空き家投資はなぜ「儲かる」と言われるのか？

高利回りが期待できる理由

空き家投資が「儲かる」と言われる最大の理由は、物件価格が安いことで、家賃に対する投資回収率（利回り）が高く見えやすいからです。利回りは、ざっくり言うと「買った値段に対して、毎年どれくらい家賃が入るか」という考え方です。
同じ家賃が取れるなら、安く買えた方が早く元が取れます。例えば、月6万円の家賃が取れる家があるとして、1,200万円で買うのと、300万円で買うのでは、回収スピードは大きく変わります。もちろん現実には修繕費や税金がかかりますが、購入価格が低いということは、空き家投資の強い武器になります。
ここで大切なのは、家賃が入る前に必要な修繕がいくらかかるか、空室期間がどれくらい出るか、管理を委託するなら手数料はいくらか、固定資産税はいくらか。そうした「現実の支出」を織り込んだうえで、それでも回るかどうかを見ます。空き家投資で儲かる人は、ここを最初から計算しています。

需要が高まっている背景（戸建て賃貸の希少性）

空き家投資が成立しやすい背景として、戸建て賃貸の需要があります。マンションやアパートではなく、一軒家を借りたい人は一定数います。代表的なのはファミリー層で、「子どもが走っても気を遣いにくい」「駐車場が欲しい」「庭が欲しい」「在宅ワークで部屋数が必要」といった理由です。
ところが、戸建ては供給が多いようで、賃貸市場では必ずしも十分に出回っているわけではありません。売買としては流通していても、賃貸として貸し出される戸建ては、エリアによってはまだ少なく、条件の良いものは決まりやすい傾向があります。ここに空き家投資のチャンスが生まれます。
ただし、需要があるのは住める状態の戸建てです。ボロボロで危険な状態なら、いくら安くても借り手はつきません。だからこそ、空き家投資ではいくらで買うかだけでなく、いくらで住める状態に戻せるかが収益性を分けます。

データで見る「空き家問題」と投資の可能性

空き家投資が注目される背景には、そもそも日本の空き家が増え続けている現実があります。総務省統計局の住宅・土地統計調査では、2023年時点の空き家は900万戸で過去最多、空き家率も13.8％で過去最高とされています。2018年の849万戸・13.6％から増加し、長期的にも増加が続いていることが示されています。
ここで重要なのは、「空き家＝すべて投資対象になる」わけではない点です。統計上の空き家には、賃貸用・売却用・別荘なども含まれます。一方で、いわゆる使われない空き家も増えており、社会的には防犯・防災・景観・衛生の面で問題化しやすい領域です。
そして空き家は、放置すると行政の措置対象になり得ます。さらに近年の空き家対策では、特定空家等だけでなく「管理不全空家等」への対応も強化され、勧告を受けると住宅用地特例（固定資産税の軽減）の対象から除外される可能性があることが整理されています。
つまり、空き家は放置するとコストとリスクが増える一方で、手を入れて使える状態にすれば、住宅としての価値を取り戻しやすい資源でもあります。数字が増えるほど、良い物件も悪い物件も混ざって市場に出てきます。だからこそ、投資としては「選び方」が重要になります。

低予算で始める！空き家投資の3つのメリット

数百万円からスタート可能

空き家投資の最大の魅力は、地方や郊外では数百万円で購入できるケースがあることです。地方や郊外なら100万〜300万円程度で購入できるケースもあります。もちろん、どのエリアでもそうとは限りませんが、これは一般的な不動産投資と比べて大きな違いです。
現金買いのメリットは、単にローンが不要というだけではありません。ローン審査や金利変動の不安がないぶん、投資判断がシンプルになります。さらに、毎月の返済がないことで、家賃収入から税金や管理費、修繕積立のような維持コストを差し引いても、手元に残るキャッシュの感覚をつかみやすい。初心者にとって、この「感覚をつかめる」という価値は想像以上に大きいです。

節税効果が期待できる

空き家投資では節税効果が話題になることがあります。
古い建物は、新しい建物よりも減価償却の考え方が効いてくることがあります。減価償却とは、建物の購入費や改修費の一部を、数年に分けて経費として計上していく仕組みです。これにより、帳簿上の利益が圧縮され、結果的に税負担が軽くなる可能性があります。
ただし、節税は儲けの代わりではありません。税金が減っても、手元のお金が減っていれば意味がない。あくまで収益が出る設計が先、節税はその副産物と考えるのが安全です。

DIYで資産価値を上げられる

空き家投資が面白いのは、DIYという選択肢が、収益に直結しやすい点です。クロス張替えや床の補修、照明交換、水栓の交換、外構の整備など、プロに頼むと高い部分を自分でできれば、コストを抑えつつ「住みたい部屋」に近づけられます。
さらに、DIYは自分の手で価値を作れる感覚があるため、投資初心者が不動産に慣れる訓練としても相性が良いです。ただし、DIYにも限界があります。電気・ガス・給排水など資格や専門知識が必要な領域に踏み込むと、事故や法令違反、結果的な高額修繕につながることがあります。DIYは万能ではなく、使いどころが重要です。

知っておくべきリスクと失敗しないための対策

想定外のリフォーム費用に注意

空き家投資で最も多い失敗は、安く買えたのに、直すのに想像以上のお金がかかってしまったというケースです。雨漏り、シロアリ、傾き、配管の腐食、基礎の劣化。こうしたものは、内見で気づけないこともあります。
対策として現実的なのは、購入前に最悪ケースを想定した資金計画を持つことです。例えば「給湯器が壊れている前提」「水回りは交換になる前提」「屋根は補修が必要な前提」と、悲観的に見積もって、それでも成り立つ物件だけを候補に残す。赤字になるリスクもあります。

