耐震基準改正の歴史

【市街地建築物法施行】
最初の耐震基準は1920年に施行された「市街地建築物法」によって制定されました。この法律は、1923年の関東大震災を教訓にして、耐震性を持つ建物の設計基準を初めて規定しました。具体的には、木造建築物の高さ制限や、地震時の構造強度の確保を目的とした指針が示されました。この時点での基準は現代の基準と比べると緩く、まだ本格的な耐震設計とは言い難いものでした。

【旧耐震基準】
1950年に施行された「建築基準法」は、戦後の都市復興に向けて市街地建築物法を改正し、より詳細な耐震基準が定められました。この時の改正では、特に鉄筋コンクリート造の建物に対する耐震基準が厳格化されました。また、建築物の用途や規模に応じた耐震性の要求が明文化され、構造計算に基づく設計が求められるようになりました。この改正によって、住宅の耐震性に対する意識が高まりましたが、まだ旧耐震基準の時代が続いていました。
「旧耐震基準」では、建物が震度5程度の地震に耐えられる設計を義務付けていましたが、大規模な地震に対しては十分な対策とは言えませんでした。特に、震度6や7の地震に対する備えが不足していたため、1970年代後半の地震をきっかけに再び基準の見直しが検討されることになります。

【新耐震基準】
1981年に導入された「新耐震基準」は、震度6や7に相当する大規模な地震に耐えることを目指した基準です。この基準では、建物が震度6強から7の地震においても倒壊や崩壊を防ぐことが求められるようになり、建物の設計・施工において、より厳格な耐震性が確保されるようになりました。新耐震基準は、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用され、これ以降の物件は大規模な地震にも耐えうる安全性が備わっているとされています。

【2000年基準】
2000年には新耐震基準が強化され、いわゆる「2000年基準」と呼ばれる新・新耐震基準が施行されました。この基準では、耐震性だけでなく、建物の変形性能や損傷の防止にも重点が置かれ、地震後の居住継続性が考慮された設計が求められるようになりました。特に、住宅性能表示制度が導入され、建物の耐震等級が明示されるようになったことから、耐震性能を数値化して確認できるようになりました。

出典：https://www.athome.co.jp/contents/disasterprevention/checkpoints/seismic-standards/

旧耐震基準の特徴

旧耐震基準は、1971年から1981年までの間に建てられた建物に適用されていました。この基準は震度5程度の地震に耐えることを前提としており、それ以上の震度の地震に対する備えは不十分でした。そのため、1981年の基準改定以降、旧耐震基準に基づいて建てられた建物は、地震リスクが高いとされるようになりました。
特に、柱や梁の強度が新耐震基準と比較して低く、建物の構造全体が地震に対して脆弱な設計が多いとされています。旧耐震基準の建物は、耐震補強工事を施すことである程度の安全性を確保することができますが、そのままでは大規模地震に対する耐久性が不足しています。
また、旧耐震基準の建物は、地震による揺れに対して建物自体が大きく変形しやすい特徴があり、これにより倒壊や損傷のリスクが高まります。地震時に居住者の安全を守るためには、耐震補強工事の実施が不可欠です。

新耐震基準の特徴

新耐震基準は、1981年に施行され、それ以降の建物に適用されています。この基準では、震度6強から7の大規模な地震に耐える設計が義務付けられました。新耐震基準の特徴は、地震時に建物が崩壊しないことを最優先に設計されている点です。具体的には、建物が揺れによって倒壊するリスクを大幅に減少させ、居住者が安全に避難できる時間を確保することを目的としています。
さらに、新耐震基準では、建物の構造部分に対する強度や耐震性の要件が厳格化されました。例えば、柱や梁の強度が強化され、建物全体の耐震性が向上しています。また、地震時の揺れに対して建物が柔軟に変形することで、損傷を最小限に抑える設計がなされています。
新耐震基準の建物は、地震に対する安全性が高いため、資産価値も比較的安定しています。また、金融機関からの住宅ローン審査においても、旧耐震基準に比べて有利な条件で融資を受けることができる場合が多いです。

