そもそも「空き家の3,000万円特別控除」とは

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。以下、空き家の3,000万円特別控除と呼びます。
この制度は、平成28年度の税制改正で設けられました。相続した古い住宅が使われないまま放置されることを防ぎ、空き家の発生を抑制することが目的です。国土交通省も「空き家の発生を抑制するための特例措置」として制度を案内しています。
対象となるのは、亡くなった方（被相続人）が住んでいた家やその敷地を相続・遺贈によって取得した人が、一定の条件を満たして売却した場合です。すべての相続不動産に適用されるわけではなく、建築時期や売却方法などの条件を確認する必要があります。

税金が減る仕組み — 売却益から最大3,000万円を差し引ける

不動産を売却したとき、税金の計算対象になるのは売却価格そのものではなく、原則として売却によって得た利益です。この利益を譲渡所得（＝不動産を売って出た利益）といいます。
課税譲渡所得金額は、次の式で計算します。
課税譲渡所得金額＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費とは、原則として親が土地や建物を購入した代金、購入時の手数料などを基に計算する金額です。建物については、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引きます。購入時の資料が見つからない場合などは、売却価格の5％を概算取得費として計算できることがあります。譲渡費用には、仲介手数料や一定の解体費用などが含まれます。
古い実家は購入時の価格がわからず、取得費が小さく計算されることがあります。その結果、譲渡所得が大きくなり、特別控除による影響も大きくなる可能性があります。
【控除を使った場合と使わなかった場合の税額比較】

項目	控除を使わない場合	控除を使った場合
売却価格	3,000万円	3,000万円
取得費（概算取得費5％）	150万円	150万円
譲渡費用（仲介手数料・解体費など）	200万円	200万円
特別控除	0円	2,650万円（上限3,000万円の範囲内）
課税される譲渡所得	2,650万円	0円
税額（長期譲渡所得 20.315％で計算）	約538万円	0円

※ 税率20.315％は、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合（所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）。相続した不動産は、原則として亡くなった方の所有期間を引き継ぎます。

自宅を売るときの「3,000万円控除」とは別の制度

「3,000万円控除」と検索すると、自分が住んでいたマイホームを売却したときの特例も見つかります。名前は似ていますが、対象となる人や建物の条件が異なります。
この記事で扱っているのは、相続した実家などを売る際の「空き家の3,000万円特別控除」です。マイホーム向けの制度とは分けて確認しましょう。
【2つの「3,000万円控除」の違い】

	空き家の3,000万円特別控除	マイホームの3,000万円特別控除
正式名称	被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例	居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
誰が使う制度か	亡くなった方の家を相続した相続人	自分が住んでいた家を売る本人
建築時期の条件	昭和56年5月31日以前に建築された家	なし
マンションは対象か	対象外（区分所有建物の登記があるものは不可）	対象
売却の期限	相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（かつ令和9年12月31日まで）	住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
国税庁の解説	タックスアンサー No.3306	タックスアンサー No.3302

まず押さえる3つの数字 — 期限と控除額

制度そのものの期限は「令和9年（2027年）12月31日まで」

この制度は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に行う譲渡が対象です。当初は令和5年12月31日までとされていましたが、令和5年度の税制改正で4年間延長されました。
今後さらに延長・変更される可能性はありますが、延長を前提に売却計画を立てるのは避けましょう。売却までに解体や耐震改修が必要な場合は、その期間も考慮する必要があります。

個別の期限は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」まで

個別の期限は、相続開始から3年ちょうどの日ではありません。「3年を経過する日」が属する年の12月31日までです。
たとえば、2024年8月10日に相続が始まった場合、3年を経過する日は2027年8月10日です。その年の12月31日が個別の期限になります。ただし、制度全体の期限である2027年12月31日も超えることはできません。
2つの期限のうち、早く到来する日が実際の期限になります。譲渡日は原則として買主への引渡しの日ですが、売買契約などの効力発生日を譲渡日として申告する扱いも認められています。期限の判断に影響する場合があるため、契約日と引渡し日のどちらを基準にするかは事前に確認してください。
【相続した時期別・実際の売却期限】

