不動産を売却したときの譲渡所得に対する税金

譲渡所得は不動産の売却価格から売買にかかった費用を差し引き計算しますので、売却した不動産を購入したときの金額やそのときかかった費用、さらに売却においてかかった費用などを売却金額から差し引くことができます。

譲渡所得を計算式で表すと、

譲渡所得＝売却価格－（購入したときの価格＋購入のときにかかった費用）－売却したときの費用

となります。

売却したときの不動産価格を収入金額、購入したときの不動産価格とそのときの費用を合わせて取得費、不動産を売ったときにかかった費用を譲渡費用といいますが、それらを当てはめて計算式に表すと次の通りです。

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用

この計算式からわかることは、不動産を購入したときよりも売却したときのほうが価格や費用が高ければ利益が出るため税金が課税されます。

しかし不動産価格が値下がりしているなど、損失がでれば売却損となり税金はかかりません。

 

取得費がわからないときは？

不動産を購入したときにかかった費用がわからなくなっている場合もあるかもしれません。

まず建物購入代金や建築費などは築年数に応じた減価償却費相当額を差し引き計算し、取得費が不明なときは収入金額の５％相当額を取得費とみなし計算します。

そして譲渡費用に含まれるのは、不動産会社に対する仲介手数料や売買契約書に貼った印紙の金額、建物解体費用に測量費なども含まれます。

ただ測量をしたときでも、売却と関係なく行った場合は譲渡費用に含めることはできませんし、土地を造成したときの費用も譲渡費用ではなく取得費に含まれますので注意してください。

 

 

譲渡所得に対してかかる税金は取得税と住民税

なお、譲渡所得に対してかかる税金は取得税と住民税ですが、売却した不動産を何年所有していたかにより税率が変わります。

判定を分けるのは、売却した年の１月１日時点でその不動産を５年以下または５年超えて所有しているかです。

さらに２０１３年から２０３７年までは、復興特別所得税として所得税額２.１％が加算されることになります。

• ◆短期譲渡所得（所有期間が５年以下）…３９.６３％
• 　　　　　　　　　　　　　　　　　　（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
• ◆長期譲渡所得（所有期間が５年超）…２０.３１５％
• 　　　　　　　　　　　　　　　　　　（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）