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建築条件付きの土地とは?後悔しない為にデメリットを知っておこう

「建築条件付き土地」というのをご存知ですか?この土地に付いている建築条件は法令などで決まっているものではなく、売主である不動産会社や建築会社が独自に決めているものです。注文住宅や建売住宅との違いや、建築条件付き土地のメリット・デメリットを合わせて見ていきましょう。

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そもそも建築条件付き土地とは

売りに出されている土地の中には「建築条件付き土地」というものがあります。土地の購入を検討された方なら、1度は目にしたことがあるのではないでしょうか。その文字が示す通り「この場所に家を建てる際に、指定された施工会社・建設業者に依頼し家を建てる契約を結ぶ」という内容が、土地の購入条件となるのです。

こちらは土地選びで失敗しない為にも、知っておいた方がいい知識と言えるでしょう。この条件には注意したい点が2つ存在します。1つ目は上記でも触れた「指定された施工会社に依頼する必要があること」、2つ目は「一定期間内にその施工会社と請負契約を結ぶこと」です。

「指定された施工会社」は土地を売却する売主、または売主が指定した会社です。2つ目の条件にある「一定期間内」とは多くの場合3ヶ月ですが、その建築条件付き土地によって異なります。

このように土地売買契約終了後、約3ヶ月という期間内に、建てる家の間取りや仕様などを決めて、指定された施工会社との間に請負契約を交わす必要がある土地のことを「建築条件付き土地」と呼びます。

一般的な宅地・分譲地などの土地とは異なり、「売主が指定した建築会社に依頼して家を建てるのであれば、この土地を売却します」といったように、予め建築会社が決められているのです。その為、「紐付き土地」と呼ばれることもあります。

まとめると以下の通りです。

①土地を買った後の家の建築にあたって、売主が指定した施工会社・建築会社としか建築請負契約を結べません。

②一定期間内に建築請負契約を交わして成立しなければ、売買契約は解除となります。

 

建築条件付き土地・注文住宅・建売住宅の違い

建築条件付き土地・注文住宅・建売住宅の違い

「注文住宅」は設計事務所や建築会社に、間取りや外観、設備や仕様などを依頼し自身のこだわりが追求できるという特徴がありますが、事前に土地を用意してから家屋建築を依頼します。

好きな立地の土地を購入し、依頼したい建築士や施工会社を選択することが可能なので、最もこだわりを追求できる方法と言えるかもしれません。自由度が高い点が最大のメリットと言えるでしょう。

しかし新築の建物が出来上がるまでの期間は、約8~15ヶ月かかる為入居までの期間が長くかかります。

それに対して「建売住宅」というのは、完成済みまたは完成予定の建物と土地がセットになった状態で販売されるものを指します。注文住宅とは異なり、事前の依頼者と施工会社の打ち合わせなどはありません。

完成後であれば購入する前に、実際に内見することできます。その為、建物の外観や間取り・内装などを確認することが可能ですが、理想のデザインやプランで建てることが出来ない点は、住居の仕様にこだわりたい方には向いていないかもしれません。

一方「建築条件付き土地」の場合、実際に売買されるのは土地です。しかし、建物を建てる契約を一定期間内に指定された建築会社と行う必要があり、実質的には建売住宅の部類に入ります。先に建物が出来上がっている「建売住宅」に対して、「売建住宅」とも呼ばれます。

注文住宅と建売住宅の中間に位置するのが、「建築条件付き土地」と言えるでしょう。建築条件付きの土地を購入して家を建てる場合、事前に建築会社や参考プランが決まっている為、注文住宅に比べて完成までが早いことが多いです。

一般的な土地販売の場合には、土地の売買のみで利益を出す必要があります。建築条件付き土地の場合は、土地の利益にプラスして住宅の建築時でも利益を得ることが出来る為、一般的な土地に比べ割安になるケースがあります。

 

建築条件付き土地の契約形態は2種類ある

不動産を売買する契約には「停止条件付き契約」と「解除条件付き契約」という、2種類が存在します。両方とも似ているようですが、法律上の取扱いにおいて大きく異なる為、それぞれの契約内容の違いを理解する必要があります。

