)に加入しなくても申し込み可能。
●繰上げ返済する際の手数料は無料だが、「住・My Note（すまいのーと）」を利用している場合10万円以上。それ以外だと100万円以上からとなる。

フラット35と民間金融機関の金利を比較

	【フラット35】	民間ローン
主体	民間金融機関と住宅金融支援機構が連携	民間金融機関
金利タイプ	固定金利のみ（全期間）	変動金利や固定金利などから選べるケースが多い
借入時の手数料	金融機関により数万円から借入額の2％程度（金融機関により異なる）	金融機関により数万円から借入額の2％程度（金融機関により異なる）
保証料	なし	なし～借入額の2％程度
保証人	不要	不要又は保証会社（金融機関により異なる）
住宅の技術基準	あり	なし
審査の厳しさ	年収基準を満たせばOK	収入の安定度なども審査される
団体信用生命保険	任意加入（金利に保険料は含まれる）	加入必須（金利に保険料は含まれる）
繰上げ返済の手数料	なし（ただしweb手続きの場合は繰り上げ返済額には100万円以上が必須）	web手続きの場合はなしのケースがほとんど
特典の有無	一定基準を満たした場合、当初金利が優遇される（【フラット35】S）	大体の金融機関で金利優遇が行われている

三井住友信託銀行の場合
金融機関名	三井住友信託銀行
商品名	長期固定金利型住宅ローン（機構買取型）
商品タイプ	フラット35	フラット35S
融資率	９割以下	９割以下
借入金利
引下げ前	年2.770%	–
引下げ後	‐	年2.520%
融資手数料	33,000円	33,000円
総支払額	46,923,000円	金利Aプラン（10年間年2.520％） 46,133,000円金利Bプラン（5年間年2.520％） 46,503,000円

みずほ銀行の場合
金融機関名	みずほ銀行
商品名	長期固定金利住宅ローン「フラット35」（機構買取型）
商品タイプ	フラット35	フラット35S
融資率	９割以下	９割以下
借入金利
引下げ前	年1.600% ～年1.620%	–
引下げ後	–	年1.35％～年1.37％
融資手数料	33,000円	33,000円
総支払額	年1.6％で計算した場合 39,200,000円	金利Aプラン（10年間年1.35％） 38,503,000円金利Bプラン（5年間年1.35％） 38,843,000円

ゆうちょ銀行の場合
金融機関名	ゆうちょ銀行
商品名	ゆうちょフラット35	ゆうちょフラット35S
商品タイプ	フラット35	フラット35S
融資率	９割以下	９割以下
借入金利
引下げ前	年1.510%	–
引下げ後	‐	年1.26％
融資手数料	融資額×2.2%	融資額×2.2%
総支払額	39,310,000円	金利Aプラン（10年間年1.26％） 38,570,000円金利Bプラン（5年間年1.26％） 38,910,000円

フラット35を更に有利にするには

フラット35には、一定の要件を満たす事で更に金利が引下げられる3つの制度があります。それは、フラット35Sと、フラット35維持保全型と、もうひとつはフラット35地域連携型です。それぞれ併用することによって、さらに金利を引下げることが可能になります。

【フラット35】S

既に、【フラット35】に申込んだ方が、耐震性、省エネルギー性などの面で質の高い住宅を建築、購入する際に【フラット35】の金利を引下げ、新築住宅の建設、又は購入及び中古住宅の購入に際してご利用いただける制度です。

　 金利引下げメニュー

金利引下げ期間

金利引下げ幅

　【フラット35】S

　(金利Aプラン)

当初10年間

年▲0.25%

　【フラット35】S

　 (金利Bプラン)

当初5年間

年▲0.25%

注意点

【フラット35】Sは予算があらかじめ決められており、予算限度いっぱいとなった場合は受付を終了します。受付終了日はその3週間以上前にフラット35の公式サイト内で告知されます。また、【フラット35】Sは、【フラット35】リノベとの併用は、不可となります。

【フラット35】維持保全型

維持保全・維持管理・既存の住宅の購入に役立つ制度です。また、省エネルギー省資源で環境にも配慮した住宅の建築なども含まれます。（基準を満たすことが条件となります）※2023年3月31日までの申込受付分に適用

　 金利引下げメニュー

金利引下げ期間

　金利 引下げ幅

【フラット35】の維持保全型

(金利Aプラン)

当初10年間

年▲0.25%

【フラット35】S

(金利Bプラン)

当初5年間

年▲0.25%

　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇩

【フラット35】維持保全型とフラット35Sの併用

金利引下げメニュー	金利引下げ期間	金利引下げ幅
【フラット35】の維持保全型【フラット35】S （金利Aプラン）	当初5年間	年▲0.5%
【フラット35】の維持保全型【フラット35】S （金利Aプラン）	6年目から10年目まで	年▲0.25%
【フラット35】の維持保全型【フラット35】S （金利Ｂプラン）	当初10年間	年▲0.25%

注意点

●【フラット35】の維持保全型には、予算があらかじめ決められており、予算限度いっぱいとなった場合は受付を終了します。受付終了日はその3週間以上前にフラット35の公式サイト内で告知される事になっています。
●【フラット35】の維持保全型は、【フラット35】Sだけでなく、【フラット35】地域連携型、及び【フラット35】地方移住支援型との併用も可能です。

【フラット35】地域連携型

【フラット35】地域連携型は、子育て世帯や地方移住者への取り組みを行っている地方公共団体と金融支援機構の連携によって、住宅取得の補助交付金などの財政支援と【フラット35】の借入金利を一定期間、引き下げる制度です。

