制度の概要

空き家特例とは「被相続人居住用家屋」または居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得し、平成２８年（２０１６年）４月１日から令和元年（２０１９年）１２月３１日までの間に売却した場合、一定の要件に当てはまったら譲渡所得（資産を譲渡された時に得た収入のこと）の金額から最高３，０００万円までを控除できる制度です。

「被相続人居住用家屋」とは、被相続人がなくなる直前まで居住していた家屋のことで、次の３つの要件すべてに当てはまるものをいいます。

　　　昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと。

　　　区分所有建物登記※がされている建物でないこと。

　　　　　　※分譲マンションのように建物自体は一棟でありながらそのなかに構造上区分された複数の住戸が存在し、

　　　　　　　　　　それぞれ独立して住居、店舗、事務所などの用途に利用される部分を有している建物のこと

　　　相続開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

適用要件

空き家特例の適用を受けるための要件は以下の通りです。

　相続開始直前において被相続人が１人で住んでいたこと

　昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（区分所有家屋を除く）であること

　相続の時から譲渡の時までの事業の用、貸付の用または居住の用に供されていないこと

　　　　　相続開始後空き家状態にしておくのはもったいないと考えて人に貸すということも

　　　　　あるかもしれませんが、そうするとこの要件を満たさなくなってしまいます。

　譲渡価額が１億円以下であること

　　　　　相続時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋または被相続人居住用

　　　　　家屋の敷地等を売却した日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの

　　　　　間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金が１億

　　　　　円以下であるかどうかで判定します。

　　　　　　事例：被相続人が死亡したのが平成２７年５月１５日の場合

　　　　　　　　被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却したのが平成２８年７月１日

　　　　　　　　として、その売却から３年を経過する日が令和元年６月３０日。その日の属する年の１２月３１日

　　　　　　　　が令和元年１２月３１日。よってこの場合、平成２７年５月１５日から令和元年１２月３１日までの

　　　　　　　　間に売却した分を合算して１億円以下かどうかを判定します。

　相続日から起算して３年を経過する年の１２月３１日までに譲渡すること

　平成２８年４月１日から令和元年１２月３１日までにじょうとすること

　　　　　この特例は平成２８年４月１日からの譲渡に適用され、その相続日から起算して３

　　　　　年を経過する年の１２月３１日までに譲渡することというのが要件ですので、具体

　　　　　的には平成２５年１月２日以降の相続が対象ということになります。

　　　　　例えば、平成２５年１月２日に相続人である長男が家屋を相続し、長男が平成２８

　　　　　年４月１日～１２月３１日の間に譲渡した場合、本特例の適応が受けられます（他

　　　　　の要件は満たしているものとする）。

　家屋を取り壊さずに譲渡する場合にはその家屋が新耐震基準に適合するものであること

　　　　　なお、取り壊してから売却する場合は、解体前の写真など証拠になるものが必要

　　　　　となります。解体してしまった後気が付くなど、手遅れとならないようにしましょう。

平成３１年度税制改正

上記で説明した「空き家特例」が平成２８年度税制改正で創設されました。ここで、特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、前途の通り相続開始直前において被相続人が居住していた家屋を指します。

それ故、被相続人が老人ホーム等に入所し、老人ホーム等で死亡した場合には、相続開始直前（被相続人の死亡直前）には既にその家屋に居住していなかったとして「被相続人の居住用家屋」には該当せず、空き家特例が適用されないことになっていました。

しかし、現実には老人ホーム等に入所していることも多いことから、平成３１年度税制改正において、老人ホーム等に入所したような場合であっても、一定の要件に該当するのであれば、空き家特例の適用が受けられるようになりました。

具体的には、以下のように空き家特例措置が拡充・延長されます。

　特例の適用期限の延長

　　　　　特例の適用期限が、令和５年（２０２３年）１２月３１日まで延長されます。

　被相続人居住用家屋の対象の拡充

　　　　　適用には次のような要件を満たす必要があります。

　　　　　被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、かつ相続の開始の

　　　　　　　直前まで老人ホームに入所をしていたこと。

　　　　　被相続人が老人ホーム等に入所をした時から相続の開始の直前まで、その

　　　　　　　家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ事業の用、貸付の用

　　　　　　　またはその者以外の者の居住の用に供されていたことがないこと。

　　　　　なお、老人ホーム等の入居者が、ホーム等に入居する前に居住していた家屋等を

　　　　　所有し続け、その後も老人ホーム等と自宅との間を行き来して生活する場合にも

　　　　　特例の適用が認められます。

適用期間

上記の改正は、平成３１年４月１日以後に行う被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の譲渡について適用されます。

不動産を相続の際には相続税のことだけを考えてしまいがちですが、その後にかかってくる固定資産税なども考慮しておくことをお勧めいたします。