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不動産のプロによる後悔しない空き家売却完全マニュアル

「実家が空き家になってしまった」「今、親が一人で住んでいるが、近いうちに空き家になったときにどうしよう」。
近年、こういった悩みを抱えている人が増えています。空き家が増え続ける今、活用にはさまざまな選択肢がありますが、できるだけ早く適切な価格で売却し、身軽になるのも一つの正解ではないでしょうか。そこで後悔しないための空き家の売却ノウハウをお伝えします。

この記事は約17分で読めます。

空き家を放置するデメリット

あなたは今、空き家を所有していますか。そして、これからもその空き家を持ち続けるつもりでしょうか。その場合、どのような方法を考えていますか。
空き家を持て余しているなら、一刻も早く結論を出したいものです。なによりも空き家を放置しておくだけで、下記の6つものデメリットが生まれてくるからです。

デメリット1.固定資産税がかかる

誰も住んでいなくても、空き家を所有しているだけで毎年、固定資産税がかかります。
固定資産税は、毎年、1月1日時点で所有していた人が払う義務があります。空き家の名義を亡くなった親のままにしていても、相続人であれば固定資産税を払わなければなりません。

 

自治体は相続権のある人を探し出して請求してきます。ある日突然、数年分にも及ぶ納税通知書が来る可能性は十分あります。そして、期限までに払わなければ延滞金も更に追加されるのです。

デメリット2.特定空き家に認定されると

2015年、空き家に関する初めての法律「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家特措法)が施行されました。
この法律では、国の基本指針や自治体による空き家対策計画の策定をはじめ、空き家の所有者に適切な管理を求めることなどが定められています。

 

この法律により空き家の管理を怠っていると、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。
 

では、「特定空き家」とはどのようなものでしょうか。以下にまとめました。
 

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

② 著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③ 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態


鳥取市Webサイト
所有者の所在が不明な危険空き家の略式代執行の実施について」より引用

 

空き家がこのような状態になってしまい、「特定空き家」に指定されると、自治体から助言や指導などが行われます。しかし、それよりも最も困るのは、固定資産税の軽減措置が適用されなくなってしまうことです。

 

固定資産税は土地に住宅が建っていれば、軽減措置を受けられます。200㎡以下の住宅用地は、本来支払う税額の6分の1に軽減されますが、これが受けられなくなるのです。納税額が一気に増えてしまうと、毎月の生活にも影響が及ぶかもしれません。

 

デメリット3.景観の悪化

空き家を放置しておくと周辺環境や景観に悪影響を与えてしまいます。
遠方に住んでいる持ち主は現実を見なくてもいいのでしょうが、壊れそうな空き家があることそのものが、近隣の住民にとっては不快の原因になります。

デメリット4.近隣トラブルの原因になる

たとえば、樹木がどんどん伸びて隣地に侵入し壁や窓をふさいでしまうことはよくあります。
動物が住み着いたり、ホームレスの住まいになってしまうこともあります。こうなってしまったら近隣の人は空き家の持ち主に決してよい感情を抱かないでしょう。
その地に住んでいなくても、近隣とはできるだけ円滑な関係を保ちたいものですが、こうなると、空き家の持ち主に向けられる目は非常に厳しいものになってしまいます。

デメリット5.資産価値が減少する

人が住んでいなくてもきちんと管理された空き家は、いつでも売ったり貸したりできる財産となります。しかし、管理がされていなと荒廃してしまいます。
そうなると、売るにも貸すにもなかなか売却先や賃借人が見つからなくなります。家は、適正価格で売却できたり、借りる人が現れたりしてこそ、「資産価値がある」といえます。
空き家になって放置する期間が長くなるほど資産価値は下がってしまいます。

デメリット6.老朽化による家屋の倒壊などの危険

空き家はそのままにしておくだけで、どんどん老朽化が進行していきます。
そのうち、屋根や壁がいつ崩れてもおかしくない状況にまでなることもあります。もし、建物が崩れ落ちて、通行人にケガをさせてしまったらどうなるのでしょうか。もちろん、持ち主の責任が問われるのは言うまでもありません。こうならないためにも早めの対策は必須です。

空き家が増えている理由

ところで、なぜ空き家が増えているのでしょうか。その理由を探ってみましょう。

 