相続開始日（例）	3年を経過する日の属する年の12月31日	制度の期限	実際の期限
2023年3月1日	2026年12月31日	2027年12月31日	2026年12月31日
2024年8月10日	2027年12月31日	2027年12月31日	2027年12月31日
2025年5月20日	2028年12月31日	2027年12月31日	2027年12月31日

相続人が3人以上のときは、控除額が1人2,000万円になる

令和6年1月1日以後の譲渡では、対象の家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合、控除額の上限は1人あたり2,000万円です。
たとえば、きょうだい3人で実家と土地を相続した場合、各人が3,000万円を控除できるとは限りません。誰がその家屋・敷地を取得したかによって判定するため、相続人の人数だけで判断せず、遺産分割の内容も確認しましょう。

適用条件①：対象になる「家」の条件

条件は大きく「家」「売り方」「売る人・売り先・売却内容」の3つのグループに分かれます。まずは、相続した建物そのものが対象になるかを確認しましょう。

昭和56年5月31日以前に建てられた家であること

対象となるのは、原則として昭和56年5月31日以前に建築された家です。昭和56年6月1日から新しい耐震基準が適用されたことが、建築時期の条件に関係しています。
2026年時点では、おおむね築45年以上の家が目安になります。ただし、築年数だけで判断することはできません。登記事項証明書（不動産の登記内容を証明する書類）で新築年月日を確認し、不明点があれば法務局や専門家に相談しましょう。

マンションなど区分所有建物の登記がある家は対象外

分譲マンションなど、区分所有建物として登記されている建物は対象外です。戸建てであっても、二世帯住宅などで建物が区分所有建物として登記されている場合は、対象にならない可能性があります。
外観や使い方だけでは判断できないため、登記事項証明書で登記の内容を確認してください。

亡くなった方が、その家に一人で住んでいたこと

原則として、相続開始の直前に、その家に住んでいたのが亡くなった方だけであることが条件です。親と子が同居していた場合など、亡くなった方以外に居住者がいたケースでは、対象外となる可能性があります。
「親が亡くなる前に子が同居を始めていた」という場合も注意が必要です。実際の居住状況や時期によって判断が変わることがあるため、個別に確認しましょう。

老人ホームに入っていた場合も、条件を満たせば対象になる

亡くなった方が老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。たとえば、入所前まで本人が住んでおり、入所後も家が事業用・賃貸用・他人の居住用に使われていなかったことなどが関係します。
要介護認定等の有無や入所先、入所後の家の使われ方など、細かな条件があるため、「施設で亡くなったから対象外」と決めつけず、国税庁の解説を確認してください。

【「家」の条件セルフチェック】

昭和56年5月31日以前に建てられた家である
マンションではない／区分所有建物の登記がされていない
亡くなった方が、その家に一人で住んでいた（または老人ホーム等に入所していた）
亡くなった方が主に住んでいた建物である（母屋と離れがある場合は母屋）

※ 4つすべてにチェックが付けば、「家」の条件はクリアの可能性があります。

適用条件②：「売り方」の条件 — 3つのパターン

この制度で見落としやすいのが、古い家をそのまま売るだけでは、原則として控除の対象にならない点です。耐震性や工事のタイミングなど、売り方にも条件があります。

原則 — 「耐震性を確保して売る」か「取り壊して売る」かの二択

基本となる売却方法は、耐震改修を行って家と土地を売る方法、または家を取り壊して更地にしてから土地を売る方法です。すでに必要な耐震基準を満たしている家であれば、改修せずに売却できる場合もあります。
どの方法が適しているかは、建物の状態や解体費用、買主の希望、売却スケジュールなどによって異なります。先に解体してしまうと、費用がかかるうえに売却計画の変更が難しくなることもあるため、工事を決める前に相談することが大切です。

