不動産に抵当権が付いていても、法律的にはそのまま売買することは可能です。実際にもこのような取引が無いわけではなく、稀ですが行われているケースもあります。
しかし、よほど特殊な事情がなければ、他人の借金に対する抵当権が設定されたままで、オーバーローンの不動産を購入する人はいないでしょう。
ただ、抵当権が複数設定されている場合や、抵当権の他、市区町村税や固定資産税の滞納で差押登記がある物件も任意売却することができます。

なぜ任意売却が可能になる？

債権者は競売で換価処分するより任意売却を好む傾向にあり、売却した代金が第1順位の債権者の債権額を充足しきれない場合も多くなっています。このような状況で競売しても、第2順位以下の債権者は配当を受取ることはできなくなってしまいます。
任意売却した場合、原則、全ての抵当権が抹消されなければ取引の成立はありませんので、第1順位の債権者は第2順位以下の債権者に抵当権抹消の承諾料の準備を行います。
その額は第1順位の債権者の方針で決まりますが、第2順位以下の債権者は競売で換価処分しても全く回収できないのでそれほど大きな額で承諾料を設定しなくても任意売却に承諾するケースが多いようです。

早めに任意売却を決めたほうが良い理由

競売の申立を受けてからでも任意売却は可能ですが、一部の地方銀行かノンバンク系のローン会社を利用しなければ受付けてもらえない可能性があり、金利が高く敬遠されがちなので、競売の登記がある物件は売却まで手間が掛かる点は理解しておく必要があります。
また、売買には競売を申立てた債権者が取り下げ申請を、実務的な期限である競売の開札日の前日までに行う必要があります。取り下げが行われない場合には、競売で入札した最高金額の買受希望者が買受人に決まるため、販売できる活動期間が限定されてしまいます。
そう考えると、任意売却をなるべく早く決め、債権者からの競売申立を受ける前に実施したほうが良いと言えるでしょう。

抵当権など付いていても任意売却が可能！

債権者が任意売却を承諾する理由として、競売よりも高く売れるケースが多いことや、競売より早く回収できるという点が挙げられます。
債権者にとって競売より任意売却の方がメリットは高いと判断されることで、承諾してもらえるため、稀ですがこのような形でも売却することはできるという点を知っておくと良いでしょう。