なぜ今、空き家放置が危険なのか？

かつては「土地や建物を持っていれば安心」という考え方が一般的でした。しかし現在の日本では、空き家を所有しているだけで安心とは言えない時代になっています。

総務省が公表している住宅・土地統計調査によると、日本全国の空き家数は過去最高水準で推移しています。人口減少や少子高齢化、相続問題などを背景に、今後も空き家は増加していくと予想されています。
空き家が増えるということは、それだけ市場での競争も激しくなるということです。かつては価値があった住宅も、管理されないまま放置されることで急速に価値を失っていきます。

特に注意したいのが建物の劣化です。多くの人は「使わなければ傷まない」と考えがちですが、住宅は人が住まなくなると急速に劣化します。換気が行われなくなり湿気がたまり、カビや腐食が発生します。給排水設備も使われないことで劣化しやすくなります。庭木や雑草は伸び放題となり、害虫や害獣の温床になることもあります。

さらに怖いのは、小さな異常に気付きにくくなることです。例えば雨漏りが発生しても、誰も住んでいなければ発見が遅れます。その結果、修理費用が数十万円では済まず、数百万円単位の大規模修繕になるケースもあります。

近年は法改正による影響も見逃せません。管理状態の悪い空き家は「管理不全空家」や「特定空家」に指定される可能性があります。そうなると、これまで適用されていた固定資産税の住宅用地特例が解除される場合があります。管理不全な空き家は固定資産税の優遇が受けられなくなる（税金が最大6倍になる）こともあり得ます。

住宅用地特例とは、住宅が建っている土地に対する固定資産税を軽減する制度です。一般的には固定資産税評価額が大幅に軽減されており、土地所有者にとって大きなメリットとなっています。しかし、特定空家等に指定されると、その優遇措置が受けられなくなる可能性があります。つまり、空き家を放置することは「何もしない」という選択ではなく、「建物価値の下落」「維持費の増加」「税負担の増加」というリスクを抱え続ける選択でもあるのです。

定期借家契約とは？「普通借家」との違いを分かりやすく解説

空き家活用を考える際に、多くのオーナーが不安を感じるのが「貸したら返ってこなくなるのではないか」という問題です。その理由を理解するために、まず普通借家契約と定期借家契約の違いを知っておきましょう。

普通借家契約

一般的な賃貸住宅の多くは普通借家契約です。例えばアパートやマンションを借りる際、契約期間2年と書かれていることがよくあります。しかし、この2年という期間は2年後に必ず退去するという意味ではありません。

普通借家契約では、借主が引き続き住みたいと希望した場合、契約は更新されるのが原則です。オーナー側が更新を拒否するためには、法律上認められる特別な事情が必要になります。つまり、オーナーが「数年後には自分で住みたい」と考えていても、その希望だけでは契約を終了できない可能性があるのです。

定期借家契約

定期借家契約の場合は、最初から契約期間終了を前提としています。例えば「3年間」「5年間」と期間を定め、その期間が満了したら契約は終了します。更新はありません。

分かりやすく例えるなら、普通借家契約はサブスクリプションサービスのようなものです。解約しない限り契約が続きます。一方で定期借家契約はホテルやレンタカーの利用に近いイメージです。利用期間が決まっており、その期間が終了すれば契約も終了します。

この違いは空き家オーナーにとって非常に大きな意味を持ちます。例えば、現在は東京で働いているが、5年後には地元へ戻る予定がある人。あるいは将来子どもが住むために実家を残しておきたい人。このようなケースでは、定期借家契約を活用することで将来の計画を守りながら空き家を収益化することができます。

また、将来的に売却を考えている場合にも有効です。売却予定時期に合わせて契約期間を設定することで、売却の自由度を確保できます。このように定期借家契約は、「貸したいけれど手放したくない」という空き家オーナーの悩みを解決するために生まれた制度と言えるでしょう。

定期借家契約で空き家を運用する4つのメリット

定期借家契約が空き家オーナーから支持されている理由は、単に「返ってくるから安心」というだけではありません。実際には、将来設計や収益性、資産維持など、さまざまなメリットがあります。ここでは、定期借家契約で空き家を運用する4つのメリットをご紹介します。

1. 将来の予定が立てやすい

空き家を所有している方の多くは、「いつかまた使うかもしれない」という気持ちを持っています。例えば定年後に戻って住みたい、子どもが結婚したら住まわせたい、親の介護のために使う可能性があるなど、将来の選択肢を残しておきたいケースは少なくありません。
普通借家契約では、その予定が実現できなくなる可能性があります。しかし定期借家契約であれば、契約終了時期が明確なため、将来設計を崩さずに済みます。

2. 立ち退き料のトラブル回避

賃貸経営でよくあるトラブルの一つが退去交渉です。普通借家契約では、退去を求める際に借主との交渉が必要になる場合があります。しかし定期借家契約では、最初から期間満了で終了することが前提となっています。そのため、「退去してもらうために立ち退き料を支払う」といったリスクを大幅に軽減できます。

