不動産を売却して利益が出たときには所得税や住民税が課税されることになります。

所有している土地や建物、株式、貴金属などを売却して得た利益は「譲渡所得」といいますが、譲渡所得に対しては所得税や住民税が課税されます。

これら譲渡所得に課税される所得税と住民税は分離課税と言われていて、給与所得や事業所得など他の所得とは別で計算することが必要です。

 

譲渡所得はどのように計算する？

譲渡所得は売却したときの価格ではなく、売った不動産を購入したときの価格や費用、売ったときの費用などを差し引いて計算しますので、次のような計算式で算出します。

譲渡所得　＝　収入金額　ー　取得費　ー　譲渡費用

収入金額とは売却したときの金額で、取得費は売った不動産を購入したときの金額とそのときの経費などの合計、そして譲渡費用は売ったときにかかった経費のことを指しています。

具体的には、

　◆土地や建物を購入したときの代金や建築したときの代金

　◆土地や建物を購入したときにかかった印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金

　◆不動産会社に支払った仲介手数料

　◆住宅ローンを利用したときの利子

などが取得費に含まれます。

 

次に譲渡費用として含まれるのは、

　◆不動産会社に支払った仲介手数料

　◆売却する上でかかった印紙税

　◆売却する上で支払った借家人に対する立退料

　◆売却する上でかかった建物解体費など

　◆売買契約締結後に支払った違約金

　◆借地権の名義書換料

などです。

 

さらに建物は年数が経つごとに価値が減少するもののため、減価償却費も取得費の合計額から差し引くことになります。

 

 

譲渡所得に適用される税率は？

この譲渡所得にかかる税金ですが、適用される税率は売る不動産を所有していた期間によって異なる点にも注意しましょう。

不動産を売却した年の１月１日時点で所有期間５年以下なら短期譲渡所得、５年を超えるなら長期譲渡所得となります。

 

短期譲渡所得の場合は、譲渡所得に３９.６３％（所得税３０％＋復興特別所得税０.６３％＋住民税９％）を掛けた税負担となります。復興特別所得税は税率２.１％なので、所得税にこの税率を掛けて計算しています。

 

長期譲渡所得は、譲渡所得に２０.３１５％（所得税１５％＋復興特別所得税０.３１５％＋住民税５％）を掛けた分の税負担です。

 

なお、所有期間１０年を超えるマイホームを売ったときには軽減税率の特例が適用されます。

譲渡所得６千万円までの部分は、譲渡所得に１４.２１％（所得税１０％＋復興特別所得税０.２１％＋住民税４％）を掛けて税金を計算します。

譲渡所得６千万円を超える部分については、譲渡所得に２０.３１５％（所得税１５％＋復興特別所得税０.３１５％＋住民税５％を乗じた金額が税負担です。

 

マイホームの軽減税率の特例も、売った年の１月１日時点の所有期間で決まりますので、実際の所有期間と誤差が出る場合もあると認識しておいてください。