築年数が古いマンションをお勧めする理由

築年数の古いマンションは、お勧めできます。何故なら、中古マンションはお得だからです。上部の折れ線グラフでは、中古マンションの築年数帯別の平均価格になっています。縦軸は金額、横軸は築年数を表しています。グラフ上の黒の四角が成約物件、白の四角が新規登録物件を表しています。
このグラフから「築25年超の物件は平均価格が3分の1程度まで下がっていること」がわかると思います。そのため、築年数の古いマンションは、コスパがよいと言えるでしょう。
また、築年数が古くてもマンションはスケルトンリフォームすることができます。スケルトンリフォームとは、近年人気のリフォームです。床、壁、天井をすべて取り払って、躯体のみの状態にして、間取りから造り直す大掛かりなリフォームです。排水管などにも手を加えることができるので、通常のリフォームでは難しい水回りの移動や変更ができます。コンクリートの地肌が見えるところまで、住戸内をすべて解体・撤去して、一から間取りを造ります。そのため、自分の好きな間取り、デザインにすることができるのです。戸建てなら可能ですがマンションは新築だとそうはいかないでしょう。ですので、中古マンションでスケルトンリフォームをすると既存のマンションで決められた間取りではなく、好きな間取りにすることができるのです。

マンションの寿命は実際何年なのか

次に気になるのは、マンションはいつまで住むことができるのかでしょう。築年数が経った中古マンションを買っても寿命が早く来てしまったら元も子もありません。
国土交通省によれば、鉄筋コンクリート造のマンションは最大で120年まで住むことが可能です。定期的にメンテナンスや大規模修繕をおこなうことで、平均寿命よりも長く住めるようになるといわれています。そのためメンテナンスがしっかりなされている築古マンションはお勧めできます。
また、マンションには「法的耐用年数」があります。法定耐用年数とは、「資産が本来の目的で利用するのに耐えうる年数」のことです。減価償却を計算するときに使用するもので、法律で定められた数値です。
法定耐用年数は、建物の構造によって異なります。住居を目的とする一般的な建物の法定耐用年数は鉄筋コンクリート造のマンションは47年、木造住宅は22年になります。
法定耐用年数を過ぎると、税務上の資産価値はゼロになります。しかし、法定耐用年数を過ぎたら住めないわけではありません。法定耐用年数はあくまで税務上設定された数値であるため、建物の状態次第で住み続けることは可能です。

築年数の古い中古マンションを選ぶポイント

では、築年数の古い中古マンションを選ぶポイントをご紹介します。

スケルトンリフォームが可能か

築年数の古い中古マンションを選ぶポイントとしてスケルトンリフォームができるかどうかは判断基準になるでしょう。スケルトンリフォームをすることで自分好みの中古マンションを選択できるからです。

予算

予算は、貯蓄をすべて使ってしまうと、家族の病気やケガ・災害など万が一の事態にも備えることができません。そのため、しっかりと計算して予算を確保するのが重要になるのです。予算を作成するためにもマンションの購入、リフォームに必要なお金について確認する必要があるでしょう。

場所

中古マンションを購入する際に場所は重要な要素でしょう。駅から近い場所なのか、立地は都心か地方かなど様々な要素があるでしょう。また、やや不便だが安めの土地などあるでしょう。目的に合わせて駅からの立地などが考慮されて便利な土地を選択するのがよいでしょう。

広さ

広さはどのくらいあれば十分なのか、何部屋必要なのかなど「広さ」に関しての疑問は沢山あるでしょう。物件を選ぶときには、様々な疑問が出てきます。自分にとって住まいの快適性を決めるポイントは、間取り、面積、部屋数です。
マンションの面積を判断するときの基準は2つあります。それは、最低居住面積水準と誘導居住面積水準です。
最低居住面積水準とは、最低限必要な住宅面積を表していて、その名の通り最低このくらいはないと厳しいという目安になります。
誘導居住面積水準は理想とする住宅面積です。これはベターで確保できると良い住宅面積を表していて、豊かな住生活の実現に必要な目安になります。
例えば、2人暮らしの最低居住面積水準は30㎡、誘導居住面積水準は55㎡です。夫婦2人では、リビングを広くとるために1LDK、それぞれの部屋が欲しい場合は2LDKを選ぶのがよいでしょう。また、将来子供を持つ予定があれば、2LDKがおすすめです。

