空き家を放置するとどうなる？「管理不全空家」「特定空家」のリスク

2023年法改正でできた「管理不全空家」制度とは

2023年、空き家対策に関する法律である「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、「管理不全空家」という新しい区分が設けられました。
簡単にいうと、管理不全空家とは、今すぐ危険な状態ではなくても、このまま放置すると将来的に周囲へ悪影響を及ぼすおそれがある空き家です。
従来から存在していた「特定空家」は、倒壊の危険がある、衛生上問題がある、景観を著しく損なっているなど、すでに周辺環境へ深刻な影響を及ぼしている空き家が対象でした。
これに対して管理不全空家は、いわばその一歩手前です。

指導・勧告で固定資産税が上がる仕組み

所有者が注意したいのが、固定資産税です。
住宅が建っている土地には、「住宅用地特例」という税制上の軽減措置があります。簡単にいうと、住宅の敷地として利用されている土地について、一定の条件のもとで固定資産税の負担を軽くする仕組みです。
ところが、管理状態が悪い空き家について自治体から指導や勧告を受け、一定の要件に該当すると、この住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が増える可能性があります。

放置が招く近隣トラブル・倒壊・犯罪リスク

空き家のリスクは、税金だけではありません。
庭木が伸びれば道路や隣地へ枝が越境することがあります。屋根や外壁が劣化すれば、強風や台風などによって一部が落下する可能性もあります。
また、郵便物が溜まっていたり、雑草が伸び放題になったりすると、管理されていない家だと周囲から判断されやすくなります。その結果、不法投棄や不審者の侵入などにつながる可能性もあります。
ただし、こうしたリスクは空き家だから必ず起こるというものではありません。定期的な換気、清掃、外観確認、庭の管理などを行うことで、異常を早期に発見できるケースは多くあります。

空き家の管理状態が悪化
↓
自治体から指導・改善を求められる
↓
改善されず、勧告を受ける状態に
↓
固定資産税特例の解除がされ、固定資産税が増える可能性

空き家管理代行サービスとは？基本を理解しよう

サービスの目的（劣化防止・早期発見）

遠方に住んでいる空き家所有者にとって、「毎月実家へ行く」という方法が難しいのであれば、第三者に管理を任せる方法があります。それが空き家管理代行サービスです。
空き家管理代行サービスとは、所有者に代わって専門業者などが定期的に現地を訪問し、建物や敷地の状態を確認するサービスです。
最大の目的は、建物を新品のように維持することではありません。異常を早く見つけることと空き家が管理されている状態を維持することが大きな目的です。

主な作業内容（点検・通水・換気・清掃など）

外壁にひびが入っている、屋根に異常がある、雨漏りの跡がある、庭木が伸びている、郵便物が溜まっているといった変化を定期的に確認します。
業者によって内容は異なりますが、一般的には外観の確認、建物周辺の点検、郵便受けの確認、室内の換気、通水、簡易清掃、庭の状態確認、報告書の作成などが行われます。
特に重要なのが「通水」と「換気」です。
長期間使っていない住宅では、室内の空気が動かず湿気がこもりやすくなります。また、水道を長期間使用しないことで、排水口などの状態にも注意が必要になります。
定期的に人が入ることで、「前回の訪問時にはなかった異常」に気づきやすくなるのです。

訪問頻度の種類（月1〜4回）

訪問頻度は月1回程度から、必要に応じて月2回、月4回など複数のプランが用意されているケースがあります。
ただし、訪問回数が多ければ必ず良いというわけではありません。
たとえば、売却を前提に半年程度だけ維持したい空き家と、今後数年間は所有し続ける予定の空き家では、必要な管理方法が違います。
「どのくらいの期間、何のために空き家を管理するのか」を先に考えることが、適切なサービス選びにつながります。

費用相場はいくら？プラン・頻度別の目安

基本プラン（月1回訪問）の相場

空き家管理代行サービスを利用する際、多くの方が気になるのが費用です。
料金は建物の大きさ、所在地、訪問頻度、管理内容、オプションの有無などによって変わるため、一律ではありません。
一般的な目安としては、月1回程度の基本的な巡回管理で月額5,000円〜15,000円程度の料金設定が見られます。
また、月額制ではなく、1回の訪問ごとに料金を設定している業者もあります。訪問1回あたり8,000円〜9,000円程度を目安とするサービスもありますが、実際の料金は業者や地域によって異なります。

オプション費用がかかるケース

空き家管理では、基本料金とは別に追加費用が発生することがあります。
代表的なのが、雪下ろし、害獣対策、台風後の緊急点検、草刈りなど、季節・地域要因で追加費用が発生する可能性があります。

一戸建てと共同住宅で費用が変わる理由

一戸建ての場合は、建物だけではなく庭や敷地、外周、郵便受けなど確認する場所が多くなります。そのため、マンションなどの共同住宅と比べて費用が高くなることがあります。
また、「異常を発見した場合の応急対応」が基本料金に含まれるのか、それとも別料金なのかも確認しておきましょう。一戸建てはチェック項目が多く、費用が上振れしやすいのです。

管理内容	費用の目安
月1回の基本管理	月5,000円〜15,000円程度
訪問型	1回8,000円〜9,000円程度の例も
月2回以上	基本料金より高くなる傾向
草刈り・剪定	別途見積もりが一般的

※上記は一般的な料金の目安であり、実際の費用は業者・建物・地域・作業内容によって異なります。

依頼先はどこがいい？業者タイプ別の特徴比較

空き家管理専門業者

空き家管理に特化しているため、定期巡回や写真付き報告書、換気、通水、庭の確認など、空き家特有の管理に対応している傾向があります。報告書やオプションサービスが充実している傾向にあります。

