税金は不動産の譲渡所得に対して課税

不動産を売却したときにかかる税金は譲渡所得に対して課税されますが、この譲渡所得は給与所得などのように総合課税という扱いではなく、独立して計算する分離課税となっています。

給与所得など総合課税であれば、収入に応じて税金が高くなる累進課税ですが、不動産の譲渡所得は所得によって税率が変わるわけではありません。ただ、不動産を所有していた期間に応じて税率が変わります。

 

 

不動産を所有していた期間により税率が変化

不動産を売却したときの譲渡所得は、対象となる不動産の所有期間が５年を超えるかどうかで税率が変わるため注意してください。

まず不動産を売却した年の１月１日時点で、物件の所有期間が５年以下なら短期譲渡所得、５年を超えるなら長期譲渡所得となります。

短期譲渡所得の場合の税率は３９.６３％（所得税３０％・住民税９％・復興特別所得税０.６３％）、長期譲渡所得の税率は２０.３１５％（所得税１５％・住民税５％・復興特別所得税０.３１５％）です。

所有期間は売却した年の１月１日時点であるため、実際に所有していた期間と異なることがあります。

 

 

特別控除の計算方法

税金がいくらかかるか計算するとき、一定要件を満たすことで建物価格から取得費と譲渡費用を差し引き、さらに次のような特別控除を差し引くことが可能です。

 

居住用財産の３,０００万円特別控除

売却する不動産が居住用不動産である場合に適用される特例で、３,０００万円控除されます。

ただしこの制度を利用すると新たにマイホームを購入したときの住宅ローン控除は適用されなくなるため注意してください。

 

特定居住用財産の買い換え特例

マイホームを売却し新たに買い換えるとき適用される制度で、売却した不動産の所有期間が１０年超であることと、居住用不動産であることが必要です。

この制度の適用を受けたときには買い換え代金のうち、譲渡所得分までは課税が繰り延べとなりますが、超えた分は通常通り税金対象となります。

繰り延べた分の税金はかかりませんが、次に売却するときには上乗せしなければなりませんので注意してください。

また、居住用財産の３,０００万円特別控除と併用は不可とされています。

 

１０年超所有の軽減税率の特例

同じく居住用財産を売却するときに所有期間が１０年超であれば軽減税率が適用されます。

特例の適用を受けたときには、課税譲渡所得が６千万円以下の部分の税率は１４.２１％（所得税１０％・住民税４％・復興特別所得税０.２１％）になります。

また、居住用財産の３,０００万円特別控除とも併用できる制度となっています。