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土地や建物にかかる相続税を計算する方法とは?

2015年1月以降から、税制改正が影響して相続税の負担が重くある人が増えています。そのため相続税対策として、現金などを不動産に変えて所有し相続するといったことが挙げられます。
不動産を所有しておくことにより、現金で相続するよりも相続税の節税効果が期待できますが、内容を理解した上で実践することが大切です。

 

不動産を相続するほうが相続税対策に繋がる


現金や有価証券を相続する場合、課税対象は時価になるので相続税が高騰してしまいがちです。
これに対し不動産の価値は相続が開始される時の状況で左右されますので、路線価や固定資産台帳などによる評価に対し課税されます。
さらに一定条件に該当することで相続税を負担軽減する措置や特例も受けることができますので、現金や有価証券で相続するよりも税負担を軽減できるケースが多いと言えるでしょう。

 

不動産の相続税の算出方法は?


相続税を計算する場合には、
「(相続財産総額-基礎控除額)×相続税率=相続税」で、算出します。
「基礎控除額」を超えなければ相続税は課税されないということですが、不動産に対する相続税は不動産評価額を算出することが必要です。

 

不動産の評価額


建物の場合には、固定資産税評価額に1.0倍して評価しますので、評価額は固定資産税評価額と同じです。
土地の評価額については、路線価方式、もしくは倍率方式のいずれかで算出されます。
路線価のある土地なら路線価を使いますが、路線価の定めがない土地は倍率方式によって算出されます。
なお、一般的に相続税での土地評価額は、いずれの方法で算出された金額でもその80%程の評価額になることがほとんどです。

・路線価方式による計算
土地に面する道路に定められた価値で、市街地の土地などは路線価が決められていますが、特殊な宅地の場合には補正率を用いて算出することになります。
路線価方式による土地の評価額は「路線価×面積×補正率」で算出します。
なお、補正率を用いることになる特殊な宅地とは、例えば間口が小さくて狭いケースや、奥行きが長くて大きいケース、整形されていないケース、私道に隣接するケース、また、建築基準法で建築物を後退させる必要があるなど様々なケースがあります。

・倍率方式による計算
路線価の決められていない土地は、固定資産税評価額を基準にその土地の評価額を計算します。
倍率方式による土地の評価額は「固定資産税評価額×地域ごとに定める倍率」で算出します。
なお、固定資産税評価額は3年、国税局長が地域ごとに定めている倍率は毎年改定が行われています。

 

有効な相続税対策を


現金や有価証券で相続するよりも、不動産で相続したほうが相続税対策には有効だと言えます。
ただし不動産の評価額の調査方法など、自分だけで対策することに不安がある場合には不動産に強い専門家に相談することも必要です。

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