耐震性

中古マンションの購入を検討すると気になるのが耐震性でしょう。旧耐震マンションであるが故に不安を感じている人も多くいるでしょう。 旧耐震と新耐震の違いはというと「旧」と「新」は法律の改正が境目となっています。建築基準法は時期によって改正され、特に大地震が起こった後にその被害状況を見て、耐震性に関する改正が行われることが多いです。そして、建築基準法の耐震性に関しては、1981年6月に大きな改正が行われたことで、この時期を境に旧耐震・新耐震といわれています。1981年6月以前の旧耐震物件は、「震度5程度の地震でも倒壊しない」ことを基準に置いていました。言い換えると、震度5を超える地震についての規定はなく、想定していないともいえるでしょう。そのため、旧耐震物件には注意する必要があるでしょう。注意するためには建築確認日を確認するのがよいでしょう。建築確認日を確認する方法は、買主が所有している「建築確認通知書」を見ることです。これは、仲介している不動産会社経由で確認することになります。

共用部分

共用部分は毎日使用する部分です。ですので、安全に、そして安心した快適な生活を送れるように購入前には十分にチェックすることが大切なのです。
例えば、経年劣化により壁や天井に多少のひび割れや汚れなどがあることがあるでしょう。その劣化の状況を見ることで定期的にメンテナンスが実施されているかが分かります。
また、住人が共用部分をきれいに使用しているかも重点的に確認しておくといいでしょう。 ゴミ置き場が汚い状態だったりすると、規約を無視している住人が多かったりしてトラブルのもとになることもあります。
そして、マンションは一般的にオートロックであることが多いでしょう。防犯カメラの有無や火災時の避難通路なども確認しておくようにするといいでしょう。

管理状態

管理状態は、今後住むにあたって大変重要な要素になります。外観の劣化やマンション共用部が汚いと管理状態が行き届いていないと言えるでしょう。
また、管理状態を見るには、後述しますが、理事会議事録を見るのが良いでしょう。それに加えて、マンションの築年数にもよりますが、大規模修繕の有無とそのタイミング（大体10年に1回）は必ず確認しましょう。そして、マンション購入後に修繕積立金の増額が予定されているかどうかについても長期修繕計画を見れば分かるので確認するのが良いでしょう。

周辺環境

マンションは、駅に近いエリアなど利便性の高い場所に建つことが多いでしょう。利便性の高さは、駅からの距離だけではなく、商業施設や学校、公園との位置関係など周辺環境によります。マンションの周辺環境は、暮らしやすさだけではなく資産価値の面からも、購入する物件の検討で重要なチェックポイントになります。そのため、マンションが立地する周辺道路の人通りや車の状況を、昼間だけではなく夜間も確認する必要があるでしょう。また、周辺にスーパーなどの商業施設、銀行などの金融機関、クリニックや病院などの医療機関といった生活利便施設があるかを確認するのが良いでしょう。それに加えて、役所・公民館・図書館といった公共施設の利用頻度は、人によって差がありますが、マンションとの位置関係は、確認する必要があるでしょう。お子様がいる、もしくは今後のお子様を考える場合、公園、保育園・幼稚園・小学校・中学校などの教育施設も確認する必要があるでしょう。

外観

外観は非常に重要です。外観のよいマンションは、中古市場でも売れやすく、それほど目減りせずに売却できる傾向があります。そのため、外観もよく見る必要があるでしょう。特に、定期メンテナンスの有無があるかは重要です。もしも、外壁が朽ちた感じで、ヒビ割れが放置されていることや砂やホコリ、黒ずみ、カビなどで汚れている場合は必要最低限のメンテナンスしかしていない可能性が高いでしょう。

