空き地の税金対策として農地に転用する方法は有効？

空き地を所有している場合、気になるのは毎年課税される固定資産税です。現在利用する予定がなく、今後どのように空き地を活用しようかと迷っていて、ただ所有しているという場合でも固定資産税は課税されます。

できるだけ税金を低く抑えたいと考える場合、その対策として空き地を農地に転用すれば固定資産税を安くできるという話を聞いたことはないでしょうか。

土地の固定資産税の計算方法は？

固定資産税は、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人に対して課税されます。

そのうち土地の固定資産税は、

「固定資産税＝固定資産税評価額（課税標準額） × 1.4％（標準税率）」

という計算式により算出されます。

固定資産評価額（課税標準額）は、

「前年度の固定資産税評価額（課税標準額） × 負担調整率」で算出されます。

固定資産税を安くしたいなら、この評価額を低く抑えることが必要になると理解できるはずです。

農地だとなぜ固定資産税が安くなる？

なぜ農地の方が、更地（宅地）として空き地を所有するよりも固定資産税を抑えることができるのかというと、土地の価値は土地から得ることができる収益性で判断されるからです。

農地から得ることができる収益は、一般的に宅地と比較した場合少ないと考えられます。そもそも農地は原則として農業以外利用できなくなるので、自由に使うこともできなくなりますので収益性が宅地より下がると考えられるのです。

それなのに農地と宅地に同じ固定資産税が掛かるのは不公平だという考えから、農地のほうが宅地よりも評価額は低くなります。

地目には種類がある

土地の評価額は、登記所で認定された土地の用途区分である地目に応じて算出することになります。なお、地目には登記地目と課税地目があります。

登記地目は登記簿に記載されている地目で、仮に土地の利用状況が変わったとしても登記の申請がなければ登記簿上の地目は変更されていないままです。

対する課税地目は固定資産税を算出する時に基準となる地目です。自治体が現地を調査し、土地の現況や利用目的で判断されます。

優先されるのは課税地目

仮に地目変更の登記が行われておらず、登記簿上の地目は以前のままだったとしても、現況が変わっていれば課税地目は変更されます。固定資産税は現況主義の考え方に基づいて算出されることになるので、登記簿上の地目ではなく現況を踏まえた課税地目で算出されることになります。

例えば、登記地目は農地なのに、現況が雑種地などと判断されれば、固定資産税は農地として計算されなくなるので高くなる可能性があるということです。

そのため農地と認められるには、基礎含めて建物は全て解体し、土を入れ替えて作物が生育できる状態にし、さらに耕作を行うなど誰がみても農地と分かる様にしなければならないと理解しておきましょう。

ただし節税効果があまり出ない場合もあるので注意！

土地を農地にしても、その農地が市街化区域外にある一般農地なのか、それとも市街化区域内の農地なのかによって節税効果が得られない場合があります。

市街化区域外の一般農地の場合は、農地利用を目的とした売買実例価格を基準に評価する農地評価となり、課税方法も農地課税となります。

しかし市街化区域の農地の場合、生産緑地のみが一般農地と同じ扱いです。それ以外の一般市街化区域農地や特別市街化区域農地の評価方法は、宅地の売買実例価格を基準に評価した価格から構成比相当額を差引いた価格である宅地並み評価となります。また課税方法も一般市街化区域農地は農地に準じた課税であるのに対し、特別市街化区域農地は宅地並み課税となっています。

結局、農地転用しても固定資産税が安くならないという可能性もあることを理解しておきましょう。