令和6年の改正で、3つめのパターンが加わった

令和6年1月1日以後の譲渡では、売却した後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、買主などによって耐震改修または取り壊しが行われた場合も、一定の条件のもとで対象になる可能性があります。
この改正により、売主が売却前に工事費を負担しなくても、買主が引渡し後に工事をする方法を検討できるようになりました。
パターンCでは、売買契約の段階で、引渡し後に買主が取り壊しや耐震改修を行うことを特約などで明確にしておくと、後の行き違いを防ぎやすくなります。買主の協力が得られなければ、要件を満たせなくなる可能性もあるためです。
解体するか、買主による工事を前提に売るかは、売買契約の前に不動産会社や税理士へ相談して決めましょう。国土交通省のページには、この改正に関するQ&Aや特約文言の例も掲載されています。
【控除が使える3つの売り方】

パターン	内容	いつ工事するか	売主の負担
A	耐震改修してから、家と土地を売る（すでに耐震性がある家はそのまま売却可）	売却前	改修費用を売主が先に負担
B	家を取り壊して、更地にしてから土地を売る	売却前	解体費用を売主が先に負担
C	家と土地を売り、買主が引渡し後に耐震改修または取り壊しを行う	売却後〜翌年2月15日まで	売主の先行負担なし（令和6年1月1日以後の売却が対象）

取り壊して売る場合の注意 — 更地にした後に駐車場などに使わない

家を取り壊した後、売却するまでの間に土地を駐車場として貸したり、物置や倉庫を設置したりすると、条件を満たさなくなる可能性があります。
「解体した後、売れるまで月極駐車場として貸そう」と考える前に、特例への影響を確認してください。また、住宅を解体すると住宅用地に適用されていた固定資産税の特例が外れ、土地の税負担が増える場合があります。
解体費用だけでなく、固定資産税や売却までの期間も含めて計画を立てることが大切です。解体費用の補助制度が利用できるかどうかも、市区町村の情報を確認しましょう。

適用条件③：売る人・売り先・売却代金の条件

ここでは、売る人・売り先・売却代金の条件を確認しましょう。

相続または遺贈で、家と土地の両方を取得した相続人であること

対象となる家屋と敷地を、相続または遺贈によって取得した人であることが必要です。家だけ、または土地だけを取得した場合は対象にならない可能性があります。
たとえば、遺産分割で建物を長男、土地を次男が相続した場合、それぞれが家と土地の両方を取得していないため、適用条件を満たさない可能性があります。相続の分け方が売却時の税金に影響することもあるため、遺産分割を決める段階から確認しましょう。

売却代金が1億円以下であること

売却代金が1億円以下であることも条件です。1回の売却価格だけで判断するのではなく、対象となる家屋や敷地について分割して売った分や、ほかの相続人が売った分なども合算して判定します。
売却後に合計額が1億円を超えた場合、要件に応じて、超えることとなった売却の日から4か月以内に修正申告と納税が必要になることがあります。複数回に分けて売る場合や、共有する相続人が別々に売却する場合は、合計額の管理にも注意してください。

相続してから売るまで、ずっと空き家のままだったこと

原則として、相続開始から売却まで、家や土地を事業用・賃貸用・居住用に使っていないことが条件です。たとえば、次のようなケースでは注意が必要です。

• 短期間でも人に貸した
• 相続人が住んだ
• 物置として他人に貸した
• 土地を駐車場として貸した

一方、管理のために相続人が立ち入ったり、家財を置いたりすることが、直ちに居住や貸付けに当たるとは限りません。ただし、実際の利用状況によって判断が分かれる可能性があります。売却までの管理方法に迷ったら、税理士または税務署に具体的な状況を確認しましょう。