「停止条件付き契約」は、契約自体は成立していますが、条件とされている事実が発生するまでは契約の効力が生じません。それに対して「解除条件付き契約」は、解除条件が成立した際に契約が解除されます。

不動産の売買契約時において買主が売主に対して手付金を支払いますが、「停止条件付き契約」の場合、契約が解除されると手付金は返還されます。しかし「解除条件付き契約」では、手付金に関する条件が付与されていた場合に手付金が返還されないことがあります。

その為、「停止条件付き契約」付きの契約であるかの確認はとても重要なものです。

 

建築条件付きの土地を購入してから住み始めるまでの流れ

これまでの流れで建築条件付き土地がどういったもので、契約形態における注意点などもご理解いただけたと思います。こちらではその建築条件付き土地購入後から建物完成までの大まかなスケジュールを見ていきましょう。

 ①土地の売買契約を締結後、手付金を支払う

 ②銀行などの金融機関に融資申し込みを行う

 ③間取りや仕様等に関する建物プランの打ち合わせを行う

 ④指定された施工会社と建築工事請負契約を締結し手付金を支払う

 ⑤着工開始~完成

 ⑥引渡し前に施主検査を行う

 ⑦引渡し後に、残代金(土地代金および建物の請負代金)を支払う

 ⑧入居

 

建築条件付きの土地のメリット

土地と建物の総額で割安になる可能性がある

購入する方にとって建築条件付き土地のメリットは、一般的な相場より割安で取得できる場合があることです。売主側にとって建物分の利益が見込める為、土地の売却金額が相場に対して若干安く設定されることがあります。購入者自身に土地に関する相場勘などがある場合には、建築条件付き土地はよい選択肢となるかもしれません。

 

建売と比較すると設備や仕様の自由度がある。総額がわかりやすい

注文住宅で家を購入する際に、いろいろ希望するものをチョイスし続けたら想定していた金額より費用がかさんでしまった。ということはよくあることです。

しかし、建築条件付き土地では土地購入時点で施工会社が決定しているので、事前の予想金額より費用が大幅に高くなってしまうような心配がありません。その為、ある程度の予算内で立てた資金計画で進めたい方に、建築条件付き土地はお勧めです。

 

物件を探しやすくなる

住宅購入を検討され土地を探したことがある方はご存知だと思いますが、希望する土地を見つけることはなかなか容易ではありません。注文住宅を建てる予定はあっても土地を持っていないような場合、先に行うのは土地探しです。

普段の通勤や通学に便利な都市部のエリアがいいのか、それとも全くの新天地でもいいのか検討する必要があります。地方や郊外であれば見つけやすいことも多いですが、人気のエリアや交通機関が充実している都心部などで、注文住宅を建てるのに適した土地を見つけ、かつ相場と比較して適切な価格で探すには多くの手間や時間を費やすことがあります。

さらに、時間をかけてもなかなか見つけることが出来ずに諦めてしまい、断念することもあり得ます。しかし、検討対象に建築条件付き土地を入れることで選択肢が増えることは十分考えられます。

建築条件付き土地の売主が不動産会社であった場合、仕入れた土地を更地で販売するよりは建築や建物の売買においても利益を考えることは自然な流れで、それゆえに土地のみでは売ってもらえないことも多いのです。

公共施設やスーパーなどが多く生活に便利で治安もいいような好立地の場所は、土地を探している方の中でも人気のエリアです。そのような、なかなか売りに出ないような好立地に建築条件付きの土地が出ることが多いです。

なぜなら、土地の立地や上記でも触れたような周辺環境に自信があるからです。建築条件を付けてまで土地を売り出す理由の1つはここにあるのです。

 

つなぎ融資の必要がない

個人の地主が土地を売り出す際に、建築条件付きの土地を販売することはほとんどありません。建築条件などをつけて販売する場合、不動産会社と提携していることもありますが、条件指定されている建築会社であることが多いです。

