不動産売却で発生する税金の計算方法

不動産売却で発生する税金は、売ったことにより生じた利益に税率（不動産の所有期間により異なる）をかけて計算します。

基礎となる課税譲渡所得金額（不動産売却益）は、

課税譲渡所得金額＝譲渡価額ー取得費ー譲渡費用ー特別控除

という計算式で求めることが可能です。

計算式にあるそれぞれの項目を確認しておきましょう。

 

譲渡価額

不動産を売却したときの金額を指しているため、譲渡する不動産の売買契約書などを見ると確認できます。

 

取得費

売却する不動産を購入したときにかかった費用のことを指しており、

取得費＝購入価額ー減価償却費

という計算式で算出できます。

購入価額に含まれる費用として、

• 不動産の購入代金
• 購入するときの仲介手数料
• 売買契約書の収入印紙代
• 登記で発生した登録免許税と司法書士に対する報酬
• 不動産取得税

などが挙げられます。

減価償却とは不動産を購入し支払った金額をすべて一括で必要経費にせず、使用可能となる期間である法定耐用年数で少しずつ経費として計上する手続きです。

土地は経年や使用により劣化するものではないため減価償却はありませんが、建物は長く住み続ければ損耗・劣化するものなので価値が減少していくことから減価償却が必要となります。

減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数

という算出式で求めることができます。

また、明確な不動産取得金額が確認できない場合には、譲渡価額の5％を概算取得費とすることが可能です。

 

譲渡費用

不動産を売却するにあたり、不動産会社に対する仲介手数料や売買契約書に貼る収入印紙代などの費用を含みます。

不動産売却の売買契約書などで正確な費用を確認することが可能です。

 

特別控除

不動産売却の用途や所有期間などの条件を満たす場合、特例で特別控除を受けることが可能な場合もあります。

 

 

不動産売却で節税したいなら

課税譲渡所得金額がマイナスであれば税金は発生しませんし、損益通算や繰越控除などで節税可能となる場合もあります。

いずれにしてもどのように税金が計算されるのか、その仕組みを理解しておかなければ節税対策はできませんので、しっかりと把握しておきましょう。