親族など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと

売却先が親子や夫婦、生計を一にする親族、売却後にその家で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人などの場合、対象外となる可能性があります。
身内に安く譲るような売却は、条件を満たさない場合があるということです。売却先が親族や関係会社などに当たる場合は、契約前に適用の可否を確認しましょう。

同じ家について、この特例を使うのは1回だけ

同一の被相続人から相続した家屋や敷地について、すでにこの特例を利用している場合、同じ不動産について再度利用することはできません。共有相続や分割売却などの場合は、誰がどの範囲について特例を使ったかも確認しておきましょう。

手続きの流れと必要書類

これまでのことを踏まえて、結局何をすればいいのかをご紹介します。

ステップ1 ：売却前に、条件を満たすかを確認する

最初に、登記事項証明書で建築年月日と区分所有建物の登記の有無を確認します。次に、相続時の居住状況や相続後の利用状況、売却代金の見込みなどを整理しましょう。
そのうえで、不動産会社や税理士に相談し、耐震改修して売るのか、更地にして売るのか、買主の工事を前提に売るのかを検討します。売却後では変更しにくい条件もあるため、契約前の相談が重要です。

ステップ2：家がある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する

「被相続人居住用家屋等確認書」は、家屋がある市区町村から交付を受ける書類で、確定申告の際に必要です。申請様式は国土交通省や各自治体のウェブサイトで確認できます。
売却した年が令和5年12月31日以前か、令和6年1月1日以後かによって様式が異なるため、該当するものを使いましょう。交付までの期間は自治体によって異なります。埼玉県川口市では住宅政策課が窓口となり、確認書は郵送で交付されます。申請受付から交付までの期間は、申請前に同市の案内で確認してください。ほかの自治体でも、確定申告の直前に慌てないよう、早めに処理期間を問い合わせることをおすすめします。
相続人が複数いて、それぞれが特例を利用する場合は、申請者ごとに手続きが必要となることもあるため、自治体に確認しましょう。確認書が交付されても、特例の適用が確約されたわけではありません。最終的な適用の可否は、管轄の税務署が判断します。

ステップ3：売却した翌年に確定申告をする

特例を利用するには、売却した翌年に必要書類を添えて確定申告を行います。控除によって税額が0円になる場合でも、確定申告をしなければ特例は適用されません。
申告期間は原則として、売却した年の翌年2月16日から3月15日です。休日などによって日程が変わることもあるため、実際の申告年の案内を確認してください。
【確定申告時の主な必要書類】

書類	内容	入手先
譲渡所得の内訳書	確定申告書付表兼計算明細書（土地・建物用）	税務署・国税庁サイト
登記事項証明書など	相続で取得したこと、昭和56年5月31日以前の建築であること、区分所有登記がないことを示すもの	法務局
被相続人居住用家屋等確認書	空き家の状態が続いていたことなどを市区町村が確認した書類	家屋がある市区町村
売買契約書の写しなど	売却代金が1億円以下であることを示すもの	手元の契約書類
耐震基準適合証明書など	耐震改修して売る場合に必要（取り壊して売る場合は不要）	建築士事務所・指定確認検査機関など

※必要書類は売却方法によって異なります。これは一例です。ご自身のケースでは、管轄の税務署または税理士に確認してください。

他の制度と一緒に使えるのか

相続税の「取得費加算の特例」とは、どちらか一方を選ぶ

取得費加算の特例は、相続税を納めた人が一定期間内に相続財産を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
同じ不動産については、原則として空き家の3,000万円特別控除と併用できず、どちらか有利なほうを選ぶことになります。どちらが有利かは、取得費や相続税額、売却益などによって変わるため、個別に試算して判断しましょう。

同じ年にマイホームも売った場合は、合わせて3,000万円が上限

別々の不動産であれば、空き家の特例とマイホームの3,000万円控除を同じ年に利用できる場合があります。ただし、同じ年に適用する場合、控除額は2つ合わせて3,000万円が上限となります。3,000万円ずつ、合計6,000万円を控除できるわけではありません。

