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不動産売買において代理人が行う契約は委任状の確認だけではダメ!

不動産売買取引において、当事者が契約締結時に立会うことができない場合や、契約を締結する能力がない当事者の場合、代理人によって契約を締結することになります。
売買当事者が遠隔地に住んでいる場合や、仕事上の都合がつかないという場合なども代理人に依頼するケースは少なくありません。


さらに夫婦共有名義の不動産について夫婦のいずれかのみが同席し、もう一方の所有部分も含めて契約するケースもあれば、未成年者が相続などで祖父から取得した不動産について親権者の親が代理人で売却するケースもあります。
このような場合、代理人に契約を代理できる権限があるのか、まずは確認することが必要です。
また、代理人には「任意代理人」と「法定代理人」と2種類あるので、どちらかによって代理権の確認方法は異なりますが、本人の意思確認や委任状、代理人の本人確認などはいずれにしても必要です。

 

任意代理による契約で確認すること


任意代理による契約は、本人が第三者に代理権を与えて売買取引を行います。
代理人の資格は法的な規定がないため、誰でも代理人になることができますが、代理権が本当にあるのかを確認することが必要です。
一般的には契約者本人の印鑑証明書付の委任状を提示して行われることが多いのですが、例えば親族の場合は実印の保管場所を知っているケースもあるので、契約者本人に無断で印鑑証明書の交付手続きを行っているとも考えられます。
そのため必ず本人と面談し、本人確認と不動産を売却する意思の確認、さらに代理人に契約を委任した事実があるかを確認しましょう。

 

契約者本人が未成年者の場合の確認事項


契約者本人の年齢が満20歳に達していない場合、法定代理人の同意を得ずに売買契約など法律行為はできません。
万一、同意を得ずに行っても取り消すことが可能となりますが、20歳未満でも結婚している場合は成年者とみなされ法律行為を行うことが可能です。
未成年者の場合はその親権者である親が法定代理人になりますので、誰が親権者なのか戸籍謄本で確認することが必要です。

 

当事者が成年被後見人などの場合


精神上の障がいなどが理由で判断能力が十分でないという場合、その程度によって成年被後見人、被保佐人、被補助人として行為能力に制限が設けられます。
法定代理人である保護者として、成年後見人、保佐人、補助人が裁判所より選任されますが、不動産売買などを行う場合、成年被後見人は売買ができません。

・本人が成年被後見人の場合
そのため、成年被後見人が独自に売買契約を締結した場合は取消の対象になるので、法定代理人となる後見人代理により契約を締結する必要があります。なお、被後見人かどうかは、法務局で交付される後見登記事項証明書から確認できます。

・本人が被保佐人の場合
被保佐人が不動産売買を行う場合は保佐人の同意が必要ですが、審判で代理権が付与された場合は、保佐人が一定の法律行為の代理権を得ることも可能です。

・本人が被補助人の場合
被補助人の場合は、家庭裁判所が補助人の同意が必要だと判断した不動産売買などは、補助人の同意を必要とします。

 

後でトラブルにならないためにも


代理人が売買契約を行う場合、委任状だけの確認だけでなくそれ以外でも確認をおこなっておかなければトラブルになる可能性がありますので怠らないようにしましょう。

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