2000年基準の特徴

2000年に施行された「2000年基準」は、建物の耐震性だけでなく、居住継続性を重視した設計が特徴です。これにより、地震後も住み続けることができる建物が求められるようになりました。具体的には、建物の変形性能や損傷を抑えるための設計が強化されており、地震後の生活環境が守られることを目的としています。
また、2000年基準では、住宅性能表示制度が導入され、建物の耐震性能が数値化されて表示されるようになりました。これにより、購入者や居住者が建物の耐震性を確認しやすくなり、安全性の高い住宅を選びやすくなりました

旧耐震はおすすめできない理由

旧耐震基準に基づく建物は、地震に対するリスクが高いため、居住や投資の観点からはおすすめできません。
資産価値の面では、旧耐震基準の建物は新耐震基準の建物に比べて低く評価されることが多いです。特に、金融機関からの住宅ローン審査において、旧耐震基準の建物は融資条件が厳しくなる場合があります。耐震性能が低い旧耐震基準の物件は、資産価値も低くなりがちです。特に、1981年以前に建設されたマンションや一戸建ては、購入希望者が少ないため、売却価格が下がる傾向があります。さらに、古い物件は管理状態によっても価値が大きく左右されるため、維持費用が高くなる可能性もあります。資産価値を保つためには、耐震補強やリノベーションが必要ですが、これらの工事には多額の費用がかかるため、投資対効果を慎重に見極める必要があります。
また、旧耐震基準の物件を購入する際、住宅ローンを利用するのが難しい場合があります。銀行や金融機関は、物件の耐震性を重視して融資を判断するため、旧耐震基準の物件では融資の審査に通らないことがあります。また、仮に融資が通ったとしても、金利が高く設定されるケースが多いです。そのため、旧耐震基準の物件を購入する場合は、自己資金での購入やリノベーション費用の確保を考慮する必要があります。

参考：

ウェルスハックコラム「旧耐震基準と新耐震基準の違い｜地震発生時の新旧基準の被害差と見分け方」
https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/old_seismic_standard

長谷工の仲介コラム「築50年のマンションでも売却できる？旧耐震物件の資産価値や特徴、買主様のメリットを解説」
https://www.haseko-chukai.com/column/sell/50-years-ago.html#tid-11

HOUSECLOUVER（ハウスクローバー）コラム「旧耐震の中古マンションって買わない方がいい3つの理由と例外的な3つのケース」
https://houseclouver.jp/kyuutaisinn-tyuuko-manshion/

能登半島地震では新耐震基準の家屋も多数倒壊した

2023年に発生した能登半島地震は、多くの家屋や建物に甚大な被害をもたらしました。その中には、新耐震基準に基づいて建築された家屋も多く含まれており、耐震基準が改正された後の建物でも必ずしも万全の耐震性能が発揮されなかったことが注目されました。
この事実は、新耐震基準に準拠した建物であっても、地震の規模や揺れの特性によっては倒壊や大きな損傷が発生する可能性があることを示唆しています。新耐震基準では、震度6強や震度7の地震に耐えることが基本的な目標となっていますが、地震の発生地点や揺れ方、建物の老朽化や施工状態など、さまざまな要因が複雑に絡み合うため、必ずしもすべての建物が大規模な地震に耐えられるわけではありません。
特に、能登半島地震では直下型地震の影響が強く、震源に近い地域では地震の揺れが非常に大きくなり、構造的に強固な建物でも倒壊や損傷が避けられない状況でした。こうした事例からも、新耐震基準であっても「絶対安全」という考え方は成り立たないことがわかります。

参考：

楽待「「新耐震」なのになぜ全壊？ 能登半島地震で木造住宅が深刻な被害を受けた理由」
https://www.rakumachi.jp/news/column/329718

防災ニッポン「新耐震でも全壊？必要な対策は…能登半島地震の現場から」
https://www.bosai.yomiuri.co.jp/biz/article/12490?paged=2