相続税の「小規模宅地等の特例」とは別の制度

小規模宅地等の特例は、相続税を計算する際に土地の評価額を減額できる制度です。一方、空き家の3,000万円特別控除は、不動産を売却したときの譲渡所得に関する制度で、対象となる税金が異なります。
小規模宅地等の特例には、配偶者や同居親族、一定の要件を満たす別居親族など、複数の適用要件があります。「同居していないこと」が一律の条件ではありません。相続税の申告時と不動産売却時の双方について、利用できる制度を個別に確認しましょう。
【他の制度との関係】

制度	併用	補足
マイホームの3,000万円特別控除	併用できる	別々の不動産であること。ただし同じ年なら合計3,000万円が上限
相続税の取得費加算の特例	併用できない	同じ不動産について、どちらか一方を選択
収用等の場合の特別控除	併用できない	同じ不動産について、どちらか一方を選択
相続税の小規模宅地等の特例	対象が別の税金	相続税の制度。要件が異なるため、両方の制度が関係する場合は個別に確認する。

よくある失敗パターン5つ

① 期限を1年勘違いしていた

「相続から3年ちょうど」と思い込み、年末をまたいで引渡しが遅れ、期限を過ぎてしまうケースです。
→ 相続開始日から個別の期限と制度全体の期限を計算し、売却計画を早めに立てましょう。

② 売れるまでの間、賃貸に出してしまった

管理費がもったいないと考えて短期間だけ貸した結果、空き家の状態に関する条件を満たさなくなる可能性があります。
→ 売却までの管理方法や費用について、貸し出す前に税理士などへ確認しましょう。

③ 解体後に更地を駐車場として貸した

固定資産税の負担を補おうとして駐車場にしたところ、特例の適用条件に影響する可能性があります。
→ 解体後の土地利用を始める前に、売却予定と特例への影響を確認しましょう。

④ 遺産分割で建物と土地を別の相続人に分けた

家と土地の両方を取得していない場合、適用条件を満たさない可能性があります。
→ 遺産分割を決める前に、相続後の売却や税金への影響を専門家に相談しましょう。

⑤ 税額が0円だからと確定申告をしなかった

控除後の税額が0円でも、申告をしなければ特例は適用されません。
→ 売却した翌年の申告に向けて、必要書類と申告時期を確認しましょう。

判断に迷ったら、売りに出す前に相談を

空き家の3,000万円特別控除は、条件を満たせば税負担を抑えられる可能性がある制度ですが、建物の条件、売却方法、期限、売却後の工事など、確認すべき点が多くあります。特に、解体するかどうかや、買主が引渡し後に工事を行う特約を設けるかどうかは、売買契約の前に検討することが重要です。
税務上の判断は税理士または管轄の税務署に、売却方法や段取りは不動産会社に相談するとよいでしょう。
ネクスト・リアルプランでは、埼玉県川口市周辺の空き家売却について、物件の状況や売却までの進め方を踏まえたご相談を承っています。解体業者や税理士などの専門家との連携も含め、適用できるかどうかの見極めからお手伝いします。売却を決める前の段階でも、まずはお気軽にご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続したマンションでも使えますか？

A. 分譲マンションなど、区分所有建物として登記されている建物は対象外です。

Q. 亡くなった父が老人ホームに入っていました。使えますか？

A. 要介護認定などを受けて入所していた場合は、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。

Q. きょうだい3人で相続しました。控除はいくらですか？

A. 令和6年1月1日以後の売却で、その家と土地を取得した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円が上限になります。

Q. 税額が0円になる場合も確定申告は必要ですか？

A. 必要です。申告をしないと控除は適用されません。

Q. 売却代金が1億円を少し超えそうです。

A. 1億円を超えると対象外になります。分割して売った分や他の相続人が売った分も合算して判定されます。