不動産会社・ハウスメーカー系

管理を依頼しながら、その家や土地が市場でどの程度の価値を持つのか、売却するとしたらどのような方法があるのかといった相談につなげやすい点がメリットです。将来的な売却・活用の相談も併せてしやすいのがよいでしょう。

便利屋・シルバー人材センター

作業内容によっては比較的低価格で利用しやすい場合があります。ただし、比較的低価格な傾向にあるが、対応内容や専門性に差があるという懸念点があります。
「安いから」という理由だけで決めず、依頼したい作業に対応できるかを確認しましょう。

NPO法人・空家等管理活用支援法人（自治体指定）

2023年の空家法改正では、自治体がNPO法人などを「空家等管理活用支援法人」として指定できる制度も設けられました。これは空き家の管理や活用を進めるため、自治体と民間の支援主体が連携する仕組みです。

依頼先	費用感	強み	向いているケース
空き家管理専門業者	中程度	管理サービスが充実	管理そのものを任せたい
不動産会社	中程度	売却・活用まで相談しやすい	将来の出口も考えている
ハウスメーカー系	中〜高程度	建物に関する対応	修繕・建替えも検討している
便利屋・シルバー人材センター	比較的低価格の場合あり	軽作業を依頼しやすい	清掃・草刈りなどを中心に頼みたい
NPO等	団体により異なる	地域とのつながり	地域の支援制度も調べたい

失敗しない！選び方5つのポイント

①対応エリアと訪問頻度の柔軟性

同じ県内でも市町村によって対応可否が分かれることがあります。
また、月1回の訪問だけで十分なのか、空き家のエリアに対応しているか、台風シーズンだけ臨時点検を追加したいのかなど、状況に応じて訪問頻度を変更できるかも確認しましょう。

②報告書の内容とスピード

遠方に住む所有者にとって、報告書は非常に重要です。
「異常ありませんでした」という一文だけでは、本当に問題がないのか判断できません。
外壁、屋根、庭、郵便受け、室内などを写真で確認できるのか、異常があった場合にどのような説明があるのかを確認しましょう。
また、訪問当日から何日程度で報告が届くのかも確認しておくと安心です。

③緊急時対応の有無

台風、地震などが発生した場合、通常の巡回日まで待っていてよいとは限りません。
「災害後に臨時点検を依頼できるか」「倒木や雨漏りを発見した場合にどこまで対応できるか」を事前に確認しておきましょう。

④賠償責任保険の加入有無

業者が敷地内へ入り、清掃や点検などの作業を行う以上、万一の事故についても確認しておきたいところです。
作業中に建物を傷つけてしまった場合などに備え、業者が賠償責任保険などに加入しているかを確認しておくと安心です。

⑤契約期間・解約条件の確認

最低契約期間が設定されていないか、途中解約できるのか、解約時に違約金が発生するのかを確認しましょう。
空き家を売却した場合や、親族が住むことになった場合など、契約後に状況が変わる可能性もあります。

選び方チェックリスト

対応エリアと訪問頻度の柔軟性
報告書の内容とスピード
緊急時対応の有無
賠償責任保険の加入有無
契約期間・解約条件の確認

依頼するまでの流れと注意点

問い合わせ〜契約までの一般的な流れ

空き家管理代行サービスを利用する場合、一般的には「問い合わせ→現地確認・見積もり→契約→サービス開始」という流れになります。

契約前に確認しておきたいこと

重要なのは、契約前に「どこまでやってくれるのか」を明確にすることです。
たとえば、「換気あり」と書かれていても、室内すべての窓を開けるのか、何分程度行うのかなど、具体的な作業内容は業者によって違う可能性があります。
鍵の管理についても確認しておきましょう。
業者に合鍵を預ける場合、誰が保管するのか、紛失した場合はどうするのか、契約終了時にはどのように返却されるのかを確認しておく必要があります。
また、近隣住民との関係も意外と重要です。
空き家の管理を第三者へ委託するのであれば、必要に応じて近隣へ「定期的に管理業者が訪問します」と伝えてもらえるか確認しておくと、突然知らない人が出入りすることへの不安を軽減できる場合があります。

管理だけでは解決しない場合もある（出口戦略との違い）

空き家管理代行サービスは、あくまで空き家を適切な状態に維持するための手段です。
管理を続ければ建物の劣化や異常を防ぎやすくなりますが、建物そのものが老朽化している場合や、誰も今後利用する予定がない場合には、管理だけを何年も続けることが最善とは限りません。
管理代行サービスは、その結論を急がずに考えるための時間を稼ぐ手段としても活用できます。

まとめ｜管理は「時間を稼ぐ」選択肢

遠方に住んでいる空き家所有者にとって、空き家管理代行サービスは非常に現実的な選択肢です。
自分で毎月現地へ足を運べなくても、第三者に定期的な巡回や換気、通水、清掃、庭の確認などを依頼することで、空き家の異常を早期に発見しやすくなります。
一方で、管理代行はあくまで「維持するための方法」です。
相続した実家を今後どうするのかが決まっていないのであれば、管理を続けながら、売却・賃貸・リフォーム・解体などの選択肢を比較していくことも大切です。
特に、空き家を長期間所有するほど、固定資産税や維持管理費、修繕費などの負担が積み重なる可能性があります。
まずは現在の空き家の状態を把握し、自分で管理できる部分と、専門家へ任せる部分を分けて考えてみましょう。そして、売却や活用についても早めに情報を集めておけば、将来の選択肢を広げることができます。
さいたま市・川口市周辺で相続した実家や空き家の売却を検討している方は、地域の不動産事情を理解した専門家に相談することも一つの方法です。

ネクスト・リアルプランでは、川口市を拠点に埼玉エリアの不動産について、ご相談に対応しています。
空き家をどうするか迷ったときこそ、放置するのではなく、まず現状を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。