つまり土地・建物両方の販売元が同じ会社ということになる為、住宅ローンを組む際に同時に行うことが可能です。そうなると、つなぎ融資などを利用する必要がなくなるので、その分の利息を削減できることになります。

 

建築条件付きの土地のデメリット

土地と建物の総額で割高になる可能性がある

条件が付いていない土地に比べて、建築条件付き土地は安い価格で売買されています。その理由は多くの場合土地の価格を抑えた分、建設費用に上乗せされている為です。

土地を所有していたり、土地を購入していたりした場合、複数の会社に見積を依頼するのが一般的ですが、建築条件付き土地は業者の変更が出来ない為、建築請負業者間の相見積も取れません。その為、建物の建築費用の妥当性が分かりづらく、分かったとしても業者の変更は出来ません。

 

建築業者を選べない

家を建てる建築会社や施工会社が指定されている為、その会社の実力によって建物の出来も左右されます。ですが、指定されている会社が注文住宅の家も扱っている場合、建築条件付きの土地で家を建てる際にも安心して購入することが出来るでしょう。

 

仕様を決めるまでの期間が短い

建築プランを検討するのに与えられる期間は通常3ヶ月です。これは土地の売買契約から建物の工事請負契約を締結するまでの期間です。その短い期間内に、土地の売買契約を締結し間取りなどの仕様を決定しなければなりません。

建設プランを考える為には家族間でも話し合いをし、さらにそれらを具体的に話し合う為の場を設け、設計者や建築会社とも何度も打ち合わせをするようなこともあります。契約前に決定した図面や建築プランを確認して契約する為、検討や打ち合わせにかけられる期間は長くて約2ヶ月半です。

その為、ある程度プランを固められていないといろいろなことが決められずに見切り発車となってしまい、後に後悔してしまう方も中には居ます。

 

ほとんど設備や仕様の自由度がないことも多い

多くの場合、建築条件付き土地に建てる家の建築プランは、ある程度決まっていることがあります。しかし、間取りや仕様をある程度自由に選べるようにプランの相談も可能としている場合もあるので、そのような柔軟な対応が必要な際には、きちんと確認することをお勧め致します。

中には、間取りの変更が一切出来ず壁紙程度しか変えられない様なケースもあるので、設備や部屋の間取りを自由に選べるような条件のものを選ぶとよいでしょう。

 

建築条件を外すことは出来るのか

立地の良さなどから建築条件付き土地の「条件」を外して、土地のみを購入することは出来ないかと考える方もいることでしょう。しかし、条件が付くからこそ建築条件付き土地なので、基本的に条件は外せないと考えた方がいいと言えます。

最近は、郊外の一戸建てよりも都心部のマンションなどを選ぶ方も増えている為、交渉する土地によっては、価格の引き上げによって条件を外して土地だけを販売するケースもあるようです。

あくまでも、建築条件付き土地を扱う不動産会社などからすれば、最終手段といった感じです。

 

住宅ローンは土地と建物一緒に借りられるか

マンションや建売住宅の場合と比較すると、土地購入後に住宅を建てるような場合のローンの組み方は少々複雑です。

先に結論から申し上げますと、土地と建物の代金を一緒に住宅ローンとして借りることは出来ません。なぜなら、住宅ローンは建築費が確定していないと借りることが出来ないからです。

上記でも触れたように、建物に関して一定期間内に仕様を決定する為に、施工会社などと打ち合わせをして、その後建築費用が算定できます。その為、先に契約を交わす必要がある土地の代金を支払い、そして建物完成後にその費用を支払う流れです。

つまり土地と建物の代金は別々に支払う必要がでてきます。注文住宅と同じ流れです。

 

まとめ

建築条件付き土地のメリットやデメリットを知り、注文住宅や建売住宅との違いについて確認してきました。契約から着工までの期限内に、建築プランを考え話し合いをもって決定する必要があります。この点について知らないで購入すると、希望する家を建てられない可能性もあります。

その為、後悔しない為にもデメリットを知っておく必要があるのです。建築条件付きの土地やその他の土地・建物の違いを把握し、ご自身にあった購入プランをご検討ください。

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