親が亡くなって相続が発生しているわけではないけれど、親名義の土地や建物を子の名義に変更したい場合、例え親から子に財産を譲る場合でも贈与税の対象です。
不動産の登記名義を変更するためには申請するための「原因」が必要となり、原因には「売買」「相続」「贈与」がありますが、この原因によって課税される税金が異なってきます。
贈与を原因として登記を行う場合、登録免許税は他の原因より高くなり、さらに税率が高い贈与税や不動産取得税が掛かる為、できれば避けたいものですが、贈与税をかけずに名義変更を行うことは可能なのでしょうか。

暦年課税制度を使った贈与

贈与税をかけずに上手く不動産の名義変更を行う方法として、暦年課税制度を使った贈与を利用する方法があります。
贈与税は毎年110万円まで基礎控除額が設けられているので、毎年この範囲内での贈与であれば贈与税は掛かりませんし、申告の不要です。
ただし多額の不動産に対して110万円は少額のため、少しずつ持分として贈与しても数年、または数何十年かかる可能性があります。さらに都度書類を作成して登記申請が必要になるので、時間だけでなく手間と費用もかかることは理解しておきましょう。

・現金の贈与ならスムーズ
不動産ではなく、贈与契約書を作成して毎年基礎控除額の範囲で現金を贈与していく方法ならスムーズなので、贈与税をかけずに財産を生前移す方法としては一般的な方法として用いられています。

相続時精算課税制度を利用する方法

また、110万円という範囲に縛られず、もっと大きな額を贈与したいという場合には相続時精算課税制度を利用する方法もあります。
これは贈与税を2,500万円まで控除して、親が亡くなって相続が発生した時に相続税の課税額として計算する制度です。
2500万円まで贈与税は免除されますが、贈与者である親が亡くなった時には制度を利用して贈与財産は遺産に戻すことになり、相続税の対象になります。

・相続時精算課税制度の注意点
相続時精算課税制度の上限額は2,500万円なので、この額を超えた贈与は超えた額につき贈与税の税率が課税されます。
また、贈与者は65歳以上、受贈者は20歳以上であることも条件に含まれますし、贈与翌年の2月1日から3月15日の間に税務署に申請を出しておくことも必要なので忘れないようにしましょう。
また、相続時精算課税制度を使っても贈与税、登録免許税、不動産取得税のうち、免除されるのは贈与税だけです。登録免許税（1000分の20）、不動産取得税（約1000分の40）については免除されませんので、その点は理解しておきましょう。

不動産の名義変更を検討するなら

いずれにしても土地建物の名義変更を検討している場合には、その原因などによってかかる税金も異なることを踏まえた上で、将来的に誰が所有するのか決めることが大切です。