3. 不良入居者へのリスクヘッジ

どれだけ入居審査を行っても、実際に住み始めてみなければ分からないことがあります。近隣住民とトラブルを起こす人、ルールを守らない人、建物を乱暴に扱う人など、問題のある入居者が現れる可能性はゼロではありません。
定期借家契約であれば、契約満了後に再契約を行わないという選択が可能です。もちろん契約期間中はルールに従う必要がありますが、長期的なリスクを抑えやすいというメリットがあります。

4. 家を長持ちさせる

空き家は放置すると急速に劣化します。しかし入居者がいることで換気や清掃が行われ、設備も定期的に使用されます。結果として建物の状態を良好に保ちやすくなるのです。
つまり定期借家契約は、家賃収入を得ながら建物を守るという、一石二鳥の運用方法でもあるのです。

運用時に知っておくべき注意点

ここまでを読んで、定期借家契約は空き家オーナーにとって理想的な制度ではないかと感じる方も多いかもしれません。
実際に、将来の自由度を確保しながら家賃収入を得られる点は非常に大きな魅力です。しかし、どんな制度にもメリットがあれば注意点もあります。むしろ定期借家契約は、ルールを正しく理解して運用することが非常に重要な制度です。

もし知識がないまま契約してしまうと、「定期借家契約のつもりだったのに普通借家契約として扱われてしまった」という事態も起こり得ます。そのため、メリットだけではなく注意点についても理解しておきましょう。

まず知っておきたいのが、定期借家契約は借主にとって制約がある契約だということです。
例えば同じエリアに似た条件の物件が2つあったとします。一方は普通借家契約で長く住める物件。もう一方は5年後に退去が必要な定期借家契約の物件。どちらを選ぶかと聞かれれば、多くの人は普通借家契約を選ぶでしょう。そのため、定期借家契約は普通借家契約と比較すると募集条件がやや不利になる傾向があります。

もちろん、すべての借主が敬遠するわけではありません。転勤期間が決まっている方や、数年間だけ住みたい方にとっては、むしろ定期借家契約が魅力になる場合もあります。
しかし一般的には、家賃を周辺相場より少し下げるなどの工夫が必要になることがあります。地域や物件にもよりますが、相場より10〜20％程度安い家賃設定になるケースもあります。
ただし、空き家を何年も放置して維持費だけがかかる状況と比較すると、多少家賃を下げてでも入居者を確保した方が結果的に収益が高くなることも少なくありません。大切なのは、満額家賃で貸すことではなく、空室期間を短くして安定運用することです。

また、定期借家契約において最も注意しなければならないのが契約手続きです。実は定期借家契約は、普通借家契約よりも厳格な手続きが法律で定められています。契約時には、「この契約には更新がないこと」「期間満了によって契約が終了すること」を借主へ事前に説明しなければなりません。

さらに、法律で定められた説明書面を交付する必要があります。オーナーとしては定期借家契約のつもりでも、法律上は普通借家契約と判断されてしまう場合があるのです。そうなれば、「期間が来たら返ってくる」と思っていた計画が大きく狂ってしまいます。だからこそ、不動産会社や専門家のサポートが重要になります。

空き家運用を成功させるためのステップ

定期借家契約は非常に便利な制度ですが、ただ契約形態を選べば成功するわけではありません。空き家運用を成功させるためには、事前準備が欠かせません。ここでは、実際に運用を始める際の流れを見ていきましょう。

STEP1: ライフプラン（いつまで貸すか）を明確にする

まず最初に考えるべきなのは、「いつまで貸せるのか」という点です。意外にも、多くのオーナーがここを曖昧なままスタートしてしまいます。例えば、「5年後には地元へ戻る予定」「10年後に子どもが住むかもしれない」「将来的に売却したい」など、今後の計画を整理してみましょう。ライフプランが明確になることで、適切な契約期間も見えてきます。

STEP2: 定期借家に強い不動産会社に相談し、適切な家賃を査定する

空き家オーナーの中には、「住宅ローンの支払いが月10万円だから家賃も10万円欲しい」という考え方をする方がいます。しかし市場はオーナーの事情では動きません。
重要なのは地域相場です。近隣で似た条件の物件がいくらで貸し出されているのか。
定期借家契約の場合、どの程度の需要があるのか。こうした情報を分析する必要があります。特に地方の空き家では、適正家賃の設定が入居率を大きく左右します。そのため、定期借家に強い不動産会社に相談が重要です。

STEP3: 契約手続きをプロに依頼し、法的なリスクを排除する

最後に契約手続きです。定期借家契約は法的なルールが細かく定められています。書類の不備や説明不足があると、後々大きなトラブルにつながる可能性があります。つまり、空き家活用を成功させるためには、経験豊富な不動産会社のサポートを受けることが重要になります。

まとめ

空き家は「定期借家」を活用すれば、将来の自由度を保ちながら収益化できる優れた資産になります。もちろん、契約手続きや家賃設定には専門知識が必要です。
だからこそ、空き家活用の実績が豊富な不動産会社へ相談することが成功への近道になります。

地域密着でノウハウを持つネクスト・リアルプランでは、空き家の状況やオーナー様のライフプランに合わせた最適な活用方法をご提案しています。
「この空き家はいくらで貸せるのか」「何年間の契約がベストなのか」「定期借家契約が向いているのか」そのようなお悩みがありましたら、ぜひお気軽にご相談ください。