修繕計画・修繕積立金

マンションを購入した場合、必ずかかるランニングコストのひとつに「修繕積立金」があります。修繕積立金は主に建物の定期的な修繕に必要となる資金をあらかじめ積み立てておくものです。
マンションの修繕積立金は、物件を所有している間はずっと支払い続けることになります。できれば設定額が低いほうが助かると考えてしまうかもしれません。しかし、2015年度以降に完成したマンションでは、それまでよりも修繕積立金の平均額が大きく下がる傾向となっています。このような場合、修繕積立金の計画が見直されずにそのまま年数が経過すると、実際に必要な積立金が足りなくなるケースもあります。したがって、修繕積立金の設定額が平均よりも極端に低いマンションには注意したほうがよいでしょう。

修繕履歴

修繕履歴については特に「修繕積立金の金額と残高」を確認した方が良いでしょう。マンションを修繕する際は、修繕積立金から費用が捻出されるため、修繕履歴と併せて修繕積立金の履歴も確認する必要があるでしょう。修繕積立金の残高が、将来実施する予定の大規模修繕に対して少ない場合は、大規模修繕の際に追加で修繕費用を徴収される可能性があるからです。そのため直近で大規模修繕をする計画があるにもかかわらず、修繕積立金の残高が予算を大きく下回っていると、大規模修繕のときに追加徴収されたり、修繕積立金の額自体が上がったりするため注意しましょう。

議事録

管理状態を見るには、理事会議事録を見るのが良いでしょう。理事会議事録は住民でなくても閲覧することができます。この議事録には、管理組合の予算や決算、工事やメンテナンスに関する課題と決議結果管理費＆修繕積立金の滞納者の有無などが記載されています。それらの過去の履歴を確認することで現況を確認しましょう。

スケルトンリフォームの予算

スケルトンリフォームの予算は、総額300〜1,200万円くらいになる例が多く見られます。
施工範囲にもよりますが、なるべく500〜800万円程度の予算を見込んでおくとよいでしょう。ただし、グレードやデザイン性にこだわる際などには、1,500万円近くなることもあります。坪単価の目安としては、10〜50万円ほどです。

リフォームとマンションの購入でローンを一本化するようにする

リフォームとマンションの購入でローンを一本化するようにすることでかなりお得になります。借入金額がより多く、返済期間がより長く、金利差がより大きくなります。一般的に、リフォームローンの金利は高く設定されています。借入期間や利率にもよりますが、金利の低い住宅ローンに一本化することで総返済額が少なくなる場合が一般的です。また、リフォームローンは住宅ローン減税の対象ではありませんので、住宅ローンに一本化すれば控除できる金額を増やすことができます。そのため、リフォームとマンションの購入でローンを一本化することをオススメします。

リフォーム業者の選び方

リフォーム業者を選ぶ際には、自分が思い描いている改修内容と依頼するリノベーション会社の得意分野が一致していることが重要です。デザインに強みを持っている会社や耐震設計を得意としている会社、水回りの改修を得意としている会社など、得意分野によって特徴が大きく異なります。
ですので、リノベーション会社を選ぶ際には施工事例や会社概要などを参考にして、自分の希望しているリノベーションの内容と会社の得意分野がマッチしているかを見極めるようにするのが良いでしょう。
また、豊富な施工事例や実績があるか、アフターサービスは充実しているかなども検討した方が良いでしょう。

まとめ

今回は、住宅購入の際に築年数が古いマンションはどうなのか、中古マンションの選び方までご紹介しました。中古マンションはコスパ高く、築年数の古い中古マンションを選ぶポイントが理解できたのではないでしょうか。リフォーム業者の選択も重要な要素になり、プロに相談することの重要性が理解できたかとおもいます。是非、この記事を参考に中古マンションの購入を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。