かつて、家や土地は先祖から受け継ぎ、大切に次世代に伝えていくものでした。
昭和の時代には、三世代同居は珍しくなく、長男を中心として、家族と家が成り立っていました。しかし、時代が移り変わるにつれ、核家族化が進行し、どの子も結婚すると親の家から独立するのが一般的になりました。結婚しない子も増え、なかには、利便性の高い立地にマンションを購入して一人で暮らすスタイルも珍しくなくなりました。

 

データでみてみましょう。

 

「65歳以上の者のいる世帯の世帯構造」をみると、三世代同居世帯は、昭和61年(1986年)に44.8%でしたが、平成28年(2016年)には11.0%にまで減少しています
厚生省大臣官房統計情報部「厚生行政基礎調査」、厚生労働省「国民生活基礎調査」より引用

さらに、近年、少子化が加速し、子どものいない夫婦も増えています。家族や世帯の関係が大きく変化するなか、「家は住み継ぐ」ものではなくなりました。

 

さらに、別の側面からもみてみましょう。
新築住宅を増やす方向へ誘導する住宅政策が、空き家が増える要因となっているのです。
中古住宅よりも新築住宅を建築したり購入したりするほうが、税法上などのメリットを享受できるのです。
新築住宅が売れるようにすることは景気を良くするための一貫して実施されてきた政策でした。これにより新築住宅がどんどん建設され、住宅の総数は次第に増えていきました。

話を家族のことに戻します。

住宅が増えていくなか子どもが巣立つと、家には親が残ります。
親が施設に入居したり亡くなったりすると、その家は「空き家」になります。すでに子どもは家を取得していることが多いものです。今の住まいと比較して断熱性などに劣る家を、多額のリフォーム費用を負担して住むことはまずありません。実家が、通勤や買い物の利便性などに劣る立地にあれば、帰ることもほとんどなくなってしまうでしょう。

 

こういった複合的な要因によって、空き家は増えているのです。

空き家の総数の増加

今、全国で空き家はどのくらいあるのでしょうか。

総務省のまとめた「平成30年(2018年)住宅・土地統計調査結果」によると、空き家の総数は848万9000戸で、全国の住宅の13.6%を占めています。
この調査は5年ごとに実施されており、前回調査の2013年と比較すると、29万3000戸増え、過去最多となりました。総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)も13.6 %で、前回調査から0.1ポイント上昇し、こちらも過去最高となっています。

では、当社が営業エリアとして強みをもつ、埼玉県における空き家の状況はどうなっているのかをみてみましょう。

 

さきほどの総務省のまとめた調査のうち埼玉県分をとりまとめた結果が「平成30年住宅・土地統計調査結果埼玉県分の概要」です。
この資料によると埼玉県内の「居住世帯のない住宅」は全体で36万1500戸となっており、総住宅数の 10.7%を占めています。

 

「居住世帯のない住宅」のなかで最も多いのは、やはり「空き家」です。34万6200戸で、「空き家率」では10.2%。空き家率でみると、全国で最も少ないのですが、空き家の数でみると、世帯数の多い東京都や大阪府などの都市部が上位に来るため、埼玉県は全国で8番目となっています。

 

では、埼玉県における空き家の内訳をみてみましょう。

 

一番多いのは「賃貸用の住宅」です。
19 万 9400戸で、空き家全体の 57.6%となっています。


次に、「売却用の住宅」1万5300戸で、4.4%です。

 

調査では、別荘など、普段暮らしている住宅とは別に所有している住宅を「二次的住宅」として分類しています。この空き家は7万7400戸で、2.1%となっています。

 

市町別の空き家数では、1 位はさいたま市の 5 万 7500 戸です。2 位は川口市の 2 万9150 戸、3 位は所沢市の 1 万 6860 戸です。

 

埼玉県は空き家率そのものは低いものの、数自体は非常に多いのが特徴です。売却しようにも、同じように売却予定の空き家が多くあり、競争が激しい地域だといえます。

売却にかかる費用

では「空き家を売却しよう」となったら、どのような費用がかかるのでしょうか。
大きく分けると5つの費用がかかります。

1.仲介手数料

不動産会社に依頼すると仲介手数料が必要になります。
一般的には「取引価格の3% + 6万円」かかります。たとえば、2,000万円で売れたなら、66万円(消費税別)です。ただ、2018年、空き家の流通を促すため、法律が改正され、売買価格400万円以下のものについて仲介手数料が変更されました。

 

ここで、手数料を以下にまとめました。これらにプラスして更に消費税が必要となります。

 