出口戦略（出口＝売却）を考えておく

出口戦略とは、「最後にどうやって売るか／手放すか」を最初から想定することです。空き家投資は、家賃が入っている間は良く見えますが、将来の人口減少や地域の需要変化で、いつまでも貸せるとは限りません。
出口の考え方は、初心者ほどシンプルで良いです。将来的に売れる場所なのか、貸せる場所なのかの見極めが重要になります。

自治体の補助金制度を賢く使う

空き家の改修や除却、利活用には、自治体が補助制度を用意していることがあります。内容は地域によって大きく異なりますが、耐震、省エネ、バリアフリー、解体、改修などに支援が出るケースもあります。国土交通省の資料でも、自治体が空き家の除却・活用など総合的な取り組みを進めるための支援の考え方が示されています。 国や自治体が実施している「空き家改修補助金」などの活用するのもよいでしょう。
ただし、補助金はもらえる前提で物件を買うと危険です。申請時期、要件、事前着工の禁止、対象工事の範囲など制約が多く、タイミングを外すと使えません。ここは経験者や地域の実務家に確認しながら進めた方が安全です。

空き家投資を成功させるためのステップ

空き家投資は勢いで買うと失敗しやすいので、「買う前に決めること」を増やすのがコツです。

1.物件探し（空き家バンクの活用など）
最初にやるべきは、物件サイトを眺めてワクワクすることではなく、自分の投資条件を決めることです。ここを飛ばすと、安い物件が出てきた瞬間に判断がブレます。
例えば以下の条件をまとめます。
・「自己資金は300万円までで現金買いにしたい」
・「利回りは高く見せるより、修繕が少ない物件がいい」
・「管理に毎週行けないから、車で1時間以内に限定する」
・「最悪売れなくても貸し続けられる賃貸需要がある場所に絞る」
そのうえで、空き家バンクや不動産会社の情報に当たります。空き家バンクは掘り出し物がある一方で、契約までに時間がかかる、現状のまま引き渡しが基本、情報の粒度がまちまちなど特徴があります。

2.現地調査（建物の状態確認）
候補が出たら現地を見に行きますが、初心者がやりがちなのは今の状態で住みたいかどうかで判断してしまうことです。投資として重要なのは、自分が住む目線より、「必要コストで貸せる状態に戻せるか」です。
現地調査で見るべきは、雨漏り跡、床の沈み、柱や梁の傾き、基礎のひび割れ、カビ臭、水回りの劣化、排水の臭い、シロアリの痕跡、近隣の雰囲気、車の出入り、ゴミ置き場などです。これらは、後から家賃を上げても回収しにくい構造的コストになりやすいからです。
同時に、周辺の賃貸相場も確認します。ここでの相場確認は、細かい分析でなくて構いません。「この家が月6万円で貸せるイメージが持てるか」「そもそも同じ町内に賃貸がほとんどないのはなぜか」。この感覚が持てない物件は、初心者が最初に手を出すべき物件ではない可能性が高いです。

3.利回り計算とリフォーム計画
次に、利回りを計算します。空き家投資では、購入後に必ず何かしらの修繕が発生する前提で、行います。ここで行うべきなのは、ざっくりでもいいので「初期費用の総額」を積み上げることです。購入費用だけでなく、仲介手数料、登記費用、火災保険、残置物撤去、最低限のクリーニング、設備交換の予備費、そして数か月分の空室期間の生活コスト（固定資産税など）も見込みます。
そして「家賃が月いくらなら成り立つか」を逆算します。空き家投資は早く回収できることが魅力になりやすいですが、焦って買うと失敗します。回収が少し遅くても、リスクが小さい物件の方が、初心者には向きます。
また、空き家投資で利益を残すには、初心者ほど全部きれいにと考えますが、投資は自己満足ではなく、入居者が家賃に見合うと感じるラインを超えれば十分です。
例えば、内装の見た目よりも、まずは水回りの機能、給湯、換気、雨漏りの解消、臭いの除去といった住める基盤を優先します。壁紙を全面張替えしなくても、部分補修とクリーニングで印象が改善することもあります。逆に、見た目を先に整えても、配管や給湯が弱ければクレームが出て、結局コストが膨らみます。DIYを取り入れる場合も同じです。自分ができる範囲を見極め、危険領域はプロに任せる。その線引きを最初に決めておくと、途中で予算が崩れにくくなります。

4.賃貸募集と管理
最後に、賃貸募集と管理です。ここで重要なのは、家賃を最大化することよりも、運用が継続できる形にすることです。空き家投資は、買うよりも、貸してからです。
入居者募集は、不動産会社のネットワークと掲載力が強いほど有利です。写真、募集文、初期費用条件、ペット可・DIY可などの特徴付けで反響が変わります。管理は、家賃集金、クレーム対応、修繕手配、更新、退去精算など、実務が多い領域です。

まとめ

空き家投資が儲かると言われるのは、物件価格が安いことで回収が早くなりやすく、戸建て賃貸の需要が一定あるため、条件が合えば家賃というキャッシュフローを作りやすいからです。一方で、空き家は当たり外れが大きく、想定外の修繕費や立地の弱さで失敗するリスクもあります。だからこそ「安いから買う」のではなく、「直せば貸せる」「貸せば回る」「出口も見える」という順番で判断することが、成功確率を上げます。
物件選び、現地調査、修繕計画、利回り計算、募集・管理まで、ひとつひとつを現実の数字に落としていく。その積み重ねが、低予算でも成立する不動産運用に変わっていきます。
ネクスト・リアルプランでは、不動産のプロとして空き家活用や物件探しのアドバイスを行っています。まずは買う前の段階で一度相談してみてはいかがでしょうか。