地震に備えるなら

地震に備えるためには、住居選びの際に耐震性を重視することが非常に重要です。特に、新耐震基準や2000年基準に準拠した建物を選ぶことは、一定の安全性を確保するための基本的な手段となります。しかし、これだけでは不十分な場合もあり、さらなる対策が必要です。ここでは、耐震等級の高い家を選ぶことと、地震保険への加入について考えていきます。
耐震等級は1から3までのランクがあり、数字が大きいほど地震に対する耐震性能が高いことを意味します。耐震等級1は、建築基準法に定められた最低限の耐震性能を満たしており、震度6強から7程度の地震でも倒壊しないことが基準となっています。
一方、耐震等級2は、耐震等級1の1.25倍の耐震性能を持ち、避難所や病院など、災害時に重要な役割を果たす建物に適用される基準です。耐震等級3はさらに高い耐震性能を持ち、耐震等級1の1.5倍の強度で設計されています。この等級は、警察署や消防署など、災害時に機能を維持することが求められる施設に適用される基準です。
一般的な住宅でも、耐震等級が高い物件を選ぶことで、地震に対する安全性が大幅に向上します。特に、2000年以降に建築された住宅では、耐震等級の表示が義務付けられているため、購入や賃貸の際に耐震等級を確認することが可能です。耐震等級2や3の住宅を選ぶことで、地震の際に倒壊や損傷のリスクを大幅に軽減することができます。
また、耐震等級の高い家は資産価値も高く、将来的に売却を検討する際にも有利な条件となることが多いです。地震に対するリスクを最小限に抑えるためには、耐震等級の高い家を選ぶことが推奨されます。

耐震等級とは

耐震等級は、住宅の耐震性能を数値化して表したもので、住宅性能表示制度に基づいてランク付けされています。この制度は、住宅の性能を可視化し、消費者が安心して住宅を選ぶことができるようにするための仕組みです。
耐震等級の1から3は、それぞれ異なるレベルの耐震性能を示しており、耐震等級1は最低限の基準、耐震等級3は最も高い耐震性能を持つ建物を意味します。特に耐震等級3の住宅は、通常の住宅よりも構造が強化されており、大規模な地震に対しても高い耐久性を発揮することが期待されます。こうした高耐震性能の住宅は、地震後の生活の安全性を確保するだけでなく、資産価値の維持や向上にも寄与します。
耐震等級の確認は、新築住宅を購入する際だけでなく、中古住宅を選ぶ際にも重要です。特に2000年以降に建てられた住宅では、耐震等級の表示が標準化されており、物件選びの際に重要な判断材料となります。

参考：

WHALE HOUSE ホウェールハウス「新耐震基準はどれくらいの性能なの？耐震等級との違いは？」
https://www.whalehouse.co.jp/taishin-kijun/

地震保険に加入する

地震に対する備えとして、耐震性の高い家を選ぶことに加えて、地震保険への加入も重要です。地震保険は、地震による建物や家財の損害をカバーするための保険であり、万が一の災害に備えて経済的なリスクを軽減する手段となります。
通常の火災保険では、地震による損害は補償の対象外となるため、別途地震保険に加入する必要があります。地震保険は、建物が地震によって倒壊したり、家財が損壊した場合に保険金が支払われ、再建費用や修理費用を賄うことができます。
地震保険の保険料は、建物の所在地や耐震性能によって異なります。耐震性能が高い建物であれば、地震保険の割引が適用されることもあるため、耐震等級の高い住宅を選ぶことで保険料を抑えることができるメリットもあります。また、地震保険は国と民間保険会社が共同で提供しているため、災害時における保険金の支払いも比較的安定しています。耐震性の高い住宅と地震保険の組み合わせは、地震に対する総合的な備えとして非常に有効です。

まとめ

日本における耐震基準は、過去の地震災害を教訓に何度も改正され、現在では非常に高い耐震性を求められるようになっています。旧耐震基準に基づいて建てられた建物は、現行の新耐震基準に比べて耐震性が低いため、購入や居住を検討する際には注意が必要です。旧耐震基準の建物は、地震時の倒壊リスクが高く、資産価値も低くなりがちです。また、住宅ローンの審査が通りにくいなど、経済的なデメリットも存在します。
一方で、新耐震基準や2000年基準に基づいた建物は、耐震性が高く、地震に対する安全性が向上しています。しかし、新耐震基準であっても100%の安全を保証するものではないため、建物の構造や地域の地盤条件、施工業者の信頼性などを確認することが重要です。
最後に、地震に備えるためには、耐震等級の高い家を選ぶことや、地震保険に加入して経済的なリスクを軽減することも重要です。物件選びの際は、耐震性能や資産価値だけでなく、生活の安全性を第一に考慮することが、長期的に安心して暮らすためのポイントとなります。