取引価格   

仲介手数料+調査費用の上限(税別)

200万円以下  

18万円

200万円超・400万円以下  

18万円

400万円超   

取引価格の3%+6万円

 

2.書類作成費用

契約書などの書類を作成する際に、必要となる費用です。事前にどの程度かかるかを不動産会社に確認しておきましょう。

3.登記関連費用

空き家を売却すると、建物登記の名義を変更する必要があります。
この作業を司法書士などの専門家に依頼すると手数料がかかります。
一般的には数万円から10万円程度が目安といわれていますが、相場があるわけではないので、事前に金額を聞いておきましょう。

4.税金

空き家を売却して利益が出たら、譲渡所得税や復興特別所得税、住民税がかかります。一方で、売却価格によっては、税金がかからないことがあります。詳細は後述します。

5.処分解体費用(解体する場合)

空き家を売却する際、「解体して引き渡し」という条件がつくことがあります。この場合、処分解体費用が必要になります。費用の目安は一概にはいえません。建物の大きさだけでなく、構造(木造や鉄骨)や立地(大通りに面している、あるいは狭小な道路に面している)など、条件によって異なってくるからです。

 

さらに、室内の荷物の処分を依頼する場合には、荷物の量によっても費用が異なります。複数の会社に見積もりをとって、比較検討するのがよいでしょう。
業者によっては商品価値がある室内の荷物については買い取って、費用に充当してくれる場合もあるので、そのような業者を選んだほうが安くあがることもあります。

補助金について

自治体によっては、空き家の解体に助成制度を設けているところがあります。また、空き家の売却には直接、関係しませんが、地震などで壊れてしまいそうなブロック塀などの撤去費用を助成するところもあります。制度の有無を含め、条件について、空き家のある自治体に問い合わせてみましょう。補助金は予算の上限に達すると締め切ります。早い行動がポイントです。

できる限り高く売る方法

空き家であっても十分な情報収集を行い、適切な行動をすれば、よりよい条件で売却することができます。

タイミング 

一番、大切なのが売却のタイミングです。
たとえば、築年数がそれほど古くなかったり、「欲しい」という人が周囲にいたりするなら、それは大きな売却チャンスです。

 

また、相続した空き家の一戸建てを売却するなら、利益が出ても税金を払わなくて済む可能性があります。
昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てを売却したときの利益が3,000万円までであれば、税金を払わなくてすむ「相続空き家の3000万円特別控除」という制度があるからです。

 

利益については以下の計算式を用います。
 

利益 = 譲渡価額- 取得費(譲渡価額×5%(※4))- 譲渡費用(取り壊し費用など)

                ※ 4.取得費が不明の場合、譲渡価額の5%で計算

 

ちょっとわかりにくいので、例をあげて計算してみましょう。

 

譲渡価格(売ったときの値段):5,000万円
取得費(買ったときの値段):1,900万円
譲渡費用(取り壊し費用など):300万円

 

この場合であれば利益は2,800万円となり、「相続空き家の3000万円特別控除」が認められ、税金を払う必要がありません。
これは非常に大きな節税です。通常だと3,000万円所得が増えると税金が1,000万円程度もかかってくるためです。

 

このような大きなメリットのある「相続空き家の3000万円特別控除」を利用するには、「相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する必要があります。
この期間を超えて売却して、利益が出た場合は、税金を払わなければなりません。その他、細かい要件があるので、弊社にお問い合わせください。

 

売却の注意点

では、売却するとしたら、どのようなことに注意すればよいのでしょうか。

リフォームしたほうが得か?

トイレや浴室などをリフォームしてきれいにしたほうが、リフォームした費用よりも高く売れるのではないか?」と考えるかもしれません。

 

しかし、結論からいえば、リフォーム費用をかけてもその分を売却価格に上乗せできる例はほとんどありません。

 

また、中古住宅を購入しようとする人は、新築住宅を買う層とは大きく異なることに注意が必要です。
新築を購入しようとする人は、家に少しでも傷があったりする買う気がなくなるのが普通です。しかし、中古住宅を購入する人は違うのです。
古いたたずまいのある住まいを気に入っていたり、あるいは、その家の状態を活かして、自分なりのリフフォームイメージをもっていたりすることがあります。なかには、家よりもその土地を気に入り、購入後は建替えを計画している人もいます。

 

