建築基準法上の道路の1つに「位置指定道路」があります。これは特定行政庁が道路の位置を指定した道路です。
土地や建売住宅を分譲するための土地の区画割りを行う場合には、どの区画でも道路に面するようにする必要があります。面している道路が建築基準法上の道路として認められなければ、その区画に家を建てる事はできません。

位置指定道路として申請できないと・・・？

建築基準法の道路かは、公道や私道、通路など呼び名や管理状況とは関係ありませんので、見た目は道路形状なのに該当しないケースも多々あります。
形状は道路なのに幅員や隅切り寸法、転回広場など規準が適合しないので位置指定道路として申請ができなければ家が建てられないので、建築基準法の道路でなく空地扱いを受けてしまう「協定道路」も存在します。

・協定道路とは？
私道の所有者が利用方法などを定めた上で、利用者や共有者と協定を結んだ道路が協定道路です。

建築基準法第43条但し書きとは？

建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないと決まりがありますが、対象となる敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、交通、安全、防火、衛生などで支障がないと認められたものはこの限りではないという許可制度です。
しかし但し書きによって認められた土地は、建築基準法上の道路ではなく「空地」として扱われます。
見た目はアスファルト舗装されているなど道路に見えるケースもありますが、不動産販売図面にはしっかりと「建築基準法43条但し書き適用」と特記欄に記載されます。

・43条但し書きによる許可を得る方法
この43条但し書きの扱いは、平成11年に法改正がなされたことによって、建築主事の認可があれば可能だったものから、建築審査会の同意を得て特定行政庁の許可を得る事が必要になりました。

・建物を建てる度に審査を受ける必要がある
また、以前は一旦但し書きの扱いを受けた場合には、協定書を添付すれば確認申請に進めることが出来ていました。しかし法改正があってからは、該当する敷地に建物を建築する場合にはその都度建築審査会で審査を受けることが必要です。

売却でトラブルにならないためにも

もし所有している建物があるのなら、「建築確認申請の副本」の敷地図などで接道について確認してみましょう。
また、不動産の売却を検討している場合には、接道の状況によって後でトラブルになるケースもあります。そのため事前に確認をしておき、協定道路や43条但し書きなどで対応できないか等についても検討していくようにしましょう。