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相続が発生した時の財産評価の方法について

相続が発生した場合の相続税を計算するときには、相続で取得した土地や家屋を評価する必要があります。
相続税の申告は時価で行うのではなく、相続税法や国税庁の通達に従う評価額をもとにします。

 

土地の評価方法


土地の評価は、原則、宅地、田、畑、山林などの地目ごとに行います。評価方法として、路線価方式と倍率方式の2つがあります。
・路線価方式
路線価が定められている市街地的形態を形成する地域の評価方法です。
路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額が千円単位で表示されています。毎年国税局が作成している路線価図に基づき土地を評価します。
路線価を土地の形状等に応じた各種補正率で補正後に、土地の面積を乗じて計算します。
「路線価×補正率・加算率×地積」

・倍率方式
都市郊外地域など、路線価が定められていない地域での評価方法です。土地の固定資産税評価額に、地域ごとに定められている一定の倍率を乗じて計算します。
「固定資産評価額×倍率」

 

建物の評価方法


固定資産税評価額に1.0倍した額が評価額ですので、固定資産税評価額と同じ額になります。
「固定資産税評価額×1.0」

 

その他、権利関係などの評価方法


賃貸されている土地や家屋については、権利関係に応じて評価額が調整されることになっています。
・借地権の評価=上記で算出した評価額×借地権割合
・貸宅地の評価=上記で算出した評価額×(1-借地権割合)
・貸家建付地の評価=上記で算出した評価額×(1-借地権割合×30%)
・貸家の評価=固定資産税評価額×1.0×(130%)

 

小規模宅地等の特例とは?


相続人の生活や事業を守るため、被相続人や親族が居住用や事業用として使っていた宅地は、被相続人の宅地全体の一定部分について評価額を減額する小規模宅地等の特例制度があります。
特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、特定の同族会社の事業用宅地等であれば、80%減額、貸付事業用宅地等であれば50%減額となります。
小規模宅地の評価減が可能な宅地が複数の場合には、最も大きく減額できる宅地を選択しましょう。選択後は適用対象土地の変更はできませんので、選択を間違わないことも大切です。
なお、小規模宅地等の特例は相続や遺贈による取得の時のみに適用されます。生前贈与による取得の場合には適用されませんので注意しましょう。

 

相続の財産評価について理解しておくこと


相続が発生した時には、実務上は相続財産や贈与財産の多くを国税庁が公表している「財産評価基本通達」の評価基準に従い評価していきます。
なお、土地などに設けられている特例を適用する際には、相続税の申告の際に特例を受ける旨を記載し、小規模宅地等に係る計算の明細書、遺産分割協議書の写し等一定書類の添付が必要です。

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