ここで、「もしリフォームしたほうが、メリットがある」といえることは一つだけあります。先に述べた「3000万円控除」が利用できるのであれば、「耐震リフォーム」をする方法があります。

 

昭和56年5月31日以前に建築された住宅がある状態で、空き家と土地を売却し、利益が出たなら税金を支払わなければなりません。
これが、住宅に耐震基準を満たす工事を行っていれば、3000万円までを控除できます(他の条件もあります)。ただ、耐震リフォームは、非常に費用がかかるものです。耐震化して売却することが、採算性に見合うのかも考えておきましょう。3000万円控除を受けたいのであれば、更地にして引き渡す方法もあります。

 

ところで、不動産会社が家を売る場合、「契約不適合責任」が問われます。
これは、2020年4月に民法が改正され導入された考え方です。
それ以前は、「瑕疵担保責任」(かしたんぽせきにん)という考え方が適用されていました。
「普通に注意を払っていても発見できないような隠れた瑕疵(キズ)があること」について、売り主が一定期間、責任を負うことを契約書に明記するというものです。

 

これに対して「契約不適合」という考え方なのでその名の通り「契約の内容に合致しているか」が重要となります。
雨漏りがしていたとしてもそれを契約書に明記し、購入した側が納得していれば、責任は問われません。ただし、契約書に明記してあることが大事ですから、売却前に物件の状態を細かく調べて、契約書に明記するということが大切なのです。

 

一方で、個人が家を売却する場合、「契約不適合責任」は、任意のものとなります。契約書などに「契約不適合責任を負わない」と明記しても構いません。
ただ、不動産の知識が豊富な不動産会社ではなく、個人が買う場合、そのように記載されていると、やや不安に感じるかもしれません。
買い手が不安を感じることを避けたいなら、やはり物件の状態を細かく調べておくことが必要になります。

 

売却以外にもある空き家の解消方法・それぞれのメリット・デメリット

ほかに、空き家にはどのような活用方法があるのでしょうか。

売る

先ほどから述べていますが、売却は、最も早い空き家対策です。必要とする人に使用してもらうのは、社会的にもメリットは大きいでしょう。

空き家のままで管理する

まだ、活用方法を決められないならしばらくの間「自分で管理していく」という方法があります。
ただし、遠方に居住しているなら定期的に現地に通い、通風や通水、草むしりなどのメンテナンスをしなければなりません。肉体的な負担だけでなく、交通費もかかります。こんなときは、空き家管理の業者に依頼する方法もあります。

更地にする 

空き家をメンテナンスしていくには費用がかかります。
台風のあとには屋根や外壁などに被害が出ていないか、確認する必要があります。被害があれば、修繕する必要があるでしょう。その手間を考えると、早めに取り壊して更地にしてしまうというのも選択肢の一つです。ただし、先ほども述べたように更地にすると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。

賃貸にする

空き家を賃貸にするという方法もあります。
ただ、賃貸経営をしたことがなければ、簡単ではないかもしれません。専門的な知識が必要な場合があり、また不動産会社に依頼しても、手間がかかるわりに思うような賃料を得られないかもしれません。
大規模にリフォームして、収益の分岐点を計算しながら経営する方法もありますが、いずれにしてもプロのアドバイスが必要でしょう。

誰かに譲渡する

空き家を欲しがっている友達や知り合いにあげる方法があります。けれども、空き家でも、タダであげてしまうと、場合によっては、受け取った側に贈与税がかかることがあります。

誰も住んでいない親の家を相続したら

もし、あなたが将来、親の空き家を相続したら、どうしますか。売りますか。それとも貸しますか。固定資産税はどうしますか。相続放棄はできるのでしょうか。

家だけ相続放棄できるか

精神的、肉体的な負担が大きいため、「空き家を相続したくない!」と思うのは当然のことです。
しかし、他の預貯金などを相続し、空き家だけを相続放棄することはできません。放棄するなら、預貯金や有価証券、その他、利益を生んでいるアパートなど、相続する権利のある全財産を引き継がない選択肢しかありません。
「これは相続したいけど、こっちは相続したくない」というのはできないのです。

 

空き家を相続放棄するなら、「相続開始を知った日から3か月以内」に家庭裁判所で相続の放棄をすることを申し立てしなければなりません。「亡くなった日」からではなく、「知った日」であることに注意しましょう。
また、相続を放棄したとしても固定資産税の支払い義務はなくなりますが、管理義務はなくならないことにも注意しなければなりません。
倒壊したりして通行人や隣家に被害が生じたりした場合は、損害賠償の義務はあるのです。