【フラット35】地域連携型には、「子育て支援」と「地域活性化」があり、その他に【フラット35】地方移住支援型があります。

【フラット35】地域連携型（子育て支援）

子育て支援を積極的に行っている地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、子育て世帯が住宅を取得する際に利用できる制度です。 ※2023年3月31日までの申込受付分に適用

　 金利引下げメニュー

金利引下げ期間

　金利 引下げ幅

【フラット35】地域連携型

（子育て支援）

当初10年間

年▲0.25%

　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇩

【フラット35】地域連携型（子育て支援）と【フラット35】Sの併用

金利引下げメニュー	金利引下げ期間	金利引下げ幅
【フラット35】地域連携型（子育て支援）【フラット35】S （金利Aプラン）	当初10年間	年▲0.25%
【フラット35】地域連携型（子育て支援）【フラット35】S （金利Ｂプラン）	当初5年間	年▲0.5%
【フラット35】地域連携型（子育て支援）【フラット35】S （金利Ｂプラン）	6年目から10年目まで	年▲0.25%

【フラット35】地域連携型（地域活性化）

UターンやIターン・コンパクトシティの形成・防災・減災・空きや活用・景観形成など地域活性化を積極的に行っている地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅を購入する際に利用できる制度です。 ※2023年3月31日までの申込受付分に適用

　 金利引下げメニュー

金利引下げ期間

　金利 引下げ幅

【フラット35】地域連携型

（子育て支援）

当初5年間

年▲0.25%

　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇩

【フラット35】地域連携型（地域活性化）と【フラット35】Sの併用

金利引下げメニュー	金利引下げ期間	金利引下げ幅
【フラット35】地域連携型（子育て支援）【フラット35】S （金利Aプラン）	当初5年間	年▲0.5%
【フラット35】地域連携型（子育て支援）【フラット35】S （金利Aプラン）	6年目から10年目まで	年▲0.25%
【フラット35】の維持保全型【フラット35】S （金利Ｂプラン）	当初5年間	年▲0.5%

【フラット35】地方移住支援型

地方公共団体による移住支援金とのセットで【フラット35】の借入金利を引き下げる制度です。 ※2023年3月31日までの申込受付分に適用）

　 金利引下げメニュー

金利引下げ期間

　金利 引下げ幅

【フラット35】地域移住支援型

当初10年間

年▲0.3%

　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇩

【フラット35】地方移住支援型と【フラット35】Sの併用

金利引下げメニュー	金利引下げ期間	金利引下げ幅
【フラット35】地域連携型（子育て支援）【フラット35】S （金利Aプラン）	当初10年間	年▲0.55%
【フラット35】地域連携型（子育て支援）【フラット35】S （金利Ｂプラン）	当初5年間	年▲0.55%
【フラット35】地域連携型（子育て支援）【フラット35】S （金利Ｂプラン）	6年目から10年目まで	年▲0.3%

注意点

●移住支援金の交付通知書は、移住した後、数ヶ月間の居住実績がないと申請する事が出来ません。その為、物件購入をしてから移住する方はご利用になる事が出来ません。
●地方公共団体が交付した移住支援金の交付決定通知書が必要となります。その他、移住支援金の交付決定日から5年以内に、取扱金融機関に借入申込を行う必要があります。
●この制度を利用するには、【フラット35】の技術基準などの融資の基準を満たしている必要があります。
●【フラット35】の地域連携型、【フラット35】地方移住支援型は予算があらかじめ決められており、予算限度いっぱいとなった場合は受付を終了します。受付終了日はその3週間以上前にフラット35の公式サイト内で告知されます。
●【フラット35】の地域連携型、及び【フラット35】地方移住支援型は、【フラット35】借換融資には利用不可です。
●【フラット35】の地域連携型と、【フラット35】地方移住支援型の併用は不可です。
●【フラット35】の地域連携型、及び【フラット35】地方移住支援型は、【フラット35】リノベ及び、【フラット35】維持保全型と併用する事が可能です。

更に３つを活用したローン3000万円の試算

3つを活用した場合（金利Aプラン）
維持保全に関するメニュー	【フラット35】S+【フラット35】維持保全
地域連携に関するメニュー	【フラット35】地域連携型（子育て支援）	【フラット35】地域連携型（地域活性化）	【フラット35】地方移住支援型
借入金利	当初10年間年1％	当初10年間年1％	当初10年間年0.95％
総支払額	3713万円	3713万円	3698万円

3つを活用した場合（金利Bプラン）
維持保全に関するメニュー	【フラット35】S+【フラット35】維持保全
地域連携に関するメニュー	【フラット35】地域連携型（子育て支援）	【フラット35】地域連携型（地域活性化）	【フラット35】地方移住支援型
借入金利	当初10年間年1％	当初5年間年1％ 6～10年目年1.25％	当初10年間年0.95％
総支払額	3713万円	3746万円	3698万円

上記の試算からもわかるように、いくつも併用することが可能な制度となっています。（条件によってかわります）それぞれのニーズに合わせて上手に有効活用して下さい。

まとめ

フラット35のメリットとデメリットをテーマにお伝えしました。これまで述べてきたように金利が下がった際にその恩恵にあずかれないというデメリットはありますが、フラット35にはそれを補って余りあるメリットがある事がお判りいただけたと思います。住宅を建築、又は購入する際には、フラット35の活用を是非、ご検討下さい。