買い手がつかない物件はどうするか

「空き家の売却に取り組んでいるが、全く買い主が現れず、何年も時間だけが過ぎている」。こういった困った状況にある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
提示している価格が高すぎるのかもしれません。あるいは、空き家の情報が広く知れ渡っていないのかもしれません。
建物が古すぎたり、立地に「よい」と思われたりする面がないのかもしれません。購入希望者は、たった一人でいいのですが、その空き家には魅力にうつる部分がないのかもしれません。

 

「うつ手がない」と思うかもしれませんが、まだ策はあります。

 

不動産会社に買い取りを相談してみましょう。土地や建物の状況などによりますが、買取に詳しい不動産会社は、その空き家の運用方法について、良いプランを提示することができる場合がほとんどです。
このとき、空き家を過去に何度も買い取っており、実績のあるところに相談するのがポイントです。

共有持分を売却することはできるか

亡くなった親が住んでいた家を「とりあえず兄弟姉妹で相続しよう」と思うかもしれません。不動産は分割できないので、こういった例はよくあります。この場合、空き家は相続した人の共有財産で、それぞれに持ち分があります。

 

ここで、自分の持ち分だけを売却することは可能ですが、持ち分の一部だけを購入したいという人が現れる可能性は、実際のところほとんどありません。
さらに、現れたとしても、血縁関係者以外の全く他人が混ざってしまうと、将来的に空き家を売却したり、賃貸したりしようとしたときにもめる可能性があります。血縁関係のある人同士の共有ですら、結論が出るまでに時間がかかるのですから、こういった場合は、さらに話し合いに時間がかかるでしょう。
というわけで、共有持分を売却することは難しいと思っていただければいいでしょう。

空き家の売却の流れ

さて、空き家を売却するとなった場合、どのような流れになるのでしょうか。

 

まずは不動産会社に依頼して、どの程度の金額で売却できるのか、見積もりを出してもらいます。
このとき、空き家を多数、扱ったことがある不動産会社に依頼するのが必須です。
空き家売却の経験が多いほど、事例を含めてさまざまなアドバイスをもらえるからです。

解体する場合

空き家の売却には、家を取り壊してから売る方法があります。

買い主側からすると、更地にする費用を負担する必要がなく、すぐに家を建てられるため、古い家がある場合と比べてメリットがあります。

ただし、更地にすると、先に述べたように、売り主側にとってはなかなか売却できないときに、支払う固定資産税が6倍にも跳ね上がります。そこで、売却先が決まってから取り壊すという方法もあります。この場合は、塀や庭の樹木などどこまでを撤去するのか、それによってかかる費用も異なるので、概算見積もりをとっておき、売り出す際に「取り壊し前提」などと情報公開するようにしましょう。

そのまま売る場合

土地に家が建っている状態のまま売る方法もあります。
建物の状態がよかったり、購入希望者の条件に合った建物や価格であったりすれば、そのまま使ってくれる可能性があります。
売り主側からすると、更地にする費用負担がないのがメリットです。ただし、古い家のある住宅は、更地で売り出す場合と比べて価格が低くなる可能性があることを理解しておきましょう。

ネクストリアルプランで
空き家を売ることをおすすめする理由

ネクストリアルプランは、不動産業界に携わり32年の代表豊口を筆頭に、埼玉県の南部を中心に地元密着型で不動産事業を手がけてきています。
空き家をはじめ、相続などで得たものの運用がしにくいアパートや土地などの遊休不動産をはじめとし、それらの物件の査定から、仲介売却のお手伝い・買い取りまで一連の流れをワンストップで引き受けています。

 

管理や売却に関する不安や負担のご相談を寄せていただくことも少なくありません。埼玉南部の土地を隅々まで知っているからこそ、その空き家にふさわしい活用方法をご提案できる強みがあります。売り主様にとってもっとも得になる方法を今までの経験と、地場密着のネットワークを生かして提案することができます。

 

早期に換金を望まれるお客様には、直接、買い取りを提示しています。売却価格についても、ご満足いただいています。ぜひ一度ご相談ください。

得意なエリア:埼玉県さいたま市(大宮区・中央区・浦和区・緑区・桜区・南区)・埼玉県川口市・埼玉県戸田市・埼玉県蕨市・東京都板橋区・東京